L’hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs – un risque (presque) incontrôlable
L'hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs protège les entrepreneurs et les artisans en cas de créances impayées. Pour les propriétaires fonciers, une inscription représente un risque massif.
Conditions pour l’inscription
Tout entrepreneur qui a fourni des travaux et des matériaux ou du travail seul sur un immeuble peut inscrire une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs directement sur l’immeuble (cf. art. 837 du Code civil). Les entrepreneurs, qui ne sont généralement payés qu’a posteriori, disposent ainsi d’un moyen de garantie. Une relation contractuelle entre l’entrepreneur et le propriétaire foncier n’est pas nécessaire. Néanmoins, le droit à l’inscription d’un droit de gage est toujours dirigé contre le propriétaire foncier. Le droit d’inscription ne peut pas être exclu à l’avance par contrat.
En principe, les travaux qui sont directement liés à la construction et qui entraînent une modification physique de celle-ci donnent droit à une hypothèque. Le législateur et la jurisprudence ont toutefois étendu les travaux éligibles aux travaux de démolition, de montage d’échafaudages, de sécurisation de fouilles ou autres. En revanche, les fournisseurs de matériaux de construction sans prestation de montage ne sont pas protégés, sauf s’il s’agit de matériaux spécialement fabriqués pour l’ouvrage (inutilisables autrement). Il est en outre nécessaire que le droit de gage soit inscrit au registre foncier dans les quatre mois suivant l’achèvement des travaux (« dernier coup de marteau »).
La procédure
La procédure se déroule en plusieurs étapes. Tout d’abord, le tribunal du lieu où se trouve le terrain à bâtir décide en procédure sommaire de l’inscription provisoire. Les conditions d’une inscription provisoire sont très peu exigeantes, l’entrepreneur doit seulement démontrer qu’il a effectué ou qu’il effectuera des travaux donnant droit à une hypothèque sur ce terrain et que le délai d’inscription est respecté. Dans un délai fixé par le tribunal, la revendication définitive doit ensuite être mise en œuvre dans le cadre d’une procédure ordinaire afin que le droit de gage soit définitivement établi. Dans le cas contraire, l’inscription est annulée. Dans ce cas, l’entrepreneur qui a procédé à l’inscription doit satisfaire à des exigences de preuve nettement plus élevées.
Possibilités d’action pour les propriétaires fonciers
Pour les propriétaires fonciers, l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs constitue un risque sérieux. Dans le pire des cas – en cas d’inscription définitive de l’hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs – la réalisation forcée du bien immobilier peut avoir lieu. Mais souvent, l’inscription provisoire entraîne déjà des difficultés dans la vente d’unités d’habitation ou de terrains, car les banques ne veulent pas donner de garantie de financement. Pour faire face à ce risque, il existe plusieurs possibilités d’action : D’une part, la copropriété peut régler la créance invoquée, ce qui peut conduire à des doubles paiements injustifiés dans le cas de relations de sous-traitance. D’autre part, il est possible de racheter le droit de gage, aussi bien dans la procédure définitive que dans la procédure provisoire, en fournissant une garantie suffisante, par exemple sous la forme d’une garantie bancaire irrévocable ou du dépôt d’une somme d’argent. Si le propriétaire foncier n’a pas de relation contractuelle directe avec l’entrepreneur, il est recommandé d’impliquer le véritable débiteur (par exemple le vendeur, l’entrepreneur, l’EG, etc.) dans la procédure par le biais d’une dénonciation de litige.
Conclusion
L’hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs constitue un moyen de garantie efficace en faveur des prestataires de services impliqués dans la construction. Pour les propriétaires fonciers concernés, il est recommandé de demander un conseil juridique à temps, de respecter systématiquement les délais et de prendre rapidement les mesures appropriées pour défendre leurs intérêts.