Cette pression s’exerce sur un marché qui ne laisse guère de marge de manœuvre depuis des années. En matière de logements vacants, Zoug figure parmi les villes les plus touchées par la pénurie en Suisse, tandis que le gouvernement lui-même cite la longueur des procédures d’urbanisme, les recours, la rareté des terrains constructibles et la baisse de la rentabilité comme freins à la création d’une nouvelle offre.
La situation devient particulièrement délicate pour les ménages âgés. Après le départ à la retraite, les revenus professionnels diminuent, tandis que l’allègement fiscal lié à une faible imposition a moins d’impact qu’au cours de la vie active. Dans le même temps, le niveau des loyers reste élevé. Dans un canton où la concurrence pour les logements est particulièrement forte, cette situation peut même devenir insoutenable pour une grande partie de la classe moyenne supérieure.
Une stratégie du logement pour remédier à une situation critique
Le canton de Zoug tente de prendre des mesures pour y remédier. La stratégie de politique du logement 2030 vise à créer davantage de logements et davantage de logements abordables. Elle prévoit notamment des consultations en vue d’une densification dans les quartiers de maisons individuelles, des adaptations de la loi sur l’aménagement du territoire et des constructions, ainsi qu’une zone spéciale à durée limitée destinée à permettre la création d’un nombre aussi élevé que possible de logements supplémentaires. Dans cette « zone blanche », au moins 40 % des logements doivent être abordables.
La volonté politique est là, mais l’effet dans le temps reste incertain. La révision partielle de la loi sur l’aménagement du territoire et la construction a été mise en consultation en septembre 2026. Il est donc clair que les principaux instruments ne sont pas encore mis en œuvre. Pour les propriétaires, les promoteurs et les communes, cela signifie que, même si une plus grande marge de manœuvre est en cours de préparation, la pénurie sur le marché du logement persiste pour l’instant.
La demande reste forte
Il est également difficile de désengorger le marché, car la région continue d’attirer une nouvelle demande. En septembre 2026, Vontobel a annoncé la construction d’un nouveau campus à Baar, dont l’ouverture est prévue en 2030. De telles expansions accentuent la pression sur un marché du logement déjà marqué par l’arrivée de nouveaux résidents aisés et par une demande internationale.
Pour le marché immobilier, cette évolution est explosive, car elle aggrave non seulement les tensions sociales, mais modifie également les flux migratoires internes au sein du canton. Lorsque des ménages suisses plus âgés quittent une localité où les prix sont élevés, tandis que des groupes aux revenus plus élevés s’y installent, la politique du logement passe d’un sujet marginal à un facteur d’attractivité ayant un impact direct sur la structure démographique.
