L’initiative zurichoise sur le logement augmente la valeur à risque des portefeuilles immobiliers
Le projet d'initiative cantonale sur le logement à Zurich pourrait modifier substantiellement le modèle d'affaires des investisseurs institutionnels. Une analyse précoce des risques permet d'y voir plus clair et de disposer d'une marge de manœuvre.
En février 2024, l’initiative zurichoise pour la protection du logement a été déposée avec plus de 20 000 signatures. Initiée par l’association des locataires, le PS, les Verts et l’AL, elle vise à donner à l’avenir aux communes une plus grande marge de manœuvre pour intervenir sur le marché du logement. Le vote est prévu pour 2026. Mais dès aujourd’hui, les propriétaires de logements existants devraient analyser les effets possibles sur leurs portefeuilles.
Un cadre flexible aux conséquences incertaines
Le projet cantonal se limite à des définitions de cadre. Les communes obtiennent le droit de définir des plafonds de loyer limités dans le temps en cas de pénurie de logements ainsi que lors de transformations, de démolitions ou de conversions en propriété. La mise en œuvre de ces plafonds est laissée à la discrétion des communes. Tout décret communal serait susceptible de faire l’objet d’un référendum. Mais en s’inspirant de modèles tels que Bâle-Ville ou Genève, de nombreuses communes devraient adopter des instruments similaires.
Risques pour le maintien de la valeur et la dynamique d’investissement
La « valeur à risque » potentielle pour les portefeuilles immobiliers réside dans les restrictions en matière d’adaptation des loyers, l’incertitude dans le développement de projets et la baisse de la volonté d’investissement. L’expérience d’autres cantons montre que le plafonnement des loyers freine les activités de construction et de rénovation, ce qui peut conduire à moyen terme à des pénuries d’offre et à une érosion de la qualité du logement. Les biens immobiliers existants sur des marchés tendus sont particulièrement touchés.
Stratégies de minimisation des risques demandées
Pour les investisseurs institutionnels, il est recommandé de procéder à une analyse différenciée des scénarios, qui tient compte non seulement des éventuelles dépréciations, mais aussi des conséquences fiscales et réglementaires. Une diversification stratégique, une gestion active des actifs et une communication opportune avec les municipalités seront décisives pour garantir des marges de manœuvre.