Ce que permet la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire

La première partie du droit de l'aménagement du territoire révisé, avec la LAT2 et l'ordonnance sur l'aménagement du territoire adaptée, est en vigueur depuis le 1er janvier 2026. D'autres dispositions centrales entreront en vigueur le 1er juillet 2026. Au cœur de ces dispositions se trouve un objectif de stabilisation qui freine davantage la construction hors des zones à bâtir et qui permet pour la première fois de mesurer l'évolution du parc immobilier dans les zones non constructibles. Malgré les critiques, le juriste de l'ARE Thomas Kappeler parle d'une révision réussie, avec des garde-fous clairs, de nouveaux instruments et une mise en œuvre plus stricte.

Une critique centrale concerne la possibilité de réutiliser à des fins d’habitation les bâtiments agricoles qui ne sont plus utilisés en dehors des zones à bâtir. Kappeler souligne que cela n’est possible que dans le cadre de ce que l’on appelle l’approche territoriale. Les cantons peuvent définir des zones d’affectation spéciale pour des régions clairement définies, par exemple pour préserver et développer des paysages culturels traditionnels. Ce n’est que dans de telles zones que les changements d’affectation sont autorisés à des conditions strictes ; en outre, la loi sur les résidences secondaires continue de s’appliquer avec le seuil de 20 pour cent de résidences secondaires. Du point de vue de l’ARE, cette flexibilité ponctuelle n’est pas un assouplissement, mais un instrument ciblé sur les particularités régionales.

Principe de séparation avec objectif de stabilisation
L’objectif central de la LAT2 est de renforcer le principe de séparation entre zones constructibles et non constructibles. Celui-ci est désormais complété par un objectif de stabilisation. Les critères déterminants sont le parc immobilier et la surface imperméabilisée au 29 septembre 2023, à l’aune desquels est mesuré le développement futur hors des zones à bâtir. Si les cantons n’atteignent pas cette stabilisation, ils doivent prendre des mesures supplémentaires. Le Parlement a délibérément voulu non pas un plafonnement rigide, mais une flexibilité limitée avec une limite supérieure claire. Ainsi, la construction hors des zones à bâtir reçoit une barrière supplémentaire, sans pour autant bloquer complètement des adaptations judicieuses.

Primes de démolition et travail de pionnier des cantons
Un autre pilier de la révision est la prime de démolition pour les bâtiments situés hors des zones à bâtir. La Confédération table sur 1000 à 2000 démolitions par an pour un coût moyen de 20 000 à 30 000 francs, ce qui représente un volume de 20 à 60 millions de francs par an. Le financement doit être assuré conjointement par la Confédération et les cantons. Un défi pour ces derniers, car ils doivent en même temps élaborer et mettre en œuvre des stratégies de stabilisation. L’ARE élabore des guides, approuve les stratégies cantonales et contrôle leurs effets ; si les mesures ne sont pas efficaces, des sanctions sont prévues.

Energies renouvelables et entreprises touristiques
Dans la phase finale des débats parlementaires, des dispositions supplémentaires relatives aux énergies renouvelables hors des zones à bâtir ont été intégrées dans la loi. Ainsi, dans les zones peu sensibles, des installations pour l’utilisation industrielle de la biomasse ou pour la méthanisation doivent être possibles sous certaines conditions, les détails étant précisés au niveau de l’ordonnance. Le développement facilité des établissements d’hôtellerie et de restauration relevant de l’ancien droit est également controversé. Les hôtels et restaurants situés en dehors des zones à bâtir bénéficient d’une plus grande marge de manœuvre pour se moderniser et s’agrandir. Souvent sans procédure de planification complète ni participation, lorsqu’un permis de construire suffit. Les critiques y voient un affaiblissement du principe de séparation, tandis que les partisans évoquent la garantie de la viabilité économique des établissements existants.

Procédure plus sévère contre les constructions illégales
Selon Kappeler, les nouvelles réglementations contre les constructions illégales constituent un point fort évident de la révision. En cas d’utilisation illégale, les autorités doivent désormais impérativement prononcer une interdiction d’utilisation. Un instrument pointu, car un bâtiment inutilisable perd rapidement de son attractivité. En outre, les communes ne peuvent plus décider seules de renoncer à rétablir l’état légal. Une telle renonciation nécessitera à l’avenir l’accord du canton. La LAT2 combine ainsi plus de différenciation et de marge de manœuvre là où cela se justifie du point de vue de la planification, avec des règles plus strictes, des objectifs mesurables et une exécution plus conséquente en dehors des zones à bâtir.

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