Zurich abroge l’ancienne règle relative à la location et à l’achat
Dans le canton de Zurich, l'accession à la propriété a encore renchéri au deuxième trimestre 2026. Dans le même temps, les loyers des logements existants baissent légèrement. L'achat n'est donc plus automatiquement avantageux. Ceux qui restent longtemps dans le même appartement s'en sortent souvent moins cher. Ceux qui doivent déménager doivent s'attendre à une autre situation financière.
Dans le canton de Zurich, l’ancienne règle empirique selon laquelle il est plus avantageux d’être propriétaire ne s’applique plus dans toutes les situations. Alors que les prix de l’immobilier ont de nouveau augmenté au deuxième trimestre 2026, de nombreux locataires de longue date ont même payé moins cher qu’auparavant. Ce qui est donc déterminant, ce n’est plus seulement la comparaison des coûts mensuels, mais la question de savoir si l’on peut rester ou si l’on doit chercher un nouveau logement.
Les dernières données montrent une évolution divergente. L’indice zurichois de la propriété immobilière a augmenté de 0,4 % au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent et s’est établi à 2,2 % au-dessus du niveau de l’année précédente. Les emplacements au bord du lac de Zurich et dans la ville de Zurich restent particulièrement chers. Dans le même temps, l’indice des loyers des logements anciens dans le canton de Zurich a baissé de 0,4 % par rapport au trimestre précédent et s’est établi à 1,1 % en dessous du niveau du deuxième trimestre 2025. Cela modifie sensiblement la logique des coûts sur le marché du logement.
Rester locataire reste avantageux sur le plan
Pour de nombreux ménages, l’avantage financier ne réside plus aujourd’hui principalement dans l’accession à la propriété, mais dans le fait de rester dans leur logement locatif actuel. C’est ce qu’on appelle le « bonus de fidélité ». Les loyers des logements existants sont souvent nettement inférieurs aux prix exigés pour la signature d’un nouveau bail pour des logements comparables. Cet écart s’est récemment creusé plutôt que réduit. Pour les propriétaires, les promoteurs et les investisseurs, c’est un signal important, car la disposition à payer sur le marché se divise de plus en plus en deux segments : d’un côté, les logements anciens abordables ; de l’autre, les nouvelles locations onéreuses et les logements en propriété, qui se font rares.
Ceux qui doivent déménager calculent autrement
Le calcul est différent pour les ménages qui doivent changer de lieu de résidence. Dans ce cas, ce ne sont pas les loyers plus bas des logements existants qui servent de référence, mais les loyers d’offre plus élevés. Dans de tels cas, l’accession à la propriété peut redevenir compétitive malgré des prix d’entrée élevés, à condition de disposer de fonds propres et d’une capacité financière suffisante. La différence entre les loyers du parc immobilier existant et les loyers proposés n’est donc pas seulement un enjeu pour les locataires, mais aussi pour la commercialisation des appartements neufs, la fixation des prix lors des transactions et le positionnement stratégique des projets immobiliers résidentiels.
L’allègement des taux d’intérêt n’a d’effet modérateur que sur le parc immobilier existant
À cela s’ajoute le taux d’intérêt de référence, qui est resté inchangé à 1,25 % en Suisse depuis le 2 juin 2026. Il agit principalement sur les baux existants et y a favorisé de nouvelles baisses. Pour le marché de l’offre, cela ne résout toutefois pas la pénurie. Les prévisions disponibles tablent plutôt sur une poursuite de la hausse des loyers proposés dans le canton de Zurich, ainsi que sur une augmentation des prix de l’immobilier résidentiel, même si celle-ci devrait être plus modérée que ces dernières années. Pour le secteur, cela signifie que le marché reste tendu, mais que les arguments liés aux prix, qu’il s’agisse de la location ou de l’achat, varient nettement plus qu’auparavant selon les ménages.
Pour le marché du logement zurichois, il ne s’agit pas seulement d’une question de consommation. Si les loyers des baux de longue durée restent découplés des nouveaux contrats en termes de prix et que l’accession à la propriété reste en même temps onéreuse, la mobilité au sein du parc immobilier existant s’en trouve restreinte. C’est précisément là que naissent les frictions qui devraient continuer à marquer le marché locatif, le développement de projets immobiliers et le marché de l’accession à la propriété au cours des prochains trimestres.