La misura sbagliata per affrontare la crisi abitativa
Il Consiglio federale intende limitare maggiormente l'acquisto di immobili da parte di soggetti residenti all'estero. L'obiettivo sembra plausibile. Una minore domanda estera dovrebbe ridurre la pressione sul mercato immobiliare. Tuttavia, la prevista revisione della Lex Koller rischia di non affrontare il problema alla radice. Non crea nemmeno un nuovo alloggio, può ostacolare gli investimenti e colpisce proprio quegli attori del mercato che finanziano gli alloggi e le infrastrutture.
Secondo la relazione illustrativa, la valutazione d’impatto normativo della Confederazione giunge alla conclusione che l’effetto sui prezzi e sull’offerta abitativa sarebbe trascurabile. Il numero delle transazioni interessate è esiguo. Allo stesso tempo, le restrizioni potrebbero frenare ulteriormente gli investimenti in progetti residenziali e, di conseguenza, l’offerta.
La Svizzera ha bisogno di alloggi disponibili nelle regioni a crescita rapida. Tuttavia, maggiori obblighi di autorizzazione, incertezza e ostacoli di capitale non risolvono i blocchi nella pianificazione, né le opposizioni, né la carenza di manodopera qualificata. Aumentano soprattutto la complessità.
Borsa sotto esame
L’intervento previsto ha una portata particolarmente ampia per quanto riguarda le società immobiliari quotate, i fondi e le SICAV immobiliari. Gli operatori di borsa dovranno verificare, prima di determinate transazioni, se gli acquirenti siano soggetti all’obbligo di autorizzazione ai sensi della Lex Koller. Sarebbero interessate anche le società il cui patrimonio, al valore di mercato, è costituito per oltre un terzo da immobili svizzeri.
La Camera di commercio di Zurigo mette in guardia dal rischio di oneri sproporzionati e da possibili delistaggi. Ciò sarebbe particolarmente rilevante per Zurigo in quanto piazza finanziaria. Banche, società di intermediazione mobiliare, gestori di fondi e società immobiliari dovrebbero istituire nuove procedure di verifica, senza che ciò comporti la creazione di ulteriore spazio abitativo.
Anche l’aeroporto nel mir
Come esempio, la Camera di commercio di Zurigo cita la Flughafen Zürich AG. Poiché gli immobili svizzeri costituiscono una quota elevata del suo patrimonio, anche le transazioni relative alle sue azioni potrebbero rientrare nell’obbligo di verifica previsto. Ciò non solo creerebbe burocrazia, ma potrebbe anche rendere più difficile la raccolta di capitali per le infrastrutture e le operazioni di volo.
È proprio qui che si manifesta la portata del progetto di legge. La Lex Koller non sarebbe più solo uno strumento per limitare l’acquisto di terreni da parte di stranieri. Interverrebbe profondamente nei processi del mercato dei capitali e nel finanziamento delle grandi infrastrutture.
Il dibattito politico prosegue
Parallelamente, la mozione Aeschi chiede di revocare in larga misura gli allentamenti degli ultimi quattro decenni e di riportare le norme allo stato del 1985. La Commissione dell’economia del Consiglio nazionale ha raccomandato l’accoglimento del nucleo della mozione con 14 voti a favore, 8 contrari e un’astensione. Il Consiglio federale respinge l’iniziativa facendo riferimento agli impegni internazionali assunti nel frattempo.
Il dibattito tocca una questione legittima riguardante il territorio, la proprietà e l’alloggio a prezzi accessibili. Tuttavia, una risposta efficace risiede nell’offerta. Procedure più rapide, condizioni quadro affidabili e una maggiore costruzione di alloggi creano sollievo. Una verifica di quotazione in borsa delle quote di fondi non è sufficiente.