Eigenheimpreise resistent trotz stärkstem Zinsanstieg seit 30 Jahren
Die Situation im Immobilienmarkt für Wohneigentum war 2022 wegen dem stärksten Zinsanstieg seit 30 Jahren aussergewöhnlich. Dennoch zeigte er sich insgesamt robust bei erneut steigenden Preisen, wenngleich die Preisdynamik gegenüber Vorjahr nachgelassen hat. Auch die Anzahl der Immobilienverkäufe ging zurück. Dabei spielte der Ort eine zentrale Rolle für die Preisbestimmung, wie eine Analyse der effektiven Verkaufspreise des letzten Jahres zeigte. Eine Distanz von lediglich 35 Kilometern Luftlinie genügte, um für denselben Preis statt einem Einfamilienhaus deren sechs kaufen zu können. Insgesamt war bei Eigentumswohnungen ein mittlerer Anstieg von 5.7 Prozent zu beobachten, bei Einfamilienhäusern waren es immerhin noch 4 Prozent.
Die Preise für Wohnimmobilien legten im Jahr 2022 trotz dem stärksten Zinsanstieg seit 30 Jahren nominal erneut zu, allerdings deutlich weniger stark als im Vorjahr. Bei den Einfamilienhäusern erhöhten sich die Preise im vergangenen Jahr im Mittel um 4 Prozent, was deutlich unter dem Vorjahreswert von 9 Prozent lag. In derselben Periode konnten die Preise von Eigentumswohnungen mit 5.7 Prozent etwas zulegen – auch hier weniger deutlich als noch 2021, das einem Anstieg von 8.3 Prozent gleichkam. Mit genauerem Blick auf die die vier Regionen der Schweiz mit den meisten getätigten Transaktionen (Käufe und Verkäufe von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen) – Zürich, Nordwestschweiz, Bern, Genfersee – zeigt sich aber ein differenziertes Bild: So weisen inflationsbereinigt nur noch die Hälfte der Regionen entweder für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen einen Preisanstieg auf.
Die Analyse von Homegate und ImmoScout24 zusammen mit dem Swiss Real Estate Institute beruht dabei auf den effektiven Verkaufspreisen des Swiss Real Estate Data Pools. Dieser umfasst die von Credit Suisse, UBS sowie Zürcher Kantonalbank finanzierten Eigenheimobjekte und deckt rund 40 Prozent aller Transaktionen in der Schweiz ab. Im Jahr 2022 wurden rund 7’200 Verkäufe von Eigenheimen in den untersuchten Regionen registriert. Dies kommt gegenüber 2021 wie bereits im Jahr zuvor einem Rückgang um rund 10 Prozent gleich, welcher sich jedoch anders als im Vorjahr zum grossen Teil bei den verkauften Eigentumswohnungen niederschlug.
Martin Waeber, Managing Director Real Estate, SMG Swiss Marketplace Group, sieht die Gründe für den verlangsamten Preisanstieg vor allem in den kräftigen Leitzinserhöhungen und den dadurch gestiegenen Hypothekarzinsen sowie einem rückläufigen Effekt von Homeoffice gegenüber 2021: «Der Anfang 2022 vorausgesagte dämpfende Effekt der steigenden Zinsen auf die Entwicklung der Eigenheimpreise hat sich bestätigt, wenn auch weniger stark als man hätte annehmen können. Die Eigenheimpreise scheinen aber langsam ihren Zenit erreicht zu haben. Abgesehen davon, dass sich viele mit den jetzigen Preisen ein Eigenheim schlicht nicht mehr leisten können, hat mit der wieder rückläufigen Nutzung von Homeoffice auch die Bewertung der Arbeitssituation in den eigenen vier Wänden wieder abgenommen. Beides dämpfte den Preisanstieg im Laufe des vergangenen Jahres». Von einer Immobilienblase ist hierzulande aber angesichts des knappen Bodens und des weiterhin ungebrochenen Zuzugs in die Schweiz nicht auszugehen, so Waeber weiter. Dies zumal sich Kaufimmobilien insbesondere an Orten wie Genf und Zürich nach wie vor grosser Beliebtheit erfreuen würden.
Einfamilienhäuser in der Region Genfersee über 70 Prozent teurer als in Region Bern
Mit einem kräftigen Preiswachstum von 9.3 Prozent legten die Preise für Einfamilienhäuser in der Region Zürich 2022 am deutlichsten zu – und dies sogar als einzige Region mit einem höheren Preisanstieg als 2021 mit einer Zunahme von 7.7 Prozent. Das durchschnittliche Einfamilienhaus kostete CHF 1.53 Mio. Dadurch holte die Region Zürich im Vergleich zur nach wie vor teuersten Region Genfersee zunehmend auf: der Abstand zum durchschnittlichen Einfamilienhaus-Preis in der Region Genfersee verringerte sich um 80’000 Franken, respektive 28 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In der Region Genfersee kostete ein Durchschnittsobjekt im Jahr 2022 mit 1.74 Mio. CHF und damit 3 Prozent mehr als noch 2021. In den Regionen Bern und Nordwestschweiz glichen sich die durchschnittlichen Objektpreise für Einfamilienhäuser ebenfalls etwas an, da die Preise in der Region Bern eine fast doppelt so hohe Zunahme verzeichneten (6.3 Prozent auf CHF 1.02 Mio.) als in der Region Nordwestschweiz (3.6 Prozent auf CHF 1.14 Mio.). Unter Berücksichtigung der letztjährigen Inflation ergibt sich damit für die Nordwestschweiz lediglich ein minimaler Preisanstieg von 0.8 Prozent. Dennoch bleibt Bern die günstigste Region, um ein Einfamilienhaus zu kaufen.
Eigentumswohnungen in der Region Genfersee fast so teuer wie in der Region Zürich
Bei den Eigentumswohnungen fiel das Wachstum in der Region Zürich für 2022 mit 3.7 Prozent verhalten aus, insbesondere im Vergleich zu demjenigen von Einfamilienhäusern. Dennoch bleiben die Objekte in dieser Region mit durchschnittlich CHF 1.12 Mio. die teuersten aller vier untersuchten Regionen. Aufgrund eines beachtlichen Preisanstiegs in der Region Genfersee von 12 Prozent gegenüber 2021 verringerte sich die Differenz zum Spitzenreiter deutlich (von CHF 120’000 auf CHF 40’000). Nach wie vor mit Abstand am preiswertesten für potentielle Käufer:innen von Eigentumswohnungen ist die Region Bern. Die durchschnittlichen Preise legten hier im vergangenen Jahr lediglich um 2.9 Prozent auf CHF 0.7 Mio. zu. Unter Berücksichtigung der Inflation kann für diese Region gar von einer Stagnation gesprochen werden. Neben der Region Genfersee zeigte sich auch die zweitgünstigste Region – die Nordwestschweiz – von den steigenden Zinsen und dem rückläufigen Trend zum Homeoffice unbeeindruckt: die Preise stiegen 2022 mit 7.9 Prozent sogar nochmals deutlich stärker an als im Vorjahr (5.6 Prozent). Eine durchschnittliche Eigentumswohnung kostet mit CHF 820’000 nun CHF 60’000 mehr als noch 2021.
Mit Blick auf die Objektpreise pro Quadratmeter Nettowohnfläche zeigt sich insbesondere für die Regionen Genfersee und Zürich ein zusätzlicher Effekt. So stiegen in der Region Zürich die Quadratmeterpreise deutlich schneller an, als dies im gleichen Zeitraum für die Objektpreise der Fall war. Dies deutet auf sinkende Wohnflächen der gehandelten Objekte hin. In der Region Genfersee war es hingegen genau umgekehrt, das heisst die Objektpreise legten fünf Prozentpunkte mehr zu, als dies bei den Quadratmeterpreisen der Fall war. Somit wurden in der Region Genfersee für 2022 tendenziell grössere Objekte am Markt verkauft als noch 2021.
Die günstigsten Häuser gibt es in Aarburg, die teuersten in Uetikon am See*
Wenig erstaunlich: Von den fünf Gemeinden mit den höchsten mittleren Preisen für Einfamilienhäuser stammten drei aus der Region Zürich. Am teuersten sind diese in Uetikon am See (CHF 4.0 Mio.), gefolgt von Kilchberg (CHF 3.68 Mio.) und Meilen (CHF 3.41 Mio.). Diesen folgen zwei Gemeinden in der Region Genfersee mit Vésenaz (CHF 3.06 Mio.) und Nyon (CHF 2.98 Mio.). Dabei sind zwei Erkenntnisse beachtenswert: erstens waren alle fünf der teuersten Gemeinden für Einfamilienhäuser im vergangen Jahr noch nicht aufgeführt, zweitens sind die Preise in diesem höchsten Segment nochmals deutlich gestiegen. Bei den höchsten mittleren Preisen für Eigentumswohnungen stammten sogar alle fünf Gemeinden aus der Region Zürich: angeführt von Küsnacht (CHF 2.52 Mio.), Zumikon, Herrliberg und Meilen (je CHF 2.3 Mio.) sowie Erlenbach (CHF 2.16 Mio.).
Auf der anderen Seite der Skala stammen die preiswertesten Wohneigentumsobjekte in den vier untersuchten Regionen – sowohl für Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen – ausnahmslos aus dem Kanton Aargau. So sind Eigentumswohnungen je nach Gemeinde ab CHF 400’000 (Klingnau), Einfamilienhäuser konnten im vergangenen Jahr ab CHF 610’000 (Aarburg) gekauft werden. Dies zeigt eindrucksvoll: Zum Preis einer Eigentumswohnung im Zürcherischen Küsnacht gibt es im weniger als 35 Kilometer entfernten Klingnau deren sechs zu kaufen. Und sogar knapp sieben Einfamilienhäuser – oder ein komplettes Mehrfamilienhaus – können in Aarburg zum Preis von einem in Uetikon am See stehenden Einfamilienhaus gekauft werden. Auch diese beiden Orte liegen Luftlinie gerade einmal 60 Kilometer auseinander.
Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Instituts, ist zusammenfassend für die Ergebnisse der neusten Home Market Price Analysis erstaunt, wie robust das Preiswachstum im Eigenheimmarkt ist: «Nach neun Jahren Negativzinsen ist die Zinswende mit mehreren Leitzinserhöhungen von insgesamt 1.75 Prozentpunkten im vergangenen Jahr abrupt eingetreten. Erstmals seit über 30 Jahren hat die Nationalbank den Leitzins innerhalb eines Jahres so deutlich angehoben». Fallende Eigenheimpreise in der Schweiz hätten Ilg bei dieser Zeitenwende – kombiniert mit einem tendenziellen Rückgang der Nutzung des Homeoffice – daher nicht erstaunt. «Dennoch bin ich verwundert, wie robust das Preiswachstum im Eigenheimmarkt ist: In drei von acht untersuchten Segmenten war der Preisanstieg trotz dieses Gegenwinds sogar deutlich über dem Vorjahr», so Ilg zusammenfassend zu den Erkenntnissen der Home Market Price Analysis für 2022.