Pékin coupe les vivres avant la fin des travaux
La Chine bouleverse radicalement le modèle immobilier. À l'avenir, les acomptes et les fonds hypothécaires issus des préventes ne seront versés aux promoteurs qu'après l'achèvement officiel des travaux. Pour les promoteurs fortement endettés, c'est un nouveau coup dur ; pour les acheteurs, un bouclier de protection qui n'a que trop tardé.
Les nouvelles dispositions touchent directement au cœur même du financement des projets immobiliers en Chine. Si la commercialisation des logements peut se poursuivre dans le cadre des préventes, les banques ne doivent toutefois verser les fonds hypothécaires qu’après l’enregistrement de l’achèvement des travaux. Parallèlement, les acomptes et les autres versements liés à l’achat doivent rester sur des comptes contrôlés. Les promoteurs perdent ainsi l’accès précoce aux fonds grâce auxquels ils se refinançaient à moindre coût depuis des années.
La chute des cours du 1er septembre 2026 s’inscrit dans cette rupture. Selon le rapport de marché sur lequel s’appuie cette analyse, de nombreuses actions de promoteurs immobiliers ont perdu lundi les 10 % autorisés sur les bourses continentales, tandis que l’indice CSI HK Real Estate Mainland a reculé de plus de 6 %. Le marché anticipe ainsi un retard dans les flux de trésorerie et une aggravation du risque pesant sur des modèles économiques déjà fragiles.
La prévente est maintenue, mais sous contrôle strict
La réforme ne met pas fin au modèle chinois de prévente, mais elle en renverse la logique. Selon les règles publiées le 29 août 2026, les projets ne doivent en principe être mis en vente qu’une fois le gros œuvre achevé. Pour les logements vendus en prévente, le versement des prêts hypothécaires sera en outre reporté jusqu’à la déclaration officielle d’achèvement des travaux. Parallèlement, les autorités encouragent davantage la vente de logements déjà achevés.
Pour les acheteurs, il s’agit de bien plus qu’une simple mesure technique. Ces règles font suite à des années d’érosion de la confiance, les ménages ayant financé des logements dont certains n’ont jamais été livrés. La Chine lie désormais plus étroitement les flux financiers à la livraison effective. Cela vise à réduire le risque que les fonds des clients soient détournés vers d’autres projets ou utilisés pour assurer la liquidité générale.
Evergrande reste un exemple édifiant
Le cas d’Evergrande montre à quel point les problèmes hérités du passé sont profonds. Son fondateur, Hui Ka Yan, a été condamné à la prison à perpétuité en Chine le 20 août 2026. L’entreprise s’était retrouvée en défaut de paiement en 2021 et avait ensuite été mise en liquidation. Son effondrement est devenu le symbole d’un système dans lequel les ventes, l’endettement et l’avancement des travaux de construction divergeaient dangereusement.
Pour le secteur immobilier, le message est clair. Pékin sacrifie à court terme les facilités de financement accordées aux promoteurs afin de regagner la confiance des acheteurs dans les programmes neufs. Ceux qui sont fortement endettés et qui restent dépendants des versements des clients avant la fin des travaux se retrouvent ainsi soumis à une pression encore plus forte. Ceux qui mènent effectivement leurs projets à terme devraient pouvoir vendre plus facilement.