Immo-Monitoring 2025
Malgré l'augmentation de l'activité de construction, la pénurie de logements en Suisse persiste. La hausse des prix, les goulets d'étranglement dans le segment locatif et l'accent clairement mis sur le remplacement et la transformation caractérisent le marché de 2025. De nouvelles impulsions proviennent de la baisse des taux d'intérêt, d'une demande stable et d'une construction de bâtiments capable de croître.
En 2025, le solde de la construction de logements est plus bas que prévu. Les constructions neuves de remplacement et les surélévations remplacent de plus en plus les constructions classiques en rase campagne. Bien que le nombre de permis de construire ait augmenté en 2024, les entrées nettes dues à des projets de démolition restent limitées. Le canton de Zurich est particulièrement touché, puisque seuls 73 % des nouveaux projets de construction aboutissent effectivement à une augmentation du nombre de logements.
Dans le même temps, le taux d’offre de logements locatifs est tombé à un niveau historiquement bas de 3,7 %. La demande dépasse nettement l’offre dans presque toutes les régions.
Hausse des prix due au boom de la demande
La baisse des taux d’intérêt et l’augmentation du patrimoine net des ménages stimulent la demande de logements, en particulier dans le segment de prix supérieur. Les prix des transactions continuent d’augmenter. Cette dynamique est particulièrement marquée en Suisse centrale. Pour 2025, on prévoit une augmentation de 3,6 % pour les appartements en propriété et de 3,8 % pour les maisons individuelles. Les loyers proposés augmentent également, mais de manière plus modérée ( 1.7 %), tandis que les loyers existants devraient légèrement reculer en raison de la baisse du taux d’intérêt de référence.
Marché des surfaces de bureaux stable avec des impulsions régionales
Dans le segment des bureaux, l’évolution est plus modérée. Après une croissance modérée de l’emploi de 1,1 % en 2024, on s’attend à un léger ralentissement de la demande de surfaces en 2025. Certes, l’activité de construction a augmenté de 51,5 % en termes nominaux, mais cela repose sur quelques grands projets. La croissance à l’échelle nationale est nettement plus faible.
Les loyers proposés ont augmenté en moyenne de 2,4 %, et même de 4,4 % dans les grands centres. À Zurich et à Genève, les loyers prime ont légèrement reculé, tandis que Berne a enregistré une hausse de 5,3 %.
Bâtiment Renversement de tendance et transformation comme clé
Après six années de recul, une nouvelle phase de croissance s’amorce en 2024 dans le secteur du bâtiment, avec une hausse attendue de près de 5 % en 2025. C’est surtout le secteur de la transformation qui devient le moteur de la croissance ( 7.2 %), sous l’impulsion de la pénurie de terrains à bâtir, de la transition énergétique, des incitations fiscales et du besoin élevé de rénovation.
Les investissements dans les logements collectifs augmentent sensiblement, tandis que la construction de maisons individuelles classiques continue de reculer. Les investissements se concentrent de plus en plus sur la densification en centre-ville, la rénovation du parc immobilier existant et les rénovations énergétiques.
Un sprint intermédiaire avec des incertitudes
L’environnement économique reste volatil. L’économie suisse devrait croître de 1,3 % en 2025, portée par la consommation et les investissements dans la construction. Le commerce mondial continue de souffrir des tensions géopolitiques et des conflits douaniers, ce qui pèse sur l’industrie exportatrice, à l’exception du secteur pharmaceutique.
L’inflation reste faible ( 0,3%), la baisse du taux directeur à 0,25% soutient l’activité mais pourrait accentuer les tendances déflationnistes. Parallèlement, le marché du travail se refroidit. La croissance de la population et des ménages ralentit, ce qui pourrait avoir un impact sur la demande de logements à moyen terme.