Dal "prato più caro d'Europa" al nuovo quartiere
Ci sono voluti più di 50 anni prima che l'area di sviluppo di Oberhauserriet a Opfikon diventasse Glattpark. Il fatto che Opfikon sia una delle 50 città più grandi della Svizzera, grazie al distretto ancora giovane, è dovuto non da ultimo al professionista dell'uso e dell'immobiliare Beny Ruhstaller. Circa 20 anni fa ha avviato quella che è probabilmente la prima organizzazione di marketing territoriale nella storia immobiliare svizzera.
Le cose belle richiedono tempo: non c’è modo migliore per descrivere lo sviluppo dell’Oberhauserriet a Opfikon. Già nel 1952 la città separava i 67,4 ettari dell’Oberhauserriet come zona industriale. Cinque anni dopo è stata avviata una procedura per il piano distrettuale, che è stata approvata solo nel 1979. Il primo piano distrettuale prevedeva 30.000 posti di lavoro. Ma il progetto si è trascinato a causa di numerosi appelli e richieste di revisione. Nel 1986, il consiglio comunale di Opfikon ha interrotto la richiesta di esecuzione. Perché: i lavori previsti avrebbero significato anche 30.000 posti auto. Problemi di traffico e inquinamento ambientale minacciati.
L’interesse per l’area industriale pianificata è aumentato notevolmente con la costruzione della tangenziale nord negli anni ’80. Nel 1987 Planpartner AG è stata incaricata di rivedere la pianificazione. L’ufficio di progettazione ha proposto una rinnovata revisione del regolamento edilizio e urbanistico con un utilizzo notevolmente ridotto. Sono stati pianificati nuovi solo 9700 posti di lavoro. Inoltre, è stato preso in considerazione per la prima volta uno spazio abitativo per 3000 persone e un parco che dovrebbe coprire circa un terzo del paese in direzione di Glatt. L’accesso ai trasporti pubblici ha completato il progetto in termini di compatibilità ambientale.
Questi adeguamenti hanno trovato il favore dell’elettorato nel 1990. Anche il consiglio comunale di Opfikon, la città di Zurigo e il gruppo d’interesse dei proprietari terrieri che era stato creato nel frattempo hanno approvato il nuovo piano generale. Gli allora 25 proprietari terrieri furono coinvolti da vicino nella pianificazione da parte del consiglio comunale. Probabilmente è proprio grazie a questa circostanza che sono stati disposti a dare un contributo finanziario significativo: in termini di spazi verdi o della prevista “monorotaia” – una specie di ferrovia sopraelevata che avrebbe dovuto aprire il nuovo quartiere.
Era la primavera del 1996 quando era disponibile la prima bozza del nuovo piano distrettuale che, a causa di numerose richieste, è stato rivisto due volte prima che il consiglio comunale potesse finalmente approvare il piano distrettuale nel 1999. Il Consiglio di governo del Canton Zurigo l’ha approvato l’11 ottobre 2000, aprendo la strada all’attuazione, dopo quasi 50 anni di pianificazione.
Prima organizzazione di marketing territoriale nella storia immobiliare svizzera
Avevano concordato uno spazio abitativo per 6.600 persone e 7.300 posti di lavoro. Per il parco è stata prevista un’area verde di 12,4 ettari con un lago artificiale. Nel 2001 è stato bandito un concorso di progetto per la progettazione del parco, vinto dallo studio di architettura del paesaggio Kiefer di Berlino. Al centro c’era il lago rettangolare allungato, che in seguito ricevette il nome di “Glattpark-See”.
Nel 2000, la città di Opfikon, la città di Zurigo e la società Allreal hanno appaltato un contratto per lo sviluppo di una piattaforma completa per l’area di sviluppo. Halter Immobilien + Treuhand con l’allora amministratore delegato Bernhard “Beny” Ruhstaller si aggiudicò l’appalto. La strategia di comunicazione di Ruhstaller prevedeva di trasformare l’Oberhauserriet in un marchio per semplificare la ricerca di investitori e inquilini chiave, nonché la comunicazione con la popolazione e la valorizzazione dell’immagine. Ruhstaller ha proposto il marketing dell’area autorizzato da tutti i proprietari terrieri.
La missione era chiara: dalla massa dei progetti individuali pianificati, la visione di un distretto completamente nuovo doveva farsi strada nella mente delle persone. Ruhstaller ha già portato esperienza dalle aree di sviluppo Limmatwest, Zurigo-Ovest e Zurigo-Nord. «Sono state proprio queste esperienze e intuizioni che mi hanno aiutato con l’area di sviluppo di Oberhauserriet. Il Glattpark era ovviamente una taglia più grande. D’altra parte, qui era quasi più facile creare una nuova identità, dal momento che non c’era un centro abitato”, riassume Ruhstaller. Ricorda anche la fondazione della nuova area marketing: “La prima difficoltà fu convincere gli allora molti proprietari terrieri privati a versare denaro in un vaso di marketing, anche se non si poteva nemmeno stimare un possibile inizio dei lavori”.
Il professionista immobiliare ha avuto successo insieme alla città di Opfikon: nel dicembre 2001, il 63,64 percento di tutti i proprietari di immobili ha riconosciuto il valore aggiunto del marketing congiunto. Il 13 maggio 2002, per la prima volta nella storia immobiliare svizzera, 14 dei 21 proprietari terrieri hanno fondato un’organizzazione di marketing territoriale. Questa fusione ha portato rapidamente i suoi frutti: grazie a misure di marketing e comunicazione come uno showroom, un sito Web, presenze in fiere e un intenso networking, l’organizzazione è diventata rapidamente il punto di riferimento e di informazione centrale per il nuovo distretto, a cui la città di Opfikon aveva dato il nome “Glattpark” nel 2001. Con il crescente successo degli sforzi di marketing, è stato possibile coinvolgere più proprietari terrieri: nel 2017 l’organizzazione di marketing di area contava un massimo di 35 membri.
Grazie al Glattpark, Opfikon è oggi una delle 50 città più grandi della Svizzera
Più e più volte si sono verificate discrepanze tra il marketing dell’area e la città di Opfikon: “Le autorità di pianificazione coinvolte nel piano distrettuale di Oberhauserriet non erano abituate al fatto che le questioni di mercato e di marketing hanno improvvisamente avuto un ruolo”, spiega Ruhstaller e aggiunge: “Il organizzazione privata degli In principio, anche i proprietari terrieri avrebbero potuto essere percepiti come un pericolo”. Oggi, la cooperazione tra le autorità cittadine e il marketing territoriale si è normalizzata e può essere definita reciprocamente vantaggiosa.
Il passaggio dalla fase di sviluppo a quella operativa nel 2016 ha portato con sé mutati compiti per il marketing di area. È stata decisa una semplificazione dei contributi del proprietario terriero e la ridenominazione in IGG Glattpark. Oggi, l’organizzazione si occupa di questioni generali. “Si tratta di processi che vanno oltre il confine della parcella di un singolo proprietario di proprietà – come il viale, il parcheggio o il lavoro dei media”, afferma Ruhstaller, che lavora come amministratore delegato dell’organizzazione di marketing di area da circa 20 anni e nel frattempo dal suo La figlia Janina è supportata. L’IGG Glattpark ha lo scopo di proteggere e sviluppare ulteriormente l’identità del distretto ancora giovane. “In collaborazione con la città di Opfikon, stiamo attualmente conducendo un’indagine sui bisogni tra le oltre 70 aziende del Glattpark”, fornisce un esempio Ruhstaller.
La precedente visione del Glattpark è diventata realtà: i primi residenti si sono trasferiti già nel 2006. La monorotaia, originariamente progettata, è diventata la Glattalbahn, la cui ultima tappa è stata inaugurata nel 2010. Nel 2019 è stata completata la maggior parte della seconda fase di costruzione. Entro la fine del 2019 sono stati creati 3100 posti di lavoro e sono stati contati 5781 residenti. E non finisce qui lo sviluppo della parte giovane della città: l’edificio scolastico, da tempo combattuto, dovrebbe essere pronto per l’occupazione nel 2023/24. Anche la terza tappa del Glattpark, spesso trascurata, potrebbe essere avviata in un prossimo futuro: “La città di Zurigo, in qualità di maggiore proprietario immobiliare, sta affrontando una soluzione precoce insieme alla città di Opfikon e ad altri proprietari di proprietà private”, afferma Ruhstaller .
Lo sviluppo dell’Oberhauserriet – spesso definito dai media “il prato più costoso d’Europa” – nel distretto di Glattpark è stato sicuramente un successo: negli ultimi 16 anni Opfikon è passato da 13.000 a 21.000 abitanti grazie a il Glattpark. Ciò significa che Opfikon è ora una delle 50 città più grandi della Svizzera.