Alla base del nuovo aumento dei tassi d’interesse c’è soprattutto il mercato dei capitali. In Germania, secondo Baufi24, i tassi massimi per i finanziamenti immobiliari nell’ottobre 2026 si attestano in media al 4,53%. Parallelamente, JLL segnala solo una stagnazione per il mercato degli investimenti tedesco dopo nove mesi. Il volume delle transazioni ha raggiunto i 23,9 miliardi di euro, attestandosi così semplicemente ai livelli dell’anno precedente.
Per gli acquirenti ciò si ripercuote direttamente sulla sostenibilità economica. Per un mutuo di 400.000 euro, con un tasso del 4,5% anziché del 3,0%, l’onere annuo degli interessi aumenta da 12.000 a 18.000 euro. Si tratta di 500 euro in più al mese, senza che venga finanziato nemmeno un metro quadrato di superficie abitativa aggiuntiva. È proprio questo meccanismo a comprimere i prezzi di acquisto massimi sostenibili e, al contempo, a rendere più difficile il calcolo dei costi dei nuovi progetti residenziali.
Pressione su acquirenti e promotori immobiliari
La situazione è particolarmente delicata per i promotori immobiliari. Spesso finanziano i terreni e i costi di costruzione in misura considerevole con capitali esterni. Quando i prestiti diventano più costosi e gli acquirenti privati, a causa dello stesso cambiamento dei tassi d’interesse, possono pagare meno, i progetti di nuova costruzione subiscono pressioni da due fronti. Sul mercato degli investimenti si aggiunge un secondo effetto. I rendimenti più elevati dei titoli di Stato federali aumentano le aspettative degli investitori in termini di rendimenti immobiliari, il che, a parità di affitti, genera un’ulteriore pressione sui prezzi.
Gli Stati Uniti scivolano sempre più nella trappola dell’accessibilità
Negli Stati Uniti la situazione è ancora più grave. La Mortgage Bankers Association ha riportato, per la settimana fino al 2 ottobre 2026, un tasso medio del 7,49% per i mutui a tasso fisso a 30 anni. Freddie Mac ha registrato per quella settimana il 7,40%, il livello più alto dal novembre 2023. Allo stesso tempo, i dati relativi alle offerte mostrano le prime crepe nel mercato. Realtor.com ha stimato il prezzo medio di offerta a settembre 2026 a 419.250 dollari, l’1,4% in meno rispetto all’anno precedente. Il 20,8% degli annunci ha subito una riduzione di prezzo.
Per i proprietari di immobili commerciali negli Stati Uniti si aggrava così anche il rischio di rifinanziamento. Soprattutto gli immobili ad uso ufficio più datati risentono doppiamente del calo delle valutazioni e del costo più elevato del capitale di prestito. Lo sguardo oltre l’Atlantico mostra quindi ciò che rischia di accadere anche in Europa, se il mercato dei capitali continuerà a spingere al rialzo i tassi ipotecari, soffocando nuovamente la breve ripresa del mercato immobiliare.
