Le Tessin en bref – Opportunités, pression et dynamisme

Le Tessin est à la fois un espace d'innovation, une plaque tournante de transit et un marché immobilier exigeant. C'est précisément cette tension qui rend le canton si pertinent pour le secteur immobilier et pour les investisseurs du reste de la Suisse.

Le canton, environ 360 000 habitants, 100 communes, 2812 km² de superficie, s’est positionné comme une région proche de la recherche et de l’innovation. Dans le tableau de bord régional de l’innovation 2025 de l’UE, le Tessin occupe la 6e place parmi 241 régions européennes, juste derrière Zurich au niveau suisse. Selon BAK Economics, le PIB cantonal a augmenté de 0,6% en 2024. Pour 2025, on s’attend à une augmentation d’environ 1,1 pour cent. En janvier 2026, le taux de chômage était de 3,3 pour cent, légèrement supérieur à la moyenne suisse de 3,2 pour cent.

Cette évolution est importante pour le secteur immobilier, car l’innovation à elle seule ne garantit pas l’attractivité du site. Ce qui est décisif, c’est de savoir si la recherche, l’esprit d’entreprise et la qualité urbaine se rejoignent sur le plan spatial. Avec l’USI, la SUPSI, le Switzerland Innovation Park Ticino et l’accélérateur Boldbrain, le canton dispose d’une solide infrastructure d’innovation. Parallèlement, le secteur de la construction et l’évolution du marché sont sous pression. La production dans le secteur de la construction a baissé de 0,2 % en décembre 2025 dans toute la Suisse, et de manière supérieure à la moyenne au Tessin. L’augmentation des coûts de construction, les incertitudes politiques et la complexité des procédures d’autorisation accentuent à moyen terme la pression sur l’offre et le calcul des projets.

Le marché immobilier présente une image différenciée. Le taux de logements vacants a baissé au Tessin de 2,08 pour cent en 2024, à 1,92 pour cent en juin 2025, le plus fort recul de toutes les grandes régions, mais toujours presque deux fois plus élevé que la moyenne suisse de 1,0 pour cent. Dans le même temps, les loyers proposés ont baissé de 5,6 pour cent en 2024/2025 selon ReMPA. Il s’agit de la seule région de Suisse en baisse, alors que la moyenne nationale a augmenté de 2,4 pour cent.

La structure spatiale reste un défi. Lugano avec 63’600 habitants, Bellinzona avec 45’300, Locarno avec 16’400 et Mendrisio avec 15’100 forment des sous-espaces différents avec des profils propres. A cela s’ajoutent la topographie, la rareté des surfaces et la pression démographique. L’OFS prévoit un recul de la population active de 45’000 personnes d’ici 2050. Les quelque 78’800 frontaliers soutiennent le marché du travail, mais leur nombre a légèrement baissé pour la première fois. Contre la tendance nationale de 411’000 frontaliers dans toute la Suisse. Celui qui veut investir au Tessin n’ira pas loin avec une simple analyse à distance depuis Zurich ou Bâle. Il faut des partenaires locaux, des connaissances du marché et une compréhension des sous-espaces spécifiques.

En même temps, cette situation mixte offre un potentiel. La proximité de l’Italie du Nord, le tunnel de base du Gothard, le rôle de portail sud du corridor du Gothard et la qualité de vie élevée. Avec 85,2 ans, le Tessin présente la deuxième espérance de vie la plus élevée d’Europe et crée des conditions qui ne sont guère réunies ailleurs. Si l’on parvient à coordonner plus étroitement la stratégie d’innovation, la politique foncière, la mobilité et le développement de projets, le Tessin peut nettement renforcer sa position en tant qu’espace économique et immobilier. Il ne s’agit pas de savoir si le potentiel existe, mais de savoir avec quelle cohérence il est traduit dans la réalité.

Quelle: Repubblica e Cantone Ticino, immo-invest.ch, USI / Innovation Park Ticino • Bild: Antonio Sessa