Processi di pianificazione cooperativa per un maggior numero di alloggi a prezzi accessibili nelle aree montane
Gli alloggi a prezzi accessibili non sono più una cosa scontata, nemmeno nelle regioni montane. In questo contesto, si pone la questione delle condizioni in cui i processi di pianificazione cooperativa con i proprietari privati possono dare un contributo.
Le preoccupazioni per gli alloggi a prezzi accessibili si sono riversate dai centri urbani alle regioni montane dopo la pandemia di coronavirus: la domanda ininterrotta di seconde case, la carenza di terreni edificabili prevista dalla Legge sulla pianificazione territoriale e la spirale dei prezzi del vecchio parco immobiliare legale alimentata dalla Legge sulle seconde case stanno contribuendo al fatto che gli alloggi a prezzi accessibili per i lavoratori qualificati e le famiglie stanno diventando più scarsi e la mobilità residenziale sta diminuendo.
Sullo sfondo dell’aumento dei costi di costruzione e di finanziamento, si pone la domanda se l’offerta di alloggi a prezzi accessibili (in affitto) nella regione alpina possa essere incoraggiata attraverso processi di pianificazione cooperativa. A tal fine, i processi di dialogo che si sono dimostrati validi nei progetti su larga scala con gli sviluppatori professionali e gli investitori istituzionali in pianura devono essere adattati ai progetti più piccoli dei proprietari privati.
Il primo prerequisito per un dialogo di successo con i proprietari è che i consigli comunali chiariscano la loro posizione e ciò che vogliono: È necessario il più ampio consenso politico possibile su ciò che caratterizza il Comune come località residenziale, su quali gruppi target vuole attirare l’attenzione, su ciò che il Comune può offrire a questi gruppi target e su come integrare l’offerta abitativa.
Il secondo prerequisito è che i Comuni comunichino ai proprietari immobiliari quali decisioni di legge sulla pianificazione sono in sospeso a breve, medio e lungo termine, e come cambiano le opportunità di azione. L’obiettivo non è quello di imporre una direzione ai proprietari terrieri che sono disposti a costruire, ma di chiarire con il maggior numero possibile di proprietari che sarebbero disposti ad attivare terreni edificabili e riserve di pianificazione o a investire nell’edilizia residenziale a quali condizioni.
Una sfida importante in questo caso è la comunicazione dei complessi requisiti e processi di pianificazione e legge urbanistica, che sono difficili da comprendere per i non addetti ai lavori, e del dibattito emotivamente impegnativo e controverso sulla suddivisione in zone e sugli interventi di mercato.
Un’altra sfida è la struttura sociale su piccola scala di molte comunità montane: I consigli di amministrazione e i proprietari si conoscono, ci sono storie precedenti. Soprattutto nei comuni più piccoli, indagini scritte o eventi informativi e di discussione congiunti con i comuni limitrofi possono disinnescare in qualche modo le incomprensioni e la diffidenza.
Infine, i comuni devono trovare il modo di comprendere e coinvolgere meglio i proprietari di seconde case. Sebbene in molti luoghi i rapporti siano tesi, i sondaggi e i focus group mostrano che circa un terzo dei proprietari di seconde case svizzeri e stranieri sarebbe disposto a contribuire all’offerta di alloggi per i locali e i lavoratori qualificati.
Il prerequisito è che i Comuni coinvolgano i proprietari di seconde case su un piano di parità, preparino progetti pronti per gli investimenti e si assumano dei rischi. Eventi informativi sullo sviluppo della comunità e uno scambio regolare con i proprietari di seconde case interessati (anche non organizzati) aiutano a costruire relazioni e a creare fiducia.
Il terzo prerequisito per un dialogo di successo con i proprietari è che tutte le parti interessate siano disposte a scendere a compromessi per creare spazi abitativi a prezzi accessibili che soddisfino le esigenze dei locali e dei nuovi arrivati. Questo è esemplificato dalla conversione di edifici esistenti in siti protetti, dove la buona volontà e il pragmatismo sono necessari per disinnescare i conflitti di interesse e trovare soluzioni praticabili.
I processi di pianificazione cooperativa raramente si svolgono senza intoppi: richiedono una buona preparazione, capitale politico e disponibilità al dialogo. Non creano certezza nella pianificazione. Tuttavia, un obiettivo chiaro e un forte impegno a trovare soluzioni congiunte aumentano le possibilità che i proprietari privati siano in grado di contribuire all’offerta di alloggi a prezzi accessibili nelle aree montane.