L’immobilier en Suisse : défis et opportunités à l’ère des 10 millions d’habitants
La Suisse est confrontée à une énorme augmentation de sa population, qui pourrait atteindre la barre des 10 millions d'habitants d'ici le milieu des années 2030. Cette augmentation rapide place le secteur immobilier devant des défis et des opportunités majeurs. Malgré le potentiel de solides plus-values, des réglementations plus strictes en matière de droit du bail pourraient freiner la résonance des prix.
La population résidente permanente de la Suisse devrait dépasser les 9 millions d’habitants au cours du premier semestre 2024 et pourrait atteindre la barre magique des 10 millions d’ici le milieu des années 2030. Cette augmentation rapide est sans précédent dans l’histoire et est principalement alimentée par les migrations internationales, alors que la construction ne parvient pas à suivre.
Depuis que la Suisse est passée de 5 millions d’habitants en 1955, davantage de logements ont été construits et les infrastructures de transport ont été massivement développées, ce qui a contribué à une augmentation modérée des loyers par rapport aux salaires. Cette ère de baisse des coûts du logement, d’augmentation de la consommation d’espace par personne et d’amélioration du confort des logements semble toutefois révolue. En raison de la baisse de la construction, il pourrait manquer au moins 150.000 logements d’ici 2034 pour que la consommation d’espace reste stable.
Cela devrait entraîner une augmentation des loyers plus rapide que celle des revenus. Les loyers proposés pourraient globalement augmenter de 25 à 30 % en termes réels d’ici le milieu des années 2030, comme entre 2002 et 2012. En particulier dans les centres, la hausse des loyers sera encore plus forte qu’en périphérie en raison d’une forte immigration.
Les prix de l’immobilier résidentiel, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’immeubles collectifs, devraient également augmenter plus fortement que les revenus, dans un contexte de taux d’intérêt modérés. Les emplacements de premier choix continueront d’être très demandés en raison de la croissance, et les agglomérations autour des grands centres gagneront également en importance, ce qui augmentera la disposition à payer dans ces zones. L’immobilier résidentiel pourrait donc renouer avec les hausses de valeur passées, voire les dépasser.
Cependant, il y a aussi des risques. Si la situation du logement se détériore pour de nombreux ménages, les politiques pourraient introduire des réglementations supplémentaires, ce qui aggraverait la situation. Dans un tel scénario, l’activité de construction pourrait continuer à diminuer et le patrimoine bâti ainsi que la durabilité pourraient en souffrir, en raison de l’absence d’incitations pour des rénovations complètes et énergétiques. L’avenir du secteur immobilier en Suisse dépend donc d’un développement politique et économique équilibré.