Ce projet trouve son origine dans une contradiction délicate au sein du parc immobilier municipal. Dans les logements appartenant à la ville de Zurich, la proportion de résidents âgés de plus de 60 ans s’élevait déjà à 19 % fin 2023, alors que l’initiative exige un objectif de 20 %. Le conseil municipal fait donc valoir qu’un quota rigide n’apporterait guère d’avantages supplémentaires et ne s’attaquerait pas au véritable problème.
Dans le même temps, la pression s’accentue. Fin 2023, la ville de Zurich comptait 82 374 personnes âgées de 60 ans et plus, soit un peu plus de 18 % de la population. Selon le scénario démographique moyen, cette proportion devrait passer à un peu plus de 19 % d’ici 2035 et à environ 22 % d’ici 2045. Les besoins en logements abordables et adaptés aux personnes âgées devraient donc continuer à augmenter.
Un quota au détriment d’une gestion flexible
L’initiative populaire « Oui à 20 % de logements pour personnes âgées dans les biens immobiliers municipaux » a été déposée en janvier 2024 et exige l’inscription de l’objectif des 20 % dans le règlement communal. Seraient exclus les immeubles d’habitation pour lesquels une transformation adaptée aux personnes âgées serait économiquement disproportionnée. Le conseil municipal a constaté la validité de l’initiative en mars 2024 et a présenté au conseil communal, en juin 2025, un rejet accompagné d’une contre-proposition.
Cette contre-proposition du conseil municipal ne se base pas sur un nombre de logements réservés par immeuble, mais sur l’ensemble du parc immobilier municipal. La proportion de personnes âgées dans le parc immobilier doit s’aligner sur la part respective de la population âgée de plus de 60 ans. Ainsi, l’objectif évoluerait au rythme de l’évolution démographique, au lieu de rester figé à une valeur fixe.
Les 100 millions de francs font l’objet d’une controverse
Ce n’est qu’au Parlement que le projet a pris une dimension politiquement explosive. Le conseil municipal a rejeté l’initiative et lui a opposé une contre-proposition plus ambitieuse. Celle-ci lie également la proportion de personnes âgées à l’évolution démographique, mais exige en outre une augmentation de capital pour la Fondation pour les logements pour personnes âgées de la ville de Zurich. Le capital de la fondation, qui s’élève aujourd’hui à 161 millions de francs, devrait augmenter de 100 millions de francs supplémentaires sur cinq ans.
Ce levier financier est le point décisif pour le secteur immobilier. La fondation propose aujourd’hui environ 2 000 logements adaptés aux personnes âgées à loyer modéré dans 34 lotissements. Dans le budget 2026, la ville précise déjà qu’une augmentation de capital de 100 millions de francs, approuvée en 2024, sera versée en trois tranches entre 2025 et 2027. Pour les trois prochaines années, la fondation prévoit en outre des projets de construction d’un montant de 137,5 millions de francs et, pour 2026, un déficit de 2,8 millions de francs.
Un référendum qui donnera le ton à la future politique du logement
Le vote aura lieu le 29 novembre 2026. Les électeurs de la ville de Zurich se prononceront séparément sur l’initiative et la contre-proposition. En cas de double « oui », c’est la question décisive qui prévaudra. Pour les propriétaires, les promoteurs et les pouvoirs publics, l’enjeu dépasse donc la simple question du logement pour personnes âgées. La question décisive est de savoir si Zurich va piloter le développement des logements pour personnes âgées principalement par le biais de quotas d’occupation dans le parc immobilier existant ou par l’apport de capitaux supplémentaires destinés à l’acquisition et à la construction de nouveaux logements.
