All’origine di tutto ciò vi è un regime confermato dal Tribunale federale, in vigore dal 1° settembre 2026. A Zurigo, gli appartamenti affittati per brevi periodi sono considerati, ai sensi della normativa edilizia, come uso commerciale e non possono quindi più essere conteggiati nelle superfici riservate all’uso abitativo. Chi desidera trasformare un appartamento in un «business apartment» deve ora presentare una domanda di concessione edilizia anche senza interventi strutturali.
La normativa non riguarda quindi solo i classici affitti turistici, ma soprattutto le offerte di alloggi a breve termine gestite in modo professionale nelle zone residenziali. Alla fine del 2025 la città contava circa 5’300 Airbnb e appartamenti d’affari. Non è ancora chiaro quanti di questi rientrino concretamente nel nuovo regime. È chiaro, tuttavia, che Zurigo intende rendere notevolmente più difficile la conversione di appartamenti in alloggi commerciali a breve termine.
Airbnb ne mette in discussione l’utilità
Airbnb si è ora espressa pubblicamente per la prima volta in merito alla normativa zurighese e ne nega un impatto significativo sulla disponibilità e sull’accessibilità economica degli alloggi. La piattaforma sottolinea che la grande maggioranza degli host a Zurigo affitta la propria abitazione solo occasionalmente. Tali offerte di home sharing sono infatti escluse dalla normativa zurighese, purché si tratti della propria abitazione durante i periodi di assenza.
La città punta sull’applicazione della normativa
Per proprietari, gestori e amministratori, il vero punto di svolta è rappresentato dall’applicazione della normativa. La città di Zurigo sta costituendo, per l’applicazione della normativa a partire dall’inizio del 2027, un team con cinque posti a tempo pieno, con durata limitata a tre anni. A tal fine sono previsti 650’000 franchi all’anno. Già nel settembre 2026 sono state presentate 338 segnalazioni relative a possibili violazioni. Ciò dimostra quanto il tema abbia ormai influito sulla gestione operativa e sui procedimenti in materia di diritto edilizio.
Aumento dei procedimenti per gli alloggi esistenti
Per il mercato immobiliare l’effetto è concreto. Gli alloggi che finora sono stati utilizzati in modo flessibile come «business apartment» sono sottoposti a ulteriori requisiti autorizzativi nelle zone residenziali. I proprietari devono dichiarare chiaramente la destinazione d’uso, presentare domande di costruzione e, in caso di violazioni, aspettarsi un rapido ripristino della situazione di legittimità. Resta da vedere se ciò si tradurrà effettivamente in un aumento tangibile dello spazio abitativo. Per il momento, l’unica certezza è che Zurigo ha notevolmente innalzato la soglia per gli affitti commerciali a breve termine.
