La correzione dei prezzi negli immobili svizzeri sta guadagnando slancio
I rialzi dei tassi di interesse verificatisi in tutta Europa a causa dell'inflazione dilagante hanno avuto un impatto significativo anche sul mercato immobiliare in Svizzera. Mentre i tassi di interesse e di rimborso per gli acquirenti di case stanno aumentando sempre di più, i prezzi degli immobili in alcune regioni stanno scendendo, a volte in modo significativo. Cyrill Lanz, esperto immobiliare e CEO di Betterhomes, offre una panoramica della situazione attuale.
Situazione attuale dei tassi d’interesse in Svizzera
Dopo più di sette anni, la Confederazione Svizzera vuole porre fine al periodo di bassi tassi di interesse il 21 settembre. È previsto un aumento di mezzo punto percentuale a 0,25. In scenari che presuppongono un’ulteriore inflazione, è previsto un aumento dello 0,75% fino allo 0,5%.
Già a metà giugno la BNS ha alzato i tassi d’interesse di mezzo punto percentuale a meno 0,25 per cento come primo passo. Il consiglio di amministrazione ha valutato più i pericoli di un calo incontrollabile dei prezzi che quelli di un indebolimento dell’economia delle esportazioni. Il presidente della BNS Thomas Jordan ha dichiarato: “L’obiettivo della stabilità dei prezzi è assolutamente fondamentale per noi”.
I prezzi degli immobili sono crollati in alcuni casi
Ciò che promette relax da un punto di vista economico viene osservato criticamente dagli acquirenti immobiliari. Perché già prima della decisione della Banca nazionale i tassi d’interesse per le ipoteche a tasso fisso erano aumentati, in alcuni casi in modo significativo. Allo stesso tempo, i prezzi degli immobili sono diminuiti in alcune regioni.
Ad esempio, l’indice dei prezzi degli immobili residenziali dell’Ufficio federale di statistica mostra che il valore degli immobili è diminuito dello 0,4 percento nel primo trimestre del 2022, ma si è parzialmente ripreso nel secondo trimestre. A volte c’erano differenze significative a seconda della regione e del tipo di proprietà. I proprietari di case unifamiliari più piccole nelle città più piccole come Glarona, Davos o Langenthal sono stati i più colpiti. Qui gli sconti sono stati recentemente del 4,2 per cento, nelle regioni rurali come Disentis e Maggia dell’1,7 per cento e nelle città più grandi come Winterthur, San Gallo e Lugano dell’1,4 per cento. Le perdite nei condomini erano ancora maggiori. Perdite del 3,3% sono state registrate nelle città di medie dimensioni e del 3,2% nelle aree rurali.
Conseguenze dello sviluppo per acquirenti e proprietari immobiliari
A causa del calo dei prezzi, si registrano già cali della domanda notevoli a livello regionale, con le località in posizioni meno favorevoli che sono particolarmente colpite. Per molto tempo è stato anche possibile ottenere prezzi elevati qui con uno sforzo (di marketing) relativamente piccolo. Questo dovrebbe cambiare ora. I seguenti scenari sono particolarmente ipotizzabili.
sviluppi dal lato acquirente
Con l’aumento dei tassi di interesse, anche i prestiti diventano più costosi. Ciò aumenta l’onere mensile per tutti coloro che utilizzano i finanziamenti per acquistare immobili. Ne derivano due problemi.
Innanzitutto non sarà più possibile per tutti coloro che vogliono acquistare ottenere un finanziamento perché non possono sopportare l’onere mensile. Di conseguenza, la domanda diminuirà. Sebbene attualmente questo non sia un problema a causa dell’eccesso di domanda, potrebbe diventarlo se il finanziamento successivo scade tra 10 e 15 anni e non tutti gli acquirenti possono permettersi ulteriori finanziamenti a condizioni meno favorevoli.
Il secondo problema è strettamente correlato al primo. Se il finanziamento successivo non può più essere servito e gli immobili devono essere venduti, sul mercato arrivano più immobili, che soddisfano la domanda in calo a causa dei prezzi più elevati. Allo stesso tempo, esiste il rischio per le banche di non essere più in grado di vendere immobili ipotecati al prezzo previsto se il finanziamento successivo non va a buon fine.
Sviluppi sul lato proprietario
Se la domanda diminuisce a causa di tassi di interesse in aumento, anche questo diventa un problema per tutti coloro che hanno acquistato l’immobile per mantenere il valore dei propri beni. Se i prezzi scendono, puoi ottenere meno per loro. In tal caso, il valore dei beni protetti contro il deprezzamento della valuta viene perso altrove.
Altre case arriveranno sul mercato in futuro
Circa la metà di tutte le abitazioni in Svizzera è di proprietà di pensionati . Molte di queste case arriveranno sul mercato nei prossimi anni. “Il Credit Suisse ha valutato i dati esclusivamente per Blick. Questi sono impressionanti: sparsi nei prossimi 23 anni, un totale di oltre 419.000 case diventeranno vacanti perché i pensionati si trasferiscono o muoiono all’interno. Il numero di case che si affacciano sul mercato in questo modo aumenterà ogni anno d’ora in poi. Se ci sono ancora 3.500 case nel 2023, secondo i calcoli di CS, entro il 2045 ci saranno oltre 40.000 case”.
Raccomandazioni per gli acquirenti La cosa più importante per acquirenti e proprietari è non farsi prendere dal panico. Uno sguardo all’andamento dei tassi di interesse negli ultimi dieci anni chiarisce che molti accordi di finanziamento erano ancora conclusi tra il 3,2 e il 4,0 per cento. Al momento, gli aumenti moderati dei tassi di interesse non rappresentano un problema per queste persone, che possono continuare a pagare gli interessi e il capitale. Nel migliore dei casi sono prevedibili problemi nel corso di una crisi economica con cifre di disoccupazione in forte aumento. Ma anche qui emerge un quadro stabile. Tra il 2011 e il 2021 il tasso è rimasto costante tra il 4,4 e il 5,1%.
Il consiglio più importante è garantire i tassi di interesse, che sono ancora bassi in un confronto a lungo termine, il più a lungo possibile. Ciò include soprattutto la necessità di occuparsi del finanziamento successivo il prima possibile. Qui, ad esempio, possono essere utilizzati prestiti a termine. Tuttavia, i premi di interesse dovrebbero essere presi in considerazione in questo caso per non incorrere in costi aggiuntivi a lungo termine.
A proposito di Betterhomes
Betterhomes è sinonimo di successo nell’intermediazione immobiliare a condizioni eque ed è stata in grado di affermarsi come il più grande agente immobiliare indipendente nel mercato interno della Svizzera con l’idea di Immobilienfairmittlung® – una combinazione innovativa di tecnologia all’avanguardia e competenze locali – e ha tanto successo in Germania quanto in Austria.
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