Pourquoi le secteur immobilier aborde-t-il sa numérisation ?

Le secteur immobilier suisse investit depuis des années dans des solutions numériques, et pourtant il est désabusé. Ce n'est pas la technologie qui freine le progrès, mais les fausses attentes, le manque de compétences en matière de données et les obstacles culturels. Un entretien sur la réalité plutôt que sur les mythes de la numérisation.

Monsieur Caspar, pom est considéré comme l’une des entreprises de conseil qui donnent le ton dans les domaines de la numérisation, de la transformation et du développement immobilier durable. Comment décririez-vous votre rôle au sein de cet écosystème ?
Chez pom, nous nous considérons comme un intermédiaire entre la recherche, le développement et la pratique du secteur immobilier. Notre rôle est d’identifier rapidement les nouveaux thèmes, de classer les tendances et de développer une compréhension de ce qui fera bouger le secteur à l’avenir. Nous traduisons ces connaissances en cas d’application concrets, en recommandations et en bases de décision pour nos clients. Nous aidons les entreprises à séparer ce qui est important de ce qui ne l’est pas et à se concentrer de manière ciblée sur les méthodes, les technologies et les données qui créent réellement une valeur ajoutée pour leur rôle dans le secteur immobilier.

Quels sont les sujets qui préoccupent le plus vos clients actuellement : les données, les processus, l’organisation ou la technologie ?
Il n’y a pas de réponse simple à cette question. Ces dernières années, l’accent a été mis sur la technologie. De nombreuses entreprises ont introduit de nouveaux systèmes et lancé de nombreux projets de numérisation. Cela a certes permis de faire des progrès, mais a également conduit à une certaine désillusion. Les projets se sont avérés plus compliqués, plus coûteux et plus complexes que prévu. Souvent, c’est parce que les données et les processus ont été sous-estimés. Nous observons actuellement une nette évolution : les projets purement technologiques sont délaissés au profit d’approches davantage axées sur les données et les processus. L’engouement actuel pour l’IA renforce encore cette évolution.

pom souligne que les données sont le fondement de la gestion immobilière moderne. Où se situent aujourd’hui les entreprises suisses en matière de data readiness ?
En principe, les entreprises immobilières suisses ne sont pas en mauvaise posture. La plupart d’entre elles disposent d’une « data readiness » suffisante pour exploiter leurs processus clés de manière fiable et répondre aux questions pertinentes des parties prenantes. Pour cela, les données doivent être structurées, cohérentes et disponibles dans toute l’entreprise. Les limites apparaissent au plus tard pour les thèmes à forte intensité de données comme l’ESG. Un autre point important est la collaboration au-delà des frontières de l’entreprise. Le secteur immobilier a toujours été fortement interconnecté. Une plus grande Data Readiness est décisive pour rendre cette collaboration plus efficace, plus numérique et plus automatisée à l’avenir.

Quels sont les malentendus les plus fréquents concernant la numérisation des portefeuilles immobiliers ?
Les efforts et la complexité sont souvent sous-estimés. La mise à disposition et la préparation des données nécessaires sont notamment évaluées de manière trop optimiste. Les données sont certes disponibles, mais souvent pas dans la qualité ou la structure nécessaire. Cela entraîne des retards, des coûts supplémentaires et une charge de travail supplémentaire pour les départements spécialisés qui devraient en fait s’occuper de leur activité principale. Une autre idée fausse est que les projets de numérisation peuvent être mis en œuvre « en passant ». Souvent, les structures de projet professionnelles et le savoir-faire correspondant font défaut. Cela a des répercussions négatives sur la motivation, l’acceptation et, en fin de compte, la réussite du projet.

Quelles sont les évolutions technologiques qui vont le plus modifier le secteur immobilier au cours des 5 à 10 prochaines années ?
En principe, nous distinguons deux niveaux : la numérisation de l’immeuble lui-même et la numérisation des entreprises qui exploitent ces immeubles. Au niveau des bâtiments, nous constatons de grands progrès dans le cloud, l’IoT et les modèles numériques. La représentation numérique des biens immobiliers, souvent appelée Digital Twin, devient de plus en plus standard et permet de nouvelles formes d’automatisation.Au niveau des entreprises, l’évolution sera fortement marquée par l’IA et la numérisation des processus. Un petit nombre d’applications clés, combinées à des plateformes low-code flexibles, permettront d’automatiser les processus de manière efficace, y compris à l’échelle de l’entreprise.

De nombreuses entreprises expérimentent l’IA. Où voyez-vous des champs d’application réalistes dans les 24 prochains mois ?
À court terme, un grand potentiel réside dans l’analyse et l’évaluation de documents et de données non structurées. Les contenus peuvent être résumés, évalués et créés plus rapidement. Une autre étape importante est l’intégration d’outils d’IA dans le travail quotidien, par exemple comme solutions d’assistance. Dans une prochaine étape, ces systèmes seront de plus en plus liés à des données spécifiques à l’entreprise. Le reporting et l’analyse vont également changer : au lieu de rapports fixes, les informations seront rassemblées en fonction de la situation et des besoins.

Quels risques voyez-vous dans l’utilisation de l’IA dans le secteur immobilier ?
Nous ne voyons pas les plus grands défis dans le domaine réglementaire, mais plutôt au niveau culturel et technologique. De nombreuses entreprises ne disposent pas encore des compétences et des structures nécessaires pour gérer les données et la technologie. De plus, le marché suisse est très fragmenté et hétérogène, ce qui rend difficile l’introduction de solutions standardisées. Le secteur immobilier fonctionne par projets et avec peu de logique de série. Cela ralentit encore l’introduction de nouvelles technologies.

Rate of Adoption plutôt que technologie : où se situent les principaux obstacles culturels ?
Un obstacle central est que la numérisation n’est pas encore ancrée comme un thème stratégique dans de nombreuses entreprises. Le manque de compétences, le manque de clarté des responsabilités et l’attente d’une mise en œuvre de la numérisation « en passant » freinent la mise en œuvre. De plus, il manque souvent la volonté de remettre en question et de modifier de manière conséquente les méthodes de travail existantes.

Comment la numérisation modifie-t-elle les rôles dans les entreprises immobilières ?
Les compétences numériques feront à l’avenir partie des qualifications de base de nombreux rôles. L’accent est moins mis sur une compréhension approfondie de la technique que sur des connaissances sûres de l’utilisateur. Parallèlement, de nouveaux rôles apparaissent, par exemple pour la gestion de projets de numérisation et de plateformes numériques. Ces fonctions veillent à ce que les systèmes soient utilisés, développés et exploités de manière judicieuse.
Ainsi, les gestionnaires d’actifs, de biens et d’installations peuvent continuer à se concentrer sur leur cœur de métier.

Qu’est-ce qui caractérise une entreprise numériquement mature ?
Une entreprise mature sur le plan numérique ancre la numérisation, la technologie et les données au plus haut niveau de la direction. Il existe une position stratégique claire, des objectifs et des responsabilités définis. La numérisation n’est pas déléguée à l’informatique, mais considérée comme une tâche entrepreneuriale.
De plus, une telle entreprise dispose des rôles, des processus et des compétences nécessaires pour développer en permanence des solutions numériques et les adapter à l’évolution du contexte.

ESG et PropTech se rejoignent. Quelles sont les technologies qui créent déjà un véritable impact ?
L’ESG est un sujet fortement axé sur les données. Tout au long de la chaîne de données, de la mesure à l’indicateur, il existe aujourd’hui des solutions qui fonctionnent. Les compteurs intelligents, les évaluations automatisées des factures d’énergie et le regroupement des données sur plusieurs bâtiments sont techniquement faciles à mettre en œuvre. Le défi réside moins dans les modules individuels que dans l’intégration et l’automatisation continues au sein des entreprises. Nous ne voyons pas encore de solution globale tout-en-un.

Où voyez-vous les plus grandes lacunes entre les exigences et la réalité du marché ?
Les plus grandes lacunes apparaissent lorsque les exigences ne sont mises en œuvre que ponctuellement, sans prendre en compte l’ensemble de la chaîne de création de valeur. C’est précisément dans le cas des thèmes axés sur les données que l’on constate que les possibilités techniques existent, mais que les conditions organisationnelles et structurelles font souvent défaut.

Comment jugez-vous le degré de maturité du marché suisse des PropTech en comparaison internationale ?
La Suisse dispose d’une scène PropTech très vivante et innovante. De nombreuses solutions connaissent un succès international. Le plus grand défi réside dans l’évolutivité en raison de la taille du marché et des structures fédérales. Dans l’ensemble, le niveau de maturité est toutefois élevé et compétitif.

Quels sont les domaines de la PropTech qui sont sous-développés et ceux qui sont en surchauffe ?
Le domaine ESG est actuellement en forte surchauffe. Il existe une multitude de solutions, ce qui entraîne un certain désenchantement. En comparaison internationale, l’utilisation systématique du BIM tout au long du cycle de vie des biens immobiliers est particulièrement sous-développée. D’autres pays sont plus avancés dans ce domaine, notamment lorsqu’il s’agit d’investisseurs institutionnels.

Où voyez-vous un potentiel pour des partenariats entre des entreprises établies et des startups ?
Les partenariats offrent un grand potentiel, mais ils sont exigeants. Les entreprises établies pensent à long terme, les startups agissent de manière dynamique et innovante. Les coopérations sont fructueuses lorsqu’il existe une compréhension mutuelle et que des attentes claires sont définies, que ce soit dans le cadre de projets, de partenariats ou de modèles de promotion ciblés.

Quelles sont les évolutions qui vous surprennent particulièrement actuellement, positivement ou négativement ?
L’engouement pour l’IA est à la fois positif et stimulant. Positif, car il favorise l’innovation, l’efficacité et de nouvelles façons de penser. Négatif, car les attentes à court terme sont souvent surestimées. Le succès durable exige une réflexion approfondie sur les données, les processus et la gouvernance.

Si vous pouviez changer immédiatement un sujet dans le secteur, quel serait-il ?
Je souhaiterais davantage de continuité sur l’ensemble du cycle de vie des biens immobiliers.
Les méthodes de travail basées sur des projets et fortement individualisées rendent difficile l’utilisation de solutions numériques évolutives. Des approches telles que la préfabrication et les méthodes de construction standardisées pourraient aider à faire des sauts technologiques sans perdre la qualité et la liberté de conception.

Qu’est-ce qui vous pousse personnellement à faire avancer la transformation du secteur ?
Ce qui me motive, c’est le changement, les nouveaux projets et la possibilité de faire évoluer les choses.
L’immobilier est un domaine particulièrement passionnant à cet égard, car il façonne notre vie quotidienne, de l’habitat au travail. Je trouve que la numérisation et la transformation dans ce contexte sont porteuses de sens et très pertinentes.

Redaktion & Bild: immoMedia