Le pari de Zurich, qui mise des milliards sur les terrains et les logements

Entre 2022 et 2025, la ville de Zurich a acquis au total 47 biens immobiliers, pour un investissement de 1,3 milliard de francs. Parmi ceux-ci, 29 immeubles résidentiels comprenant 527 logements existants contribuent directement à l'objectif visant à porter à un tiers la part des logements locatifs d'utilité publique d'ici 2050.

La ville de Zurich renforce son rôle d’acteur actif sur le marché immobilier. Un premier rapport d’évaluation du département des finances montre l’ampleur qu’ont prise les acquisitions immobilières entre 2022 et 2025. La ville a investi 1,3 milliard de francs dans 47 biens immobiliers d’une superficie totale de 224 072 mètres carrés. Outre des logements, elle s’est ainsi assurée des terrains stratégiques pour de futures missions publiques.

Avec ces acquisitions, la ville poursuit trois objectifs. Elle souhaite garantir des surfaces pour répondre à des besoins futurs en équipements urbains, optimiser l’utilisation des terrains existants grâce à l’acquisition de parcelles voisines et soutenir l’objectif du « tiers » en matière de politique du logement. D’ici 2050, un tiers de tous les logements locatifs de Zurich devra être à but non lucratif. Le conseil municipal s’est fixé pour objectif de mettre à disposition environ 3 000 logements municipaux supplémentaires d’ici 2040, soit en moyenne environ 50 par an grâce à des achats immobiliers.

Plus du double de logements acquis
Cet objectif a été largement dépassé entre 2022 et 2025. Sur les 47 biens immobiliers acquis, 29 sont des immeubles d’habitation totalisant 527 logements. Ils sont répartis dans neuf quartiers de la ville et ont été achetés pour environ 870 millions de francs. La ville a ainsi acquis en moyenne plus du double du nombre de logements prévu par l’objectif annuel.

L’importance de ces acquisitions dépasse le simple cadre du parc immobilier existant. Selon le rapport, les 29 immeubles d’habitation disposent de réserves de densité permettant la création d’environ 661 logements supplémentaires. Ce potentiel ne peut toutefois pas être exploité à court terme. Il montre plutôt que, grâce à ces acquisitions, la ville se dote à la fois d’un parc de logements immédiat et s’assure des possibilités de développement pour les années à venir.

Par ailleurs, la ville a acquis 18 autres biens immobiliers à titre de réserves foncières stratégiques. Elle y a consacré près de 440 millions de francs. Ces terrains sont destinés à des missions publiques dont les besoins précis ne se préciseront parfois que plus tard. Ils pourront par exemple s’avérer importants pour des infrastructures urbaines ou d’autres usages communaux.

De nombreuses analyses, peu d’adjudications
Depuis 2021, le conseil municipal peut acquérir des biens immobiliers pour le patrimoine financier sans l’accord du conseil communal. Parallèlement, la ville a mis en place une équipe chargée des acquisitions. Elle entend ainsi agir plus rapidement sur le marché immobilier et se positionner comme un acheteur fiable.

Le nombre d’offres examinées témoigne de la forte concurrence qui règne sur le marché. En 2024 et 2025, la ville a examiné 324 biens immobiliers en vue d’un éventuel achat. Aucune donnée correspondante n’est disponible pour 2022 et 2023. Les offres reposent sur des estimations indépendantes. Dans la plupart des cas, cependant, c’est une autre partie qui a remporté l’appel d’offres.

Un développement marqué par des conflits d’objectifs
Le rapport souligne également que les acquisitions immobilières ne se traduisent pas automatiquement par des logements abordables et disponibles rapidement. Bon nombre de ces nouvelles acquisitions présentent un potentiel de développement. Compte tenu du niveau élevé du marché, cela se répercute déjà sur le prix d’achat. Si des logements supplémentaires sont construits, les loyers initiaux peuvent donc être plus élevés que ceux des anciens logements municipaux, même dans le cadre du modèle de loyer basé sur les coûts. À long terme, toutefois, les loyers évoluent en fonction des coûts réels et, par conséquent, de manière généralement plus modérée que les loyers du marché.

Les réserves d’exploitation non utilisées engendrent des coûts qui ne peuvent être couverts par les loyers. La ville souhaite néanmoins traiter les baux existants de manière socialement responsable. La protection du climat, la préservation du patrimoine et la biodiversité plaident également souvent en faveur d’une approche progressive. La prise en charge de nombreux biens immobiliers et de locataires nécessite en outre des ressources humaines supplémentaires et des processus bien rodés.

Par ses acquisitions, la ville de Zurich renforce le parc de logements d’utilité publique et élargit ses marges de manœuvre stratégiques. Cependant, avant que cela ne se traduise par des logements supplémentaires ou des infrastructures publiques, il faut du temps, une planification et une mise en balance minutieuse des différents intérêts.