Développer des formes de logement alternatives avec des groupes de construction : Leçons tirées de Winkelhalden
Baugruppen sind für Investoren und Entwickler eine Chance, Arealentwicklungen mit alternativen Wohnformen zu positionieren und in der Bevölkerung akzeptanzfähiger zu machen. Als Gegenleistung können sie Baugruppen von finanziellen Hürden und Kompromissen in der Gemeinschaft entlasten.
Les concepts alternatifs de logement pour les 55 ans et plus sont très demandés : la coopérative « zusammenhalt » a rempli sans problème 75 appartements à Winterthur. L’offre de Winkelhalden AG à Oberrieden a attiré près d’un tiers des habitants de la ville « branchée » de Zurich. Le point commun de ces concepts de logement est qu’ils reposent sur une communauté engagée. Toutefois, les communautés n’obtiennent souvent des terrains qu’avec beaucoup d’initiative et de chance.
Les développeurs et les investisseurs qui disposent de terrains et souhaitent les compléter par des offres génératrices d’impulsions peuvent s’associer à de tels groupes de construction. La question du moment opportun pour lier les groupes de construction et de la forme de leur implication dans le processus de développement est ici décisive. Une évaluation du projet Winkelhalden AG apporte des réponses à ces questions.
Le projet Winkelhalden AG comprend 44 logements et une large offre d’espaces communs tels qu’un bistrot, un bar étoilé, un fitness, un sauna et des ateliers. Le projet a été initié par deux particuliers qui ont acquis le terrain, développé le modèle économique de la société anonyme, assuré le financement, réalisé un mandat d’étude, cherché en parallèle des compagnons de route et réalisé le projet. Tout cela n’a été possible que parce que les initiateurs avaient un sens aigu de l’entrepreneuriat et une grande expérience des modèles commerciaux axés sur la communauté.
L’un des grands défis a été de générer les fonds propres nécessaires au financement du projet. Cela a nécessité d’élargir le groupe très tôt dans le processus et de trouver des personnes prêtes à investir dans un processus de développement incertain au départ et dans un concept de logement encore peu concret. Les conséquences sont visibles dans l’évaluation. Une enquête menée auprès des locataires un an après leur emménagement montre que le moment où ils entrent dans le projet détermine leur rapport à la communauté : ceux qui sont arrivés au cours des deux années où le projet de construction a été élaboré, le permis de construire déposé et les logements choisis, sont ceux qui ont le mieux réussi à s’intégrer dans la communauté. Ils ressentent le moins de pression pour participer à la vie communautaire. Parmi ceux qui ont rejoint la communauté plus tôt, un tiers se sentent plutôt sous pression pour participer. C’est également parmi eux que la proportion de ceux qui ont eu plutôt du mal à s’intégrer à la communauté est la plus élevée.
Dans ce contexte, les promoteurs et les investisseurs peuvent apporter une contribution précieuse aux concepts communautaires : ils peuvent décharger les groupes de construction du financement et donc du rattachement précoce de colocataires moins convaincus, en apportant temporairement les fonds propres et en préfinançant le développement du projet. En contrepartie, ils peuvent bénéficier d’un petit groupe de construction convaincu qui, dans l’idéal, développe le concept d’habitat alternatif à partir du moment où le programme spatial est défini et, à partir du moment de l’avant-projet, initie et met en œuvre le processus de participation qui permet d’attacher les futurs colocataires et de les intégrer dans la communauté. Le groupe de construction peut être un mélange de personnes qui vivront dans le projet ou qui ont une expérience pertinente dans le développement de projets d’habitat alternatif.
Les concepts d’habitat alternatif ne s’adressent pas au grand public, mais la demande est loin d’être satisfaite : la société Winkelhalden AG, entièrement louée, gère aujourd’hui un pool d’intéressés avec plus de 60 candidatures. Les coopérations entre les promoteurs et investisseurs professionnels et les groupes de construction expérimentés et pleins d’initiative aident à répartir les forces et les compétences entre les acteurs les mieux adaptés.