Cette initiative n’est plus seulement un slogan, mais fait désormais partie intégrante du projet de formation du gouvernement. Selon les conclusions des négociations exploratoires entre Die Linke, les Verts et le SPD, les groupes immobiliers privés ne devraient plus être autorisés à posséder plus de 10 000 logements à Berlin. Selon les négociateurs, cela concernerait environ 150 000 à 160 000 logements appartenant à cinq grands groupes. Un projet de loi sur la socialisation ne devrait être présenté à la Chambre des députés qu’à la mi-2028, sur la base d’un plan de financement qui devrait être prêt en 2027.
Le conflit passe ainsi d’une dimension politique symbolique à la réalité des investissements. Pour les propriétaires de parcs immobiliers, la question de la valeur de leurs portefeuilles berlinois se pose à nouveau ; pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs, celle de la fiabilité du cadre réglementaire. Le plafond prévu de 16 milliards d’euros pour les indemnités a été fixé au niveau politique, mais n’est pas encore garanti sur le plan juridique.
Une victoire électorale grâce à un programme ambitieux en matière de logement
La Gauche a remporté les élections à la Chambre des députés de Berlin en septembre 2026 en misant sur la question du logement et a fait de la socialisation des grands parcs immobiliers une condition essentielle aux négociations de coalition. Le revirement du SPD est remarquable. Alors qu’il rejetait encore les expropriations pendant la campagne électorale, le candidat de tête Steffen Krach voit désormais son parti soutenir le compromis issu des négociations exploratoires. Pour le marché du logement, cela marque un tournant politique, car une initiative populaire controversée depuis des années s’est pour la première fois transformée en une voie gouvernementale réaliste.
L’État fédéral et les Länder s’affrontent de front
Parallèlement, le gouvernementfédéraltente de bloquer légalement, au niveau des Länder, la socialisation des parcs immobiliers locatifs privés. Selon les informations du gouvernement fédéral, ce projet a été annoncé début juillet 2026 au sein de la commission de coalition. Berlin se dirige ainsi vers un double conflit : d’une part, sur la question constitutionnelle, et d’autre part, sur la répartition des compétences entre l’État fédéral et les Länder. Cette situation est particulièrement délicate pour les investisseurs institutionnels, car elle engendre une insécurité juridique non seulement pour les parcs immobiliers existants, mais aussi pour les futurs investissements immobiliers résidentiels en Allemagne dans leur ensemble.
Vonovia et d’autres propriétaires dans le collimateur
Selon les médias berlinois, Vonovia, Adler, Heimstaden, Covivio et le groupe DVI figurent notamment au centre de cette affaire. L’impact serait particulièrement important pour Vonovia, car l’entreprise dispose d’un parc immobilier très important à Berlin et rejette d’ores et déjà la socialisation, qu’elle juge inconstitutionnelle. Il est également clair que la mise en œuvre devrait prendre des années. Dès 2021, un référendum non contraignant sur la socialisation avait recueilli une majorité d’environ 59 %. Pourtant, aucune société immobilière n’a encore été expropriée à ce jour. La différence réside désormais dans le fait que, pour la première fois, cette volonté politique se traduit par un éventuel accord de gouvernement.
En matière de construction neuve, Berlin ne résout pas le problème fondamental
Le débat sur l’expropriation intervient dans un contexte de hausse massive des loyers et de pénurie chronique de logements. Il n’augmente pas automatiquement le parc immobilier public et ne remplace pas la construction de nouveaux logements. Pour le secteur immobilier, ce n’est donc pas tant la dimension symbolique qui est déterminante que la question qui en découle : Berlin offre-t-elle en même temps une sécurité de planification suffisante pour les nouveaux projets ? C’est précisément là que réside le doute central quant à cette orientation.
