Le marché lance un SOS
Le marché immobilier allemand n'envoie pas un signal timide, mais un signal fort. Les sondages, les indices et les taux d'annulation vont tous dans le même sens : le climat est en train de basculer. Cette fois-ci, c'est surtout la construction de logements qui est touchée. La crainte d'une réglementation, une guerre au Proche-Orient qui couve et une première hausse des taux d'intérêt de la BCE depuis 2023 frappent un secteur qui commençait tout juste à se redresser.
L’indice Ifo du climat des affaires dans le secteur de la construction a reculé en mai, passant de -28,2 à -29,3 points. Selon Klaus Wohlrabe, responsable de l’enquête Ifo, de nombreuses entreprises ne s’attendent pas à une reprise sensible du marché. Le taux d’annulation est passé de 10,8 % à 11,7 %, signe que les clients reportent leurs projets ou y renoncent complètement. La proportion d’entreprises signalant un manque de commandes est restée à un niveau élevé, à 42,2 %.
Le PMI signale une contraction
L’indice des directeurs d’achat (PMI) de l’ensemble du secteur de la construction s’est établi à 42,4 points en mai, bien en dessous du seuil de croissance de 50. La baisse la plus importante a été enregistrée dans la construction résidentielle, suivie par la construction non résidentielle. Le génie civil a connu son premier recul depuis sept mois. Les pénuries d’approvisionnement liées au conflit au Proche-Orient ont allongé les délais de livraison à un niveau qui n’avait plus été observé depuis juillet 2022. Le recours aux sous-traitants a nettement diminué, les volumes d’achat ont été réduits et des emplois ont été supprimés.
La réglementation, un accélérateur de crise
L’indice de confiance immobilière de la ZIA a chuté de 17,5 points pour atteindre -2,0 points. Le baromètre des attentes s’est effondré de 27,8 points pour atteindre -11,4 points. « Cette chute du moral n’est pas un accident de parcours du marché, mais un signal d’alarme fort adressé aux responsables politiques », déclare Iris Schöberl, présidente de la ZIA. Le débat sur un durcissement de la réglementation des loyers est particulièrement pesant. La révision du code de la construction facilite certes la planification, mais ne déclenche pas d’investissements, met en garde la Fédération allemande du bâtiment.
Où investit-on encore ?
Tous les segments ne souffrent pas de la même manière. La rénovation de parcs immobiliers existants, les logements pour seniors et les réaffectations gagnent en attractivité par rapport aux projets de construction neuve. Les centres de données, les immeubles logistiques et les bâtiments destinés à l’industrie légère sont considérés comme particulièrement résistants. Les établissements de santé profitent de l’évolution démographique et d’une demande croissante. Ceux qui investissent aujourd’hui le font de manière ciblée et évitent la construction classique de logements neufs.
Ce que réclame le secteur
Le Comité central de l’immobilier et le secteur de la construction savent qu’il faut des autorisations plus rapides, des conditions de financement stables, des processus de construction simplifiés et moins de freins réglementaires. Les responsables politiques ont entendu ces revendications, mais n’ont pas encore agi. Tant que l’incertitude dominera les décisions des maîtres d’ouvrage et des investisseurs, la pénurie de logements restera un problème structurel sans réponse structurelle.