Pas une mince affaire : la commercialisation de l’immobilier de luxe suisse
L'UBS Chief Investment Office GWM publie l'UBS Luxury Property Focus 2024, une étude annuelle sur le segment de l'immobilier de luxe. L'année dernière, la réalité de la hausse des taux d'intérêt a également atteint le segment du luxe et a conduit à une prudence accrue.
La hausse des prix dans le segment du luxe en Suisse, qui a atteint près de 10 pour cent en 2022, touche à sa fin. L’année dernière, les prix des maisons de luxe ont augmenté en moyenne d’environ 2 pour cent. Les maisons individuelles en particulier ont ralenti, avec une augmentation d’un peu plus de 1 pour cent en 2023, contre 8 pour cent l’année précédente. Pour les appartements en copropriété, la croissance est passée de 9 à 3 pour cent. Dans l’ensemble, le marché de l’immobilier de luxe a été un peu plus faible que l’ensemble du marché, avec un niveau de prix actuellement supérieur de 25% au niveau pré-Corona.
Peu de soutien
Dans le contexte géopolitique actuel, la Suisse est considérée comme une valeur refuge en raison de la stabilité de ses institutions et de son niveau de vie élevé, ce qui exerce un fort pouvoir d’attraction. Cependant, l’immobilier de luxe est devenu plus cher en raison de la force du franc et de l’évolution des prix, ce qui a freiné la demande internationale. La fortune moyenne des ménages suisses (hors immobilier) est restée inchangée ces dernières années. La croissance économique n’est pas particulièrement forte, ce qui affecte la demande de biens immobiliers à prix élevés. Selon Katharina Hofer, économiste de l’immobilier chez UBS, on s’attend à une légère baisse des prix de l’immobilier de luxe pour l’année en cours.
Trois des quatre sites les plus coûteux sont situés à la montagne. St-Moritz est en tête de liste avec des prix au mètre carré dépassant 42.000 francs suisses. Gstaad se situe juste derrière dans le segment du luxe (39.000 francs suisses par mètre carré). Cologny, sur les bords du lac Léman, affiche des prix de plus de 35.000 francs par mètre carré, comme Verbier. Dans d’autres communes très luxueuses de la région genevoise ainsi que sur les bords du lac de Zurich, les propriétés de luxe se négocient à partir de 25.000 francs le mètre carré. Pour une propriété en bon état sur 1500 mètres carrés de terrain, on peut y compter un prix d’achat de huit à dix millions de francs. Au Tessin, les prix de luxe commencent à un peu moins de 20.000 francs par mètre carré.
Des sites moins chers gagnent
Il y a une dizaine d’années, les stations de luxe renommées de St-Moritz, Gstaad et Verbier affirmaient déjà leur place en tête des communes suisses les plus chères et la conservaient sans conteste. Katharina Hofer explique : « En général, les marchés du luxe, en particulier les marchés traditionnels, font preuve d’une remarquable stabilité sur une longue période. Les corrections de prix à court terme ont été en grande partie compensées au cours de la dernière décennie » Dans les régions du lac de Zurich et de Genève, il n’y a eu en moyenne que peu de changements dans le classement au sein des 100 communes suisses les plus chères. La situation est très différente en Suisse centrale, où les communes analysées dans le canton de Zoug ont gagné en moyenne plus de 30 places en l’espace d’une décennie. Cela illustre à quel point la stratégie de faible imposition rend le site attractif depuis longtemps, en particulier pour les personnes disposant d’un revenu et d’un patrimoine élevés. Le plus grand gagnant de ces dix dernières années est toutefois la commune en plein essor d’Andermatt, dans le canton d’Uri, qui est de plus en plus perçue comme une destination de luxe grâce à la construction de nombreux biens immobiliers à prix élevés. Au Tessin, en revanche, le niveau des prix n’a pas suivi celui des autres communes en raison d’une offre excédentaire de logements de luxe.