"Eine Vision von Immobilien in der französischsprachigen Schweiz"

Amine Hamdani ist Executive Director bei CBRE Schweiz und verantwortlich für Aktivitäten in der französischsprachigen Schweiz. Er verfügt über lokale Erfahrung in den Bereichen Immobilientransaktionen, Hotelprojektberatung und Immobilienfinanzierung.

Herr Hamdani, Sie leiten die Aktivitäten von CBRE in der französischsprachigen Schweiz. Können Sie uns sagen, woraus Ihre Aktivitäten bestehen und wie sie organisiert sind?
CBRE Schweiz ist führend in der gewerblichen und Investment-Immobilienberatung. Wir sind seit über zwanzig Jahren in der Schweiz tätig und arbeiten dank mehr als 100 Mitarbeitern in unseren Büros in Zürich, Genf, Lausanne und Basel eng mit Investoren, Eigentümern und Mietern zusammen. Wir bieten eine breite Palette integrierter und strukturierter Dienstleistungen in fünf Hauptgeschäftsbereichen an, die den gesamten Immobilienzyklus und für alle Arten von Vermögenswerten abdecken:

• „Kapitalmarkt“: Verkauf und Erwerb von Immobilien und Portfolios
Immobilien, Schuldenstrukturierung und Portfoliomanagement;
• „Beratung & Transaktion“:
Vermietung von Gewerbegebäuden im Auftrag von Eigentümern.
Suche nach Räumlichkeiten und Verwaltungsverfahren für Mieter:
• „Gebäudeberatung“: Management von Entwicklungsprojekten,
Projektentwicklung und -kontrolle, technische Due Diligence;
• „Property Management“ Management von Immobilienportfolios
und Einkaufszentren;
• „Bewertung und Beratung“:
Bewertung von Portfolios und Immobilien aller Art,
Durchführung von Markt- und Machbarkeitsstudien.

Zusätzlich zu unserer starken lokalen Präsenz sind wir Teil einer globalen Gruppe mit einem starken internationalen Netzwerk, das in mehr als 100 Ländern aktiv ist und weltweit mehr als 80.000 Mitarbeiter beschäftigt.

Welche wichtigen Fakten könnten Sie speziell für die französischsprachige Schweiz in Bezug auf Ihre Transaktionsaktivitäten hervorheben?
Parallel zum Wachstum des Investmentmarktes verzeichnen wir ein kontinuierliches Wachstum unserer „Kapitalmarkt“ -Aktivitäten. Um Ihnen eine Vorstellung zu geben, haben wir 2018 unsere Kunden bei Immobilien- und Portfoliotransaktionen mit einem Gesamtvolumen von mehr als einer Milliarde Franken in der ganzen Schweiz unterstützt. Und unser Geschäft ist seit Jahresbeginn weiter gewachsen.

Wir sind auch weiterhin sehr aktiv im Bereich „Advisory & Transaction“, indem wir an sehr guten Marketingmandaten arbeiten, beispielsweise in Genf mit mehreren Bürogebäuden in der prestigeträchtigen Rue du Rhône. Noch im Genfer Hyperzentrum ist die laufende Renovierung des 7.700 m² großen Confédération Centers eines unserer emblematischen Projekte, für die wir den Eigentümer bei der Definition innovativer Konzepte für die Installation neuer Marken unterstützen. In Lausanne haben wir auch die Möglichkeit, den Umzug der 15.000 m² großen ehemaligen Zentrale von Nespresso in die Avenue de Rhodanie zu übernehmen. Schließlich unterstützen wir im Rahmen unserer Mietervertretung verschiedene, häufig internationale Unternehmensprofile bei der Suche nach Flächen, insbesondere in Genf.

Und was ist mit anderen Geschäftsbereichen?
Unsere Fähigkeiten im Projektmanagement und in der Projektmanagementunterstützung ermöglichen es uns, Hand in Hand mit wichtigen Akteuren der Stadtentwicklung in der französischsprachigen Schweiz zu arbeiten, insbesondere mit CFF bei Eaux-Vives in Genf und am Standort Malley in Lausanne. Darüber hinaus hat uns die Verbesserung unseres Know-hows im Bereich der Immobilienbewertung in jüngster Zeit ermöglicht, an der Bewertung eines institutionellen Portfolios im Wert von mehr als einer Milliarde Franken zu arbeiten.

Wie sehen Sie den französischsprachigen Schweizer Immobilienmarkt?
Die französischsprachige Schweiz und insbesondere die Genfersee-Region verzeichneten 2018 ein bemerkenswertes Wirtschaftswachstum und die Schaffung von Arbeitsplätzen, nachdem sie den nationalen Durchschnitt übertroffen hatten. Darüber hinaus bleibt das Bevölkerungswachstum trotz einer leichten Verlangsamung positiv. Infolgedessen bleibt die Mietnachfrage auf dem Immobilienmarkt stark, insbesondere in der Region des Genfersees.

Andererseits tragen die Zunahme der Lieferungen und Neubauten dazu bei, dass die Leerstandsquoten für Wohnungen und Büros vor allem in den Außenbezirken steigen, während das mangelnde Angebot insbesondere in der Innenstadt von Genf und insbesondere in Lausanne bestehen bleibt. Die Fundamentaldaten des Marktes sollten in den beiden großen französischsprachigen Städten dennoch solide bleiben.

Was sind Ihrer Meinung nach die Haupttrends auf dem Markt?
Schreibtische?
Nach einer Phase der Konsolidierung und Reduzierung der Belegungskosten stellen die Nutzer von Büroflächen das Humankapital stärker in den Mittelpunkt ihrer Immobilienstrategie. Sie suchen nach gut platzierten und vernetzten, effizienten und flexiblen Räumlichkeiten für ihre Mitarbeiter, die mit dem Ausbau von „flexiblen Bürobetreibern“ wie der IWG einhergehen. Darüber hinaus ist die Attraktivität von Objekten in der Innenstadt oder in guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr nicht zu leugnen. Angesichts der immer anspruchsvolleren Nachfrage führen institutionelle Eigentümer Renovierungsarbeiten durch, um ihre Bestände neu zu positionieren, wie dies beispielsweise im Genfer Geschäftsviertel zu sehen ist.

„Den Immobilienmarkt verstehen, um Investitionsnischen zu nutzen“

Welche Entwicklungen beobachten Sie auf der Investmentmarktseite? Was sind die größten Herausforderungen für Investoren?
In einem Umfeld niedriger oder sogar negativer Zinssätze bleiben Immobilien eine wesentliche Anlageklasse für Anleger, die es ermöglicht, sowohl ihre Portfolios zu diversifizieren als auch eine attraktive Rendite zu erzielen und gleichzeitig ein gemessenes Risikoprofil beizubehalten. Der heutige Trend geht jedoch dahin, dass sich das Kapital auf risikoarme „Kernanlagen“ in der Innenstadt, im Wohnbereich oder möglicherweise im Büro konzentriert. Dieser starke Wettbewerb hat jedoch zur Folge, dass die „Prime“ -Renditen für Immobilien auf ein historisch niedriges Niveau gedrückt werden. In Genf veranschaulichen der Verkauf eines Wohnportfolios mit drei Gebäuden an eine Schweizer Institution oder der Verkauf eines anderen Portfolios aus vier Wohngebäuden an einen Versicherer, der sich noch in Genf befindet, dieses Phänomen perfekt.

Im Gegenteil, Wertschöpfungs- oder dezentrale Vermögenswerte sowie Einzelhandelsimmobilien werden von den Hauptinvestoren trotz höherer Renditen vernachlässigt, wobei der Verkaufsprozess für diese Art von Vermögenswerten immer länger wird. Zu diesem Zeitpunkt des Zyklus bleiben die Anleger daher bei der Definition des Risiko-Rendite-Paares sehr wachsam, auch wenn das zu investierende Kapital weiterhin reichlich vorhanden ist.

Schließlich gibt es in diesem Zusammenhang Nischenmärkte, in denen
könnten Investoren wetten?
Heute ist klar, dass sich viele Immobilienanbieter mehr in Richtung sogenannter „alternativer“ Sektoren wie Studentenwohnheime, Seniorenresidenzen, medizinische Zentren oder sogar Rechenzentren bewegen. Darüber hinaus zeigt unsere jüngste europaweite Umfrage, dass 70% der befragten Investoren derzeit aktiv nach Möglichkeiten für diese Nischenmärkte suchen.

Warum?
Diese Arten von Vermögenswerten bieten zwei wesentliche Vorteile: Zum einen sind sie in Bezug auf die Rendite im Allgemeinen rentabler als die auf dem Büro- und Wohnungsmarkt angebotenen. Der zweite Vorteil besteht darin, dass diese Sektoren von sehr günstigen zugrunde liegenden Trends angetrieben werden, insbesondere aus demografischer und technologischer Sicht, und die es den Anlegern ermöglichen, langfristig zu planen. Aus all diesen Gründen bin ich überzeugt, dass diese Immobiliensektoren weiterhin einen wachsenden Platz in den Strategien der Investoren einnehmen werden. ■

Anne Cheseaux, Image: M.à.d.