Il manque 200 000 logements
Zurich connaît un problème de logement. C'est bien connu. Ce qui l'est moins, c'est pourquoi ce problème a pris une telle ampleur et qui en est responsable. Sibylle Wälty, professeure à l'ETH, déclare à ce sujet : « Ce n'est pas une question de marché, mais un refus politique. » Et le nouveau règlement sur les constructions et le zonage aggrave la situation au lieu de l’améliorer.
Le prix au mètre carré à Zurich a environ quadruplé au cours des quinze dernières années. Aujourd’hui, une personne qui loue un nouvel appartement paie jusqu’à 50 % de plus qu’un voisin qui s’est installé plus tôt, car l’offre et la demande divergent depuis des décennies. Le nombre d’emplois à Zurich a doublé depuis les années 1960, tandis que la population n’a pratiquement pas évolué. Wälty estime le déficit qui en résulte à environ 200 000 logements.
La loi sur l’aménagement du territoire, un tournant
La révision de la loi sur l’aménagement du territoire de 2013 visait à enrayer l’étalement urbain et à favoriser la densification. Cette promesse n’a pas été tenue. Ce qui a été freiné en périphérie n’est pas compensé dans les mêmes proportions au cœur des villes. À Zurich, il n’y a pratiquement plus de terrains à bâtir non aménagés, la transformation des zones industrielles étant en grande partie achevée. Dans le même temps, la demande continue de croître et les emplois supplémentaires créés par les investissements fédéraux et cantonaux dans le centre-ville la stimulent encore davantage.
Le nouveau règlement de zonage : une occasion manquée
Pour la première fois depuis des décennies, Zurich a procédé à une révision en profondeur de son règlement de construction et de zonage. Wälty y voit à la fois une occasion historique et une occasion manquée. La création de logements n’est pas facilitée, mais au contraire entravée. Même les fondations d’utilité publique qui souhaitent construire des logements abordables se heurtent à de nouveaux obstacles. L’ETH Zurich mène depuis des années des recherches sur la manière de concevoir un développement urbain démocratique, durable et équitable, mais les responsables politiques ne suivent pas encore ces recherches de manière cohérente.
Une réglementation dans le mauvais ordre
La protection des locataires est légitime, mais elle ne remplace pas la construction de nouveaux logements. La Suisse est confrontée à un problème : elle réglemente le parc immobilier existant avant que suffisamment de nouveaux logements ne soient créés. Ceux qui disposent d’un appartement abordable ne le quittent plus, même s’il ne leur convient plus, car toute alternative serait plus coûteuse. Ceux qui cherchent un nouveau logement ne trouvent rien. Les locataires actuels sont coincés, les citadins potentiels font la navette depuis l’agglomération. La gentrification et les résiliations pour cause de vacance augmentent, les logements abordables disparaissent.
Flawil montre comment s’y prendre
À Flawil,Resilientsy, une spin-off de l’ETH, a élaboré, en collaboration avec la commune, trois scénarios de développement local et en a discuté de manière participative avec la population. Plus de 90 % des participants se sont prononcés en faveur d’un développement global du centre-ville. Les propriétaires âgés ont reconnu les avantages en matière de partage successoral, tandis que les commerces locaux bénéficient d’une clientèle de passage plus importante. Ce qui fonctionne dans une commune de 10’000 habitants est également envisageable à Zurich, à condition que les responsables politiques soient prêts à se poser la question.