Mettre fin à un bail : Entre conciliation, prolongation et expulsion
Audience de conciliation sur la résiliation du bail
Si le bailleur résilie le logement loué, le locataire peut contester la résiliation auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la réception et demander une prolongation. Si les parties ne parviennent pas à s’entendre, l’autorité de conciliation peut proposer une décision ou délivrer au locataire l’autorisation d’agir devant le tribunal des baux et loyers.
Prolongation du bail
Si le congé est valable, l’autorité de conciliation propose en général une prolongation du bail, qui est de quatre ans maximum pour les locaux d’habitation. Le droit du bail stipule à l’article 272a CO quand une prolongation est exclue. En outre, le Tribunal fédéral a confirmé à plusieurs reprises que le locataire doit prouver qu’il a entrepris des recherches concrètes pour trouver un logement de remplacement avant l’audience de conciliation. Sans efforts de recherche concrets, il n’y a pas de droit à la prolongation.
Dans le cas d’une dernière prolongation, le bail prend fin définitivement, une nouvelle prolongation n’est pas possible. En revanche, dans le cas d’une première prolongation, le locataire peut demander une deuxième prolongation jusqu’à 60 jours avant l’expiration de la première prolongation. Si le bailleur souhaite une dernière prolongation, cela doit être explicitement mentionné dans l’accord, sinon une première prolongation s’applique.
Titre d’expulsion
Si les parties se mettent d’accord sur une date de départ définitive, le bailleur doit insister pour obtenir un titre d’expulsion dans l’accord. Le bailleur peut ainsi demander l’expulsion directement au maire de la commune si le locataire ne quitte pas les lieux à la date convenue.
Recommandations pour les bailleurs
Si une prolongation est exclue, il peut néanmoins être judicieux pour le bailleur, dans certaines circonstances, d’accorder une courte prolongation finale. Cela permet d’éviter une longue procédure judiciaire avec une « prolongation à froid » correspondante. Dans un accord, le bailleur doit veiller à ce que la dernière prolongation soit clairement formulée et doit insister sur la nécessité d’un mandat d’expulsion.