Un levier inadapté pour lutter contre la pénurie de logements
Le Conseil fédéral souhaite restreindre davantage l'acquisition de biens immobiliers par des personnes résidant à l'étranger. L'objectif semble séduisant. Une baisse de la demande étrangère devrait permettre de réduire la pression sur le marché du logement. Mais la révision prévue de la loi Lex Koller risque de passer à côté du cœur du problème. Elle ne crée pas un seul nouveau logement, peut entraver les investissements et touche justement les acteurs du marché qui financent les logements et les infrastructures.
Selon le rapport explicatif, l’analyse d’impact réglementaire de la Confédération conclut que l’effet sur les prix et l’offre de logements serait négligeable. Le nombre de transactions concernées est faible. Dans le même temps, des restrictions pourraient freiner davantage les investissements dans des projets immobiliers résidentiels et, par conséquent, l’offre.
La Suisse a besoin de logements disponibles plus rapidement dans les régions à forte croissance. Or, davantage d’obligations d’autorisation, d’incertitude et d’obstacles financiers ne résolvent ni les blocages en matière d’urbanisme, ni les oppositions, ni la pénurie de main-d’œuvre qualifiée. Elles ne font surtout qu’accroître la complexité.
La Bourse soumise à des obligations de vérification
L’intervention prévue a une portée particulièrement étendue en ce qui concerne les sociétés immobilières cotées, les fonds et les SICAV immobilières. Avant certaines transactions, les acteurs boursiers devront vérifier si les acheteurs sont soumis à une obligation d’autorisation en vertu de la Lex Koller. Seraient également concernées les sociétés dont plus d’un tiers des actifs, évalués à leur valeur vénale, sont constitués de biens immobiliers suisses.
La Chambre de commerce de Zurich met en garde contre une charge administrative disproportionnée et d’éventuelles radiations de la cote. Cela revêtirait une importance particulière pour Zurich en tant que place financière. Les banques, les sociétés de valeurs mobilières, les gestionnaires de fonds et les sociétés immobilières devraient mettre en place de nouveaux processus de vérification, sans que cela ne se traduise par la création de logements supplémentaires.
L’aéroport également dans le collimateur
La Chambre de commerce de Zurich cite l’exemple de Zurich Airport AG. Les biens immobiliers suisses représentant une part importante de ses actifs, les transactions portant sur ses actions pourraient également être soumises à l’obligation de contrôle prévue. Cela entraînerait non seulement une charge administrative, mais pourrait également compliquer la levée de capitaux destinés aux infrastructures et à l’exploitation aérienne.
C’est précisément là que réside la portée du projet. La Lex Koller ne serait plus seulement un instrument visant à limiter les acquisitions immobilières par des étrangers. Elle interférerait profondément dans les processus des marchés financiers et le financement des grandes infrastructures.
Le débat politique se poursuit
Parallèlement, la motion Aeschi demande de revenir en grande partie sur les assouplissements des quatre dernières décennies et de ramener les règles à leur état de 1985. La Commission de l’économie du Conseil national a recommandé l’adoption de l’essentiel de la motion par 14 voix contre 8, avec une abstention. Le Conseil fédéral rejette cette initiative en invoquant les engagements internationaux pris entre-temps.
Le débat soulève une question légitime concernant le sol, la propriété et le logement abordable. Mais la réponse efficace réside dans l’offre. Des procédures plus rapides, des conditions-cadres fiables et la construction de davantage de logements permettront de désengorger le marché. Un contrôle boursier des parts de fonds n’est pas la solution.