Potentiel de l’activité de construction de logements et du développement interne
Le développement urbain et territorial est confronté au défi de créer de nouveaux logements sans utiliser de précieuses surfaces en dehors des zones urbaines existantes. Une analyse montre que la construction de logements dans l'existant joue un rôle central dans ce développement, mais avec des défis plus importants que la construction de nouveaux logements sur des terrains non bâtis.
La construction de logements est un facteur clé du développement urbain et territorial durable. La Suisse est confrontée à la tâche de créer de nouveaux logements sans utiliser inutilement de précieuses surfaces en dehors des zones urbaines existantes. Les conclusions de l’Office fédéral du développement territorial montrent que la construction de logements existants, en particulier, joue un rôle central dans le développement futur. Toutefois, les défis à relever sont plus complexes que ceux liés à la construction de nouveaux logements sur des terrains non bâtis.
Où se construisent les nouveaux logements ?
Une analyse de l’activité de construction de logements entre 2018 et 2022 montre des schémas clairs. Les communes rurales et périurbaines affichent une activité de construction neuve plus importante que les zones urbaines par rapport à leur parc de résidences principales. Néanmoins, la part des nouvelles constructions sur des parcelles jusqu’alors non bâties a globalement diminué, tandis que la part des constructions dans l’existant représente désormais 59% des permis de construire. Dans les zones urbaines, la construction de logements se concentre de plus en plus sur les zones déjà urbanisées, tandis que la croissance se poursuit en périphérie des agglomérations.
Le défi de la construction dans l’existant
La construction de logements dans des zones déjà construites est plus complexe que l’ouverture de nouvelles zones à bâtir. L’un des principaux constats est que les communes disposant d’importantes réserves de terrains à bâtir non construits présentent une activité de construction dans l’existant plus faible. La pression en faveur d’une densification est plus faible là où il existe encore suffisamment de surfaces pour de nouvelles constructions. Parallèlement, des mesures ciblées prises par les communes ainsi que des projets de construction de qualité peuvent apporter une contribution positive au développement interne et inciter à utiliser les structures existantes.
Moteurs et obstacles à la construction
La construction sur des terrains non bâtis est plus facile à analyser, car elle est fortement influencée par des facteurs mesurables tels que l’évolution des prix de l’immobilier et les niveaux de loyer. Des études de cas montrent que les communes ayant une politique active de construction de logements ont un taux de développement interne plus élevé. Des mesures communales telles que des conseils ciblés, une politique foncière ou des espaces publics attrayants peuvent constituer des incitations décisives à la densification.
La qualité, clé de l’acceptation
La qualité des projets de construction est un autre facteur de réussite. L’acceptation sociale est plus élevée lorsque les projets de construction ne se contentent pas de créer des logements supplémentaires, mais qu’ils contribuent également à la qualité de l’urbanisation. Cela comprend, entre autres, des espaces libres accessibles au public, la promotion de la biodiversité ou des logements socialement acceptables. Ces critères de qualité sont particulièrement importants dans le cadre du développement interne, car les modifications de construction ont souvent lieu dans l’environnement direct des habitants.
L’urbanisation, un changement à long terme
Dix ans après l’entrée en vigueur de la loi sur l’aménagement du territoire, les premières données montrent que la transformation vers le développement vers l’intérieur a commencé. En particulier dans les zones urbaines telles que Zurich, Bâle et Lausanne, de plus en plus de logements sont construits grâce à des changements d’affectation ou à des surélévations de bâtiments existants. Mais les communes périurbaines et rurales montrent également une tendance croissante à l’utilisation de surfaces déjà construites.
Stratégies pour l’activité de construction de logements
L’analyse de l’activité de construction de logements montre qu’une gestion ciblée par l’aménagement du territoire est possible. Les communes qui encouragent activement le développement interne sont mieux à même de relever les défis de la construction de logements. Les stratégies efficaces comprennent une politique foncière prévoyante, des projets de construction de qualité et une étroite collaboration entre les pouvoirs publics et les acteurs privés. Le développement vers l’intérieur reste l’une des tâches centrales pour un développement territorial orienté vers l’avenir, afin de répondre aux besoins croissants en matière de logement tout en préservant les ressources.