Gli alti tassi di interesse frenano il mercato immobiliare statunitense
Il tasso del 6,66% sui mutui a tasso fisso trentennali e la persistente scarsità dell’offerta stanno nuovamente frenando il mercato immobiliare statunitense. Le vendite sono in calo, l’accessibilità economica continua a peggiorare e nemmeno le nuove leggi sull’edilizia residenziale dovrebbero portare un miglioramento prima del 2027.
L’ultimo aumento dei tassi d’interesse colpisce un mercato che non si è mai veramente ripreso dalla prima ondata di shock. Al 27 agosto 2026, Freddie Mac ha riportato un tasso medio del 6,66% per i mutui a tasso fisso a 30 anni. Allo stesso tempo, i prezzi di acquisto sono rimasti elevati, nonostante le transazioni abbiano continuato a registrare un calo.
La pressione si riflette direttamente sul mercato dell’usato. Secondo i dati della National Association of Realtors, a luglio 2026 le vendite di case esistenti sono scese dell’1,7% rispetto al mese precedente, attestandosi a 4,06 milioni di unità su base annualizzata. Il prezzo mediano era pari a 431’400 dollari. Il livello record di 440’600 dollari risale a giugno 2026 e non a luglio.
Il «lock-in» blocca l’offerta
Il mercato soffre non solo di finanziamenti costosi, ma anche di una scarsità strutturale dell’offerta. J.P. Morgan fa riferimento a una produzione insufficiente protrattasi per anni dopo la crisi finanziaria del 2008 e, nello scenario di base, prevede prezzi stagnanti per il 2026, ma nuovamente in aumento per il 2027. Un fattore trainante fondamentale rimane l’effetto «lock-in». Molti proprietari mantengono mutui più vecchi e decisamente più convenienti e rinunciano a vendere perché oggi un nuovo acquisto comporterebbe costi di finanziamento molto più elevati.
Quanto sia ancora tesa la situazione per l’edilizia e la commercializzazione lo dimostra anche il clima di fiducia tra i promotori immobiliari. L’indice NAHB/Wells Fargo Housing Market Index è salito leggermente ad agosto a 35 punti, rimanendo però nettamente al di sotto della soglia di espansione di 50. Allo stesso tempo, l’associazione segnala un ulteriore peggioramento dell’accessibilità nel secondo trimestre del 2026. Una famiglia con un reddito mediano ha dovuto recentemente destinare il 34 per cento del proprio reddito al mutuo per una nuova abitazione dal prezzo mediano.
La politica punta sull’offerta, ma gli effetti tardano a farsi sentire
Nel frattempo, Washington sta cercando di invertire la tendenza, ma per ora il sollievo è limitato. Al Congresso è all’esame il «ROAD to Housing Act», un ampio progetto di riforma che punta a un aumento dell’offerta abitativa, a procedure più snelle e a ulteriori strumenti di sostegno. Anche se le misure più efficaci venissero attuate rapidamente, ciò non risolverebbe né la pressione dei tassi d’interesse né l’effetto «lock-in» nel breve termine. Per proprietari, promotori immobiliari e investitori, questo è il vero messaggio. Il mercato immobiliare residenziale statunitense rimarrà intrappolato, almeno fino al 2027, in una fase caratterizzata da mobilità bloccata, vendite deboli e una sensibilità ai prezzi che rimane elevata.