La hausse des risques sur le marché immobilier résidentiel s’essouffle
Au deuxième trimestre 2026, le marché immobilier résidentiel suisse semble moins surchauffé. L'indice de risque de MoneyPark recule de 3,7 à 3,5 points. Mais il est encore trop tôt pour crier victoire, car le chômage, les règles strictes en matière d'accessibilité financière et les écarts importants entre les taux d'intérêt proposés par les différents prêteurs hypothécaires continuent de freiner le marché.
Ce recul représente plus qu’un simple mouvement technique. Il met fin à une hausse ininterrompue depuis le troisième trimestre 2023 et ramène l’indice de risque immobilier à la limite supérieure de la zone de risque moyenne. Cette évolution s’explique par l’amélioration de la conjoncture industrielle, une hausse des prix réels de l’immobilier résidentiel légèrement plus modérée et le niveau toujours extrêmement bas des taux d’intérêt.
Dans le même temps, le mouvement de rebond reste fragile. L’indice des directeurs d’achat a atteint en moyenne 56 points au deuxième trimestre 2026, contre 52 points au trimestre précédent. En revanche, le marché du travail reste sous pression. Le taux de chômage corrigé des variations saisonnières s’élevait à 3,1 % en mai 2026, et MoneyPark cite également la charge financière accrue pesant sur certains ménages comme un risque pour la demande de logements en propriété.
Les prix continuent de devancer l’inflation
Malgré la baisse de l’indice de risque, on ne peut en aucun cas parler d’un marché détendu. Au deuxième trimestre, la hausse des prix des logements restait encore supérieure de 3,8 points de pourcentage à l’inflation. Au trimestre précédent, cet écart était de 4,2 points de pourcentage, et de 5,0 points de pourcentage il y a un an. La dynamique s’essouffle donc, mais une correction généralisée des prix ne se produit pas en raison de l’offre restreinte et de la forte disposition à payer. Pour les propriétaires et les promoteurs, cela signifie que le marché reste solide, mais que les décisions d’achat sont davantage influencées par l’emplacement et la qualité.
Les prêts hypothécaires restent un champ de bataille tarifaire semé d’embûches
L’écart est particulièrement marqué en matière de financement. Le taux directeur de la BNS est resté à 0 % au deuxième trimestre 2026, tandis que l’écart entre les taux swap à dix ans et à deux ans s’est réduit à environ 0,45 point de pourcentage. Pour les emprunteurs, le marché ne s’est toutefois pas simplifié. Selon MoneyPark, l’écart entre les offres les plus avantageuses et les plus onéreuses pour les prêts hypothécaires à taux fixe sur dix ans s’élevait récemment à environ 0,96 point de pourcentage. Cela peut représenter une différence de plusieurs milliers de francs par an et accentue la pression de sélection pour les ménages dont la capacité financière est limitée.
L’immigration s’essouffle et les régions se déséquilibrent
Un autre frein vient de la démographie. Le solde migratoire glissant sur douze mois de la population étrangère résidante permanente est passé d’environ 83’400 personnes fin 2024 à environ 69’900 en mai 2026. Cela correspond à une baisse de 16,2 %. La demande supplémentaire de logements en propriété diminue donc, mais ne disparaît pas pour autant. C’est surtout la répartition régionale qui est marquante. Selon MoneyPark, 86 % de la future croissance démographique se concentrent dans seulement onze cantons. Le marché devrait donc réagir de manière moins homogène à l’échelle nationale, mais de façon encore plus inégale au niveau régional.
Pour les prochains trimestres, MoneyPark prévoit une évolution latérale, voire légèrement à la baisse, de l’indice. La question reste ouverte de savoir si une immigration plus faible et une activité de construction en hausse créeront effectivement davantage d’offre au niveau régional. C’est précisément de cela que dépendra si le premier signe d’assouplissement observé depuis trois ans deviendra plus qu’une simple pause.