Les prix des logements résistent malgré la plus forte hausse des taux d’intérêt depuis 30 ans
En 2022, la situation du marché immobilier pour les logements en propriété était exceptionnelle en raison de la plus forte hausse des taux d'intérêt depuis 30 ans. Néanmoins, il s'est montré globalement robuste avec des prix à nouveau en hausse, même si la dynamique des prix a diminué par rapport à l'année précédente. Le nombre de ventes immobilières a également diminué. Le lieu a joué un rôle central dans la détermination des prix, comme l'a montré une analyse des prix de vente effectifs de l'année dernière. Il suffisait d'une distance de 35 kilomètres à vol d'oiseau pour pouvoir acheter six maisons individuelles au lieu d'une seule pour le même prix. Dans l'ensemble, on a observé une hausse moyenne de 5,7 % pour les appartements en copropriété et de 4 % pour les maisons individuelles.
Malgré la plus forte hausse des taux d’intérêt depuis 30 ans, les prix de l’immobilier résidentiel ont de nouveau progressé en termes nominaux en 2022, mais à un rythme nettement moins soutenu que l’année précédente. Pour les maisons individuelles, les prix ont augmenté en moyenne de 4 pour cent l’année dernière, ce qui est nettement inférieur à la valeur de 9 pour cent de l’année précédente. Au cours de la même période, les prix des appartements en copropriété ont connu une légère hausse de 5,7 pour cent, là aussi moins importante qu’en 2021, qui correspondait à une augmentation de 8,3 pour cent. Si l’on regarde de plus près les quatre régions de Suisse qui enregistrent le plus grand nombre de transactions (achats et ventes de maisons individuelles et d’appartements en copropriété) – Zurich, Suisse du Nord-Ouest, Berne, Lac Léman – on constate toutefois une image différenciée : ainsi, en tenant compte de l’inflation, seule la moitié des régions affichent encore une hausse des prix, soit pour les maisons individuelles, soit pour les appartements en copropriété.
L’analyse de Homegate et ImmoScout24, en collaboration avec le Swiss Real Estate Institute, se base sur les prix de vente effectifs du Swiss Real Estate Data Pool. Celui-ci comprend les biens immobiliers financés par le Credit Suisse, l’UBS et la Banque cantonale de Zurich et couvre environ 40% de toutes les transactions en Suisse. En 2022, environ 7 200 ventes de logements en propriété ont été enregistrées dans les régions étudiées. Comme l’année précédente, cela représente un recul d’environ 10 % par rapport à 2021, mais contrairement à l’année précédente, ce recul s’est en grande partie répercuté sur les ventes de logements en propriété.
Martin Waeber, Managing Director Real Estate, SMG Swiss Marketplace Group, voit les raisons du ralentissement de la hausse des prix avant tout dans la forte augmentation des taux directeurs et donc des taux hypothécaires, ainsi que dans le recul de l’effet du home office par rapport à 2021 : « L’effet modérateur de la hausse des taux d’intérêt sur l’évolution des prix des logements en propriété, prévu début 2022, s’est confirmé, même s’il est moins important qu’on aurait pu le supposer. Les prix des logements semblent toutefois avoir atteint leur point culminant. Outre le fait que de nombreuses personnes ne peuvent tout simplement plus se permettre d’acheter un logement aux prix actuels, le recul du recours au travail à domicile a également entraîné une baisse de l’appréciation de la situation professionnelle au sein de la maison. Ces deux facteurs ont freiné la hausse des prix au cours de l’année dernière ». Selon Waeber, il ne faut pas s’attendre à une bulle immobilière dans notre pays, compte tenu de la rareté des terrains et de l’afflux ininterrompu de personnes en Suisse. D’autant plus que l’immobilier à l’achat, en particulier dans des endroits comme Genève et Zurich, continue de jouir d’une grande popularité.
Les maisons individuelles dans la région du lac Léman sont plus de 70% plus chères que dans la région de Berne
Avec une forte croissance des prix de 9,3%, c’est dans la région de Zurich que les prix des maisons individuelles ont le plus augmenté en 2022 – et c’est même la seule région où les prix ont plus augmenté qu’en 2021 avec une hausse de 7,7%. La région zurichoise a ainsi rattrapé son retard sur la région lémanique, qui reste la plus chère : l’écart avec le prix moyen d’une maison individuelle dans la région lémanique s’est réduit de 80 000 francs, soit 28% par rapport à l’année précédente. Dans la région du lac Léman, un objet moyen coûtait 1,74 million de francs suisses en 2022, soit 3 pour cent de plus qu’en 2021. Dans les régions de Berne et de la Suisse du Nord-Ouest, les prix moyens des objets pour maisons individuelles se sont également quelque peu rapprochés, puisque les prix dans la région de Berne ont enregistré une augmentation presque deux fois plus importante (6,3 pour cent à 1,02 million de francs suisses) que dans la région de la Suisse du Nord-Ouest (3,6 pour cent à 1,14 million de francs suisses). Si l’on tient compte de l’inflation de l’année dernière, la hausse des prix n’est donc que minime pour la Suisse du Nord-Ouest (0,8 %). Néanmoins, Berne reste la région la moins chère pour acheter une maison individuelle.
Appartements en propriété dans la région du lac Léman presque aussi chers que dans la région de Zurich
En ce qui concerne les appartements en propriété, la croissance dans la région de Zurich pour 2022 a été modérée (3,7%), en particulier par rapport à celle des maisons individuelles. Néanmoins, les propriétés dans cette région restent les plus chères des quatre régions étudiées, avec une moyenne de 1,12 million de CHF. En raison d’une augmentation considérable des prix dans la région du lac Léman de 12% par rapport à 2021, l’écart avec le leader s’est considérablement réduit (de CHF 120’000 à CHF 40’000). La région de Berne reste de loin la moins chère pour les acheteurs potentiels de logements en propriété. Les prix moyens n’y ont augmenté que de 2,9% l’année dernière pour atteindre 0,7 million de CHF. Si l’on tient compte de l’inflation, on peut même parler de stagnation pour cette région. Outre la région lémanique, la deuxième région la moins chère – la Suisse du Nord-Ouest – n’a pas été impressionnée par la hausse des taux d’intérêt et le recul de la tendance au bureau à domicile : les prix ont même augmenté de 7,9% en 2022, soit nettement plus que l’année précédente (5,6%). Le prix moyen d’un appartement en propriété est de 820 000 CHF, soit 60 000 CHF de plus qu’en 2021.
Si l’on considère les prix des biens immobiliers par mètre carré de surface habitable nette, on constate un effet supplémentaire, en particulier pour les régions du lac Léman et de Zurich. Dans la région de Zurich, les prix au mètre carré ont augmenté beaucoup plus rapidement que les prix des biens immobiliers sur la même période. Cela indique une baisse de la surface habitable des objets négociés. Dans la région du lac Léman, c’est l’inverse qui s’est produit, c’est-à-dire que les prix des biens ont augmenté de cinq points de pourcentage de plus que les prix au mètre carré. Ainsi, dans la région du lac Léman, les biens vendus sur le marché en 2022 ont tendance à être plus grands qu’en 2021.
Les maisons les moins chères se trouvent à Aarburg, les plus chères à Uetikon am See*
Peu étonnant : parmi les cinq communes où les prix moyens des maisons individuelles étaient les plus élevés, trois provenaient de la région de Zurich. C’est à Uetikon am See qu’elles sont les plus chères (4,0 millions de CHF), suivies de Kilchberg (3,68 millions de CHF) et Meilen (3,41 millions de CHF). Elles sont suivies par deux communes de la région lémanique, Vésenaz (CHF 3.06 millions) et Nyon (CHF 2.98 millions). Deux constats s’imposent : premièrement, les cinq communes les plus chères pour les maisons individuelles n’étaient pas encore mentionnées l’année dernière ; deuxièmement, les prix ont encore nettement augmenté dans ce segment le plus élevé. En ce qui concerne les prix moyens les plus élevés pour les appartements en propriété, les cinq communes étaient même originaires de la région de Zurich : en tête, Küsnacht (2,52 millions de CHF), Zumikon, Herrliberg et Meilen (2,3 millions de CHF chacune) et Erlenbach (2,16 millions de CHF).
De l’autre côté de l’échelle, les logements en propriété les moins chers dans les quatre régions étudiées – qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’appartements en propriété – proviennent tous sans exception du canton d’Argovie. Ainsi, selon la commune, les appartements en propriété sont disponibles à partir de 400 000 CHF (Klingnau), tandis que les maisons individuelles pouvaient être achetées l’année dernière à partir de 610 000 CHF (Aarburg). Cela montre de manière impressionnante que pour le prix d’un appartement en copropriété à Küsnacht, dans le canton de Zurich, il est possible d’en acheter six à Klingnau, à moins de 35 kilomètres de là. Et même près de sept maisons individuelles – ou un immeuble complet – peuvent être achetées à Aarburg pour le prix d’une maison individuelle située à Uetikon am See. Ces deux endroits sont également distants d’à peine 60 kilomètres à vol d’oiseau.
En résumé des résultats de la dernière Home Market Price Analysis, Peter Ilg, directeur du Swiss Real Estate Institute, s’étonne de la robustesse de la croissance des prix sur le marché des logements en propriété : « Après neuf ans de taux d’intérêt négatifs, le revirement des taux d’intérêt est intervenu brutalement l’année dernière avec plusieurs hausses des taux directeurs de 1,75 point au total. C’est la première fois depuis plus de 30 ans que la Banque nationale suisse relève aussi nettement son taux directeur en l’espace d’un an ». Ilg n’a donc pas été surpris par la chute des prix de l’immobilier en Suisse lors de ce changement d’époque, combinée à une tendance à la baisse de l’utilisation du bureau à domicile. « Je suis néanmoins étonné de la robustesse de la croissance des prix sur le marché de l’immobilier : Dans trois des huit segments étudiés, la hausse des prix a même été nettement supérieure à celle de l’année précédente, malgré ce vent contraire », résume Ilg à propos des conclusions de l’Home Market Price Analysis pour 2022.