C’est surtout le marché des capitaux qui est à l’origine de cette nouvelle hausse des taux d’intérêt. En Allemagne, selon Baufi24, les taux les plus élevés pour les crédits immobiliers s’élèvent en moyenne à 4,53 % en octobre 2026. Parallèlement, JLL fait état d’une stagnation du marché allemand de l’investissement après neuf mois. Le volume des transactions a atteint 23,9 milliards d’euros, soit un niveau identique à celui de l’année précédente.
Pour les acheteurs, cela a un impact direct sur leur capacité de remboursement. Pour un prêt de 400 000 euros, la charge d’intérêts annuelle passe de 12 000 à 18 000 euros lorsque le taux est de 4,5 % au lieu de 3,0 %. Cela représente 500 euros de plus par mois, sans pour autant financer ne serait-ce qu’un mètre carré de surface habitable supplémentaire. C’est précisément ce mécanisme qui pèse sur les prix d’achat maximaux supportables et complique en même temps le calcul des coûts des nouveaux projets immobiliers.
Pression sur les acheteurs et les promoteurs
La situation est particulièrement délicate pour les promoteurs immobiliers. Ceux-ci financent souvent une part considérable des terrains et des coûts de construction par l’emprunt. Lorsque les crédits deviennent plus chers et que les acheteurs privés peuvent payer moins en raison de ce même renversement de tendance des taux d’intérêt, les projets de construction neuve subissent une pression de deux côtés. Sur le marché de l’investissement, un deuxième effet vient s’ajouter. La hausse des rendements des obligations d’État allemandes augmente les attentes des investisseurs en matière de rendements immobiliers, ce qui, à loyers inchangés, entraîne une pression supplémentaire sur les prix.
Les États-Unis s’enfoncent davantage dans le piège de l’accessibilité financière
Aux États-Unis, la situation est encore plus grave. La Mortgage Bankers Association a annoncé, pour la semaine se terminant le 2 octobre 2026, un taux moyen de 7,49 % pour les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans. Freddie Mac a quant à lui fait état d’un taux de 7,40 % pour cette même semaine, soit le niveau le plus élevé depuis novembre 2023. Dans le même temps, les données relatives aux offres laissent entrevoir les premières fissures sur le marché. Realtor.com a estimé le prix médian des offres en septembre 2026 à 419 250 dollars, soit 1,4 % de moins que l’année précédente. 20,8 % des annonces ont vu leur prix baisser.
Pour les propriétaires d’immeubles commerciaux aux États-Unis, le risque de refinancement s’aggrave donc également. Les immeubles de bureaux plus anciens, en particulier, souffrent doublement de la baisse des valorisations et du renchérissement des capitaux empruntés. Ce que l’on observe outre-Atlantique laisse entrevoir ce qui menace également l’Europe si le marché des capitaux continue de faire grimper les taux hypothécaires et d’étouffer à nouveau la brève reprise du marché immobilier.
