Ce n’est pas le titre professionnel qui détermine l’application de ces nouvelles obligations, mais la fonction concrète exercée au sein de l’entreprise concernée. Suite à la révision de la loi sur le blanchiment d’argent et de ses dispositions d’application, certaines prestations de conseil dans le cadre de transactions immobilières sont soumises, depuis le 1er octobre 2026, à des obligations de diligence et de déclaration. Dans le même temps, la simple location ou la gestion courante ne sont pas automatiquement concernées en tant que telles.
Concrètement, cela signifie que les agents immobiliers, les fiduciaires et les autres parties prenantes doivent clairement séparer chacune de leurs activités. Quiconque gère des fonds de clients est, en vertu du droit fédéral, soumis en priorité aux règles applicables aux intermédiaires financiers. Quiconque fournit des conseils à titre professionnel dans le cadre d’une transaction doit vérifier si ce conseil précis relève de la LBA. Et quiconque reçoit des espèces dans le cadre d’une transaction immobilière doit respecter les règles applicables aux commerçants. Une classification forfaitaire de l’ensemble de l’entreprise ne suffit donc plus.
C’est le mandat concret qui est déterminant
La délimitation s’avère particulièrement délicate dans le cadre de la vente. La LBA révisée exige, en cas de conseil soumis à ses dispositions, l’identification du client, la détermination de l’ayant droit économique ainsi qu’une documentation traçable de l’objet et de la finalité de la transaction. Dans le cas des sociétés, il ne suffit donc pas de connaître simplement l’expéditeur d’un document. Ce qui importe, ce sont le pouvoir de représentation, l’ayant droit économique et la question de savoir qui a effectivement passé l’ordre. Les documents doivent être conservés pendant au moins dix ans après la conclusion de la transaction ou de la relation d’affaires.
Les exceptions ne constituent pas une dérogation générale
Il existe des exceptions importantes pour les transactions immobilières. Selon la loi, celles-ci comprennent les transactions inférieures à 5 millions de francs, lorsque le prix est payé exclusivement par l’intermédiaire de banques ou d’autres intermédiaires financiers soumis à la LBA. Peuvent également être exemptés les biens immobiliers à usage personnel ou les biens de remplacement situés en Suisse, sous réserve du respect des conditions légales. L’association professionnelle SVIT souligne toutefois que ces exceptions doivent être documentées et n’excluent pas une assujettissement distinct en tant qu’intermédiaire financier.
Les délais mettent le secteur sous pression
Les conseillers qui exerçaient déjà l’activité concernée au 1er octobre 2026 doivent déposer leur demande d’affiliation à un organisme d’autorégulation avant le 1er décembre 2026. Jusqu’à ce qu’une décision soit prise, ils ne peuvent poursuivre cette activité que dans le cadre de relations d’affaires existantes. Pour les nouveaux conseillers, les obligations de diligence s’appliquent immédiatement, tandis que l’affiliation ou la déclaration requise doit intervenir dans les deux mois suivant le changement de statut. Cette mise en œuvre ne s’applique pas telle quelle aux notaires d’office, car les cantons doivent encore adapter leurs bases légales.
Le Tessin conserve un deuxième niveau de réglementation
Au Tessin, une particularité cantonale vient s’ajouter. L’activité professionnelle de fiduciaire pour le compte de tiers y reste soumise à autorisation en vertu du droit cantonal. Cette autorisation cantonale ne remplace pas les obligations fédérales prévues par la LBA. Inversement, l’adhésion à l’OAD ne remplace pas non plus les exigences cantonales. C’est précisément à cette interface que ViverTI s’efforce de mettre en place une offre de conformité en pleine expansion pour l’organisation et la documentation de ces dossiers. L’entreprise décrit ce service comme une aide au tri, à la coordination des documents et au suivi des délais, mais souligne elle-même que la responsabilité juridique incombe aux professionnels compétents.
