UBS suspend les versements, les investisseurs doivent attendre jusqu’à trois ans

Ceux qui souhaitaient récupérer leur argent du fonds immobilier d'UBS trouvent désormais porte close. Ceux qui veulent se retirer doivent attendre jusqu'à trois ans. Cette affaire n'est pas un événement isolé, c'est le troisième signal en quelques semaines qu'un segment d'investissement entier est sous pression. Les fonds immobiliers ouverts en Allemagne traversent leur phase la plus difficile depuis la crise financière.

Depuis le 25 mars 2026, UBS Real Estate a suspendu le rachat et l’émission de parts du fonds UBS Euroinvest Immobilien. Les liquidités ne sont plus suffisantes pour répondre aux demandes de rachat des investisseurs. Le fonds gère un actif net d’environ 400 millions d’euros, investit principalement dans l’immobilier de bureau européen et avait déjà plusieurs biens en cours de vente. Selon le code allemand des investissements, la suspension est valable jusqu’à 36 mois.

Trois fermetures en trois mois
Le fonds UBS est le premier fonds d’immobilier commercial à fermer ses portes depuis la grande crise des fonds de 2008 jusqu’en 2012. Auparavant, deux fonds spécialisés dans l’immobilier résidentiel avaient déjà mis la clé sous la porte. Wertgrund WohnSelect D en janvier et Fokus Wohnen Deutschland en février 2026, en raison de demandes de rachat élevées, de ventes d’objets qui piétinent et d’un manque de liquidités.

Dix milliards retirés
Depuis janvier 2025, les investisseurs ont retiré en solde environ dix milliards d’euros des fonds immobiliers ouverts allemands. La hausse des taux d’intérêt, la faiblesse des marchés des transactions et la dévalorisation continue des objets ont érodé la confiance. Les ventes immobilières durent souvent plus de six mois en raison du financement bancaire restrictif, ce qui pèse structurellement sur les liquidités. L’agence de notation Scope prévoit de nouvelles sorties de fonds pour 2026.

Bafin doute de la classe de risque
Le chef de Bafin Mark Branson a lancé un avertissement public en mars 2026. Les petits fonds en particulier ne pourraient pas exclure de nouvelles fermetures. L’autorité de surveillance doute en outre fondamentalement de la classification de risque actuelle de ces produits. Ce qui a été vendu pendant des années aux investisseuses et investisseurs comme un placement conservateur et liquide se révèle être nettement plus lourd qu’on ne le pensait en temps de crise.

Ce que les investisseurs doivent vérifier maintenant
Ceux qui sont engagés dans de tels fonds devraient suivre de près les rapports de liquidité et les processus de vente des objets détenus. Un arrêt des rachats touche particulièrement ceux qui ont besoin de leur capital à court terme. Ceux qui souhaitent investir à nouveau devraient examiner attentivement la taille du fonds, la qualité des objets et les délais de détention. La crise montre clairement une chose : l’ouverture n’est pas un gage de qualité si le marché reste fermé pour les objets qui se trouvent derrière.