Sont concernées les personnes physiques et morales qui interviennent à titre professionnel pour le compte de tiers dans des transactions financières, y compris la levée de fonds, en lien avec des actes juridiques concrets. Cela comprend notamment l’achat et la vente de biens immobiliers, mais aussi les montages impliquant des entités juridiques non opérationnelles, leur gestion, ainsi que les apports, les distributions ou les transactions de ces sociétés. Peuvent également être concernés les individus qui mettent à disposition, pendant une période prolongée, des adresses de domicile ou de siège social pour des entités juridiques.
Pour le secteur immobilier, cela signifie que tous les mandats d’agence, toutes les expertises et tous les services administratifs ne sont pas automatiquement soumis à la LBA. C’est l’activité concrète qui est déterminante. Toutefois, quiconque, dans le cadre d’une transaction, va au-delà de la simple commercialisation – par exemple en accompagnant les flux de financement, en participant à la conception des structures d’achat, en intervenant sur l’origine des fonds ou en apportant son soutien à des montages sociétaires liés à l’acquisition –, doit vérifier s’il relève du champ d’application de la loi en tant que conseiller ou conseillère.
Vente et courtage : davantage de vérifications dans le processus de transaction
Le secteur de la vente et du conseil en transactions est le plus directement concerné. Les agents immobiliers, les sociétés de commercialisation, les conseillers en transactions et les prestataires de services immobiliers d’entreprise devront désormais distinguer plus précisément s’ils se contentent d’intervenir en tant qu’intermédiaires dans une vente ou s’ils participent activement à une transaction financière au sens de la LBA.
Concrètement, cela signifie que l’identification des parties concernées, la vérification des ayants droit économiques et la documentation relative à l’origine des fonds revêtent une importance accrue. Les transactions présentant des structures d’acheteurs complexes, impliquant des sociétés étrangères, des sociétés à vocation non opérationnelle, des relations fiduciaires ou des chaînes de propriété changeant rapidement sont particulièrement sensibles. Même si les banques et les notaires remplissent déjà leurs propres obligations, un prestataire de services immobiliers ne peut pas simplement compter sur les autres acteurs pour couvrir l’ensemble des risques.
Pour les vendeurs et les intermédiaires professionnels, la conformité fait donc désormais partie intégrante du processus de transaction. L’acceptation du mandat, la vérification de l’acheteur, la documentation et les procédures internes d’escalade doivent être clairement définies. Cela peut ralentir certaines transactions, mais cela renforce également la sécurité juridique. En effectuant des vérifications en amont, on évite les retards ultérieurs, juste avant l’authentification ou la clôture.
Financement : l’origine des fonds devient un enjeu majeur pour le secteur
Dans le domaine du financement, les conséquences sont également perceptibles. La LBA révisée mentionne expressément la participation à des transactions financières, y compris la mobilisation de fonds. Cela place non seulement les intermédiaires financiers classiques sous le feu des projecteurs, mais aussi les conseillers qui accompagnent les structures de financement dans le cadre d’une transaction immobilière.
Pour les promoteurs immobiliers, les family offices, les sociétés immobilières et les conseillers, cela signifie que la question de l’ayant droit économique prend davantage d’importance dans le cadre des justificatifs de fonds propres, des prêts d’associés, des modèles d’investissement, des financements mezzanine ou des structures de holding complexes. L’origine des fonds utilisés doit également pouvoir être retracée de manière plausible. Cela concerne en particulier les transactions dans lesquelles des capitaux provenant de l’étranger sont apportés par l’intermédiaire de sociétés ad hoc ou d’entités juridiques non opérationnelles.
Pour les banques, le principe de base reste inchangé : elles sont déjà soumises à la LBA. Ce qui est nouveau, en revanche, c’est que des acteurs supplémentaires impliqués dans la transaction peuvent désormais avoir leurs propres obligations. Cela accroît le besoin de coordination entre la banque, le conseiller, l’acheteur, le vendeur, le notaire et, le cas échéant, l’organisme d’autorégulation (OAR). Dans la pratique, il sera essentiel d’éviter les doublons tout en garantissant une documentation exhaustive.
Développement et construction : pertinent pour la structuration, l’achat de terrains et les sociétés de projet
Dans le secteur de la construction et du développement, la LBA révisée s’applique principalement lorsque des terrains sont acquis, que des sociétés de projet sont créées ou que des structures de financement sont mises en place. La construction en tant que telle n’est pas au cœur de la nouvelle réglementation. Celle-ci devient toutefois pertinente lorsqu’un promoteur achète un terrain, associe des investisseurs, crée une société ad hoc ou structure les flux de capitaux pour un projet.
De telles structures sont courantes, notamment dans le cadre de grands projets d’aménagement foncier. Les sociétés de projet, les coentreprises, les prêts d’actionnaires, les « forward deals » ou les « share deals » font partie du quotidien. C’est précisément dans ces cas-là qu’un contrôle au titre de la LBA peut s’avérer nécessaire. Les entreprises doivent donc déterminer si leur activité relève encore du simple développement de projet ou si elle constitue déjà une activité de conseil soumise à l’obligation de déclaration dans le cadre d’une transaction financière.
Pour le secteur de la construction au sens strict – par exemple les entrepreneurs généraux et les entrepreneurs totaux –, l’impact direct devrait être moindre tant qu’ils fournissent de simples prestations de construction. Toutefois, dès lors qu’ils sont activement impliqués dans l’acquisition de terrains, la structuration des investisseurs, le financement ou le conseil en matière de transactions, le risque de soumission à la loi augmente.
Administration, gestion et adresses de domicile
Les gestionnaires et les sociétés de gestion ne devraient pas non plus ignorer cette révision. La gestion immobilière classique ne relève pas automatiquement des nouvelles obligations des conseillers. Il peut en aller autrement si une entreprise fournit en outre des adresses de domicile ou de siège social à des entités juridiques ou participe à des structures comprenant des sociétés non opérationnelles.
La réglementation légale relative aux adresses de domicile et de siège revêt une importance particulière. Quiconque met à disposition, à titre professionnel et pendant plus de six mois, des adresses ou des locaux servant de domicile ou de siège à des entités juridiques peut être considéré comme un conseiller relevant de la LBA. Cela ne concerne pas la location normale d’espaces de bureau en tant que telle, mais peut s’avérer pertinent dans le cas de services de domicile, de sociétés de siège ou de structures administratives d’entreprises.
Affiliation à un OAR et questions transitoires
Pour les conseillers nouvellement soumis à la loi, l’affiliation à un organisme d’autorégulation reconnu est essentielle. L’OAR TreuhandSuisse a lancé la procédure d’adhésion pour les conseillers nouvellement concernés. La FINMA a approuvé les statuts révisés, le règlement révisé de l’OAR et le règlement des sanctions. Il existe ainsi une base formelle pour l’adhésion, les obligations de diligence et l’audit.
Les conseillers qui ont déposé leur demande d’adhésion complète et acquitté les frais d’adhésion devraient recevoir leur attestation d’adhésion au cours de la première quinzaine d’octobre. En revanche, les entreprises qui souhaitent s’enregistrer à la fois en tant qu’intermédiaires financiers et en tant que conseillers doivent s’attendre à un processus d’adhésion plus long. Les intermédiaires financiers déjà enregistrés qui souhaitent également soumettre leur nouvelle activité de conseil aux règles de surveillance doivent le déclarer dans le délai transitoire prévu par la loi.
Ce que les entreprises doivent concrètement faire dès maintenant
Pour les entreprises immobilières, la tâche la plus importante consiste à délimiter clairement leurs propres activités. Chaque entreprise devrait vérifier si elle se contente d’intermédier, de gérer ou de construire – ou si, dans le cadre de transactions immobilières, elle intervient également dans des opérations financières, la levée de fonds, les structures d’acheteurs ou des entités juridiques non opérationnelles.
Concrètement, quatre mesures s’imposent : premièrement, un tri interne des prestations en fonction de leur pertinence au regard de la LBA. Deuxièmement, des processus clairs pour l’identification des parties contractantes et des ayants droit économiques. Troisièmement, une évaluation documentée des risques en cas de structures suspectes, de capitaux étrangers ou de structures sociétaires complexes. Quatrièmement, la formation des collaborateurs, en particulier dans les domaines de la vente, des transactions, du développement, de l’investissement et de la direction.
La révision de la LBA entraîne une charge de travail supplémentaire pour le secteur. Mais elle constitue également une réponse à un risque réel : en raison des montants élevés des transactions, des flux de capitaux internationaux et de la complexité des structures de propriété, le secteur immobilier est vulnérable aux abus. Ceux qui mettent en œuvre les nouvelles obligations de manière rigoureuse et dès le début se protègent non seulement eux-mêmes, mais renforcent également la crédibilité du marché immobilier.
Le message est clair : les transactions immobilières restent possibles, mais le secteur doit savoir plus précisément avec qui il fait affaire, qui en est le véritable bénéficiaire économique et d’où proviennent les fonds.
