Mentre lo spazio pubblicizzato a Londra e New York \u00e8 salito alle stelle sulla scia della pandemia di COVID-19, lo spazio disponibile in Svizzera \u00e8 aumentato solo moderatamente alla fine del 2\u00b0 trimestre del 2021 rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, dal 5,5% al 5,8%. Sebbene le incertezze sulla futura necessit\u00e0 di spazi per uffici siano ancora molto elevate per molti inquilini, sul mercato sono stati osservati una serie di estensioni di locazione e nuovi contratti, principalmente allo scopo di ottimizzare o concentrare l’ubicazione.<\/p>\n\n\n\n
Domanda riluttante di spazi per uffici<\/strong> L’offerta di spazio \u00e8 di nuovo in aumento, ma meno del previsto<\/strong> Gli investitori stanno pianificando meno spazi per uffici<\/strong> L’ufficio a casa rallenta solo temporaneamente i requisiti di spazio<\/strong> Vista immediata striata attraverso<\/strong> Figura: Espansione e offerta nei centri grandi e medi<\/strong>
Il legame solitamente stretto tra la crescita del lavoro d’ufficio e la domanda di spazi per uffici si \u00e8 disaccoppiato durante la pandemia. Nonostante uno sviluppo relativamente robusto dell’occupazione negli uffici, molti clienti erano riluttanti ad affittare nuovi spazi, soprattutto perch\u00e9 la gestione della pandemia si sta trascinando e la tendenza verso gli uffici domestici si sta di conseguenza consolidando. \u00c8 probabile che la domanda di spazio risenta nei prossimi anni del fatto che sempre pi\u00f9 aziende consentono ai propri dipendenti di lavorare parzialmente da casa, anche dopo il COVID-19. Gli economisti immobiliari del Credit Suisse considerano ancora come un buon punto di riferimento la previsione dello scorso anno, secondo cui la svolta indotta dalla corona negli uffici domestici per ridurre la necessit\u00e0 di spazi per uffici di circa il 15% a medio termine, come un buon punto di riferimento. Tuttavia, la crescita economica e la crescente proporzione di lavoro d’ufficio dovuta all’effetto della digitalizzazione sono in controtendenza, motivo per cui gli economisti immobiliari prevedono una stagnazione della domanda di spazi per uffici a medio termine.<\/p>\n\n\n\n
Come diretta conseguenza della domanda debole, gli spazi per uffici pubblicizzati in affitto stanno attualmente aumentando di nuovo in tutti i sottomercati regionali senza eccezioni. Nei mercati degli uffici dei grandi centri, l’offerta aumenta in numero assoluto nei comuni di agglomerato intorno alle citt\u00e0 centrali (mercati degli uffici esterni). In termini percentuali, invece, l’offerta \u00e8 aumentata maggiormente nei centri cittadini. Tassi di offerta pi\u00f9 elevati si osservano soprattutto in quei sottomercati che attualmente registrano un elevato livello di accesso allo spazio. Ad esempio, l’aumento dell’attivit\u00e0 edilizia a Basilea contribuisce in modo significativo all’aumento dello spazio disponibile al ginocchio del Reno. Al contrario, la situazione di mercato relativamente intatta sul mercato degli uffici di Zurigo \u00e8 strettamente legata al basso livello di attivit\u00e0 edilizia. Il confronto tra Losanna e Ginevra \u00e8 interessante: mentre la debole domanda \u00e8 stata responsabile dell’aumento dell’offerta di spazio al 12,3% nella citt\u00e0 sul Rodano, Losanna ha beneficiato di una domanda relativamente robusta nonostante la maggiore attivit\u00e0 di costruzione, cos\u00ec che l’offerta di spazio qui aumentato notevolmente di meno.<\/p>\n\n\n\n
Negli ultimi dodici mesi sono state rilasciate autorizzazioni edilizie per superfici ad uso ufficio con un volume d’investimento di CHF 1598 milioni. Si tratta di circa il 17% al di sotto della media a lungo termine dal 1995. Gli investitori sono diventati pi\u00f9 cauti nell’investire in edifici per uffici e stanno trattenendo nuovi progetti finch\u00e9 l’incertezza relativa ai futuri requisiti di spazio non sar\u00e0 chiarita. In un confronto a lungo termine, gli importi approvati per la ristrutturazione degli uffici rimangono a un livello basso. Nella maggior parte dei casi, oggi si preferisce la sostituzione di nuovi edifici alle ristrutturazioni. Le trasformazioni di appartamenti, sempre pi\u00f9 prese in considerazione, soprattutto nel mercato degli uffici di Berna, non sono incluse in queste cifre. Questa riluttanza da parte degli investitori dovrebbe contribuire a garantire che la maggior parte dei mercati degli uffici non sviluppi squilibri troppo ampi nei prossimi trimestri.<\/p>\n\n\n\n
Sulla base di uno studio commissionato da due uffici federali sugli sviluppi del settore fino al 2060, gli economisti immobiliari del Credit Suisse ricavano l’andamento dell’occupazione negli uffici fino al 2060 e utilizzano questo dato per prevedere la domanda a lungo termine di superfici a uso ufficio. Le tendenze attuali come la crescita dell’occupazione, la digitalizzazione di molte aree di lavoro, ma anche la tendenza verso l’home office si stanno sviluppando in direzione opposta. Mentre l’home office riduce il fabbisogno di spazio a medio termine, la crescente digitalizzazione di tutti gli ambiti della vita e del lavoro sta causando un aumento delle quote di ufficio – ovvero la percentuale di dipendenti con un lavoro d’ufficio – in tutti i settori e generando cos\u00ec una grande necessit\u00e0 di uffici aggiuntivi spazio a lungo termine. Tra il 2000 e il 2019, il tasso medio di ufficio in Svizzera \u00e8 passato dal 34% al 45%. Secondo il modello, dovrebbe aumentare ulteriormente al 60% entro il 2060. Nel tempo, questo effetto rischia di oscurare la tendenza verso gli uffici domestici, che sta riducendo lo spazio, e genera una significativa domanda aggiuntiva di spazi per uffici a lungo termine.<\/p>\n\n\n\n
A breve termine, ci sono due sviluppi opposti che stanno avendo un impatto sulla domanda di spazi per uffici. Da un lato, \u00e8 probabile che l’assorbimento di spazio continui a essere resinoso, nonostante la pi\u00f9 forte crescita dell’occupazione, e a restare indietro rispetto al livello consueto. \u00c8 quindi possibile un ulteriore aumento dell’offerta di spazio, soprattutto perch\u00e9 si sono verificati solo pochi casi di abbandono su larga scala o di riduzione dello spazio a causa della pandemia di COVID-19. Tuttavia, esistono piani di smantellamento del genere. D’altra parte, \u00e8 probabile che si sia accumulata una certa quantit\u00e0 di domanda. Gli economisti immobiliari del Credit Suisse prevedono un nuovo aumento dell’offerta, in particolare per gli spazi ampi e periferici. Si aspettano inoltre un ulteriore aumento dei posti vacanti l’anno prossimo e una pressione continua sui prezzi degli affitti, che potrebbe essere leggermente superiore all’attuale meno dello 0,1%.<\/p>\n\n\n\n
Circonferenza: stock di uffici; Ampliamento: concessioni edilizie degli ultimi quattro anni rispetto alla media pluriennale; Quota di offerta in% del portafoglio 2018<\/p>\n\n\n\n