Sono interessate le persone fisiche e giuridiche che, a titolo professionale, collaborano per conto di terzi a transazioni finanziarie, compresa la raccolta di fondi, in relazione a specifici atti giuridici. Tra queste rientrano in particolare l\u2019acquisto e la vendita di immobili, ma anche le strutturazioni tramite entit\u00e0 giuridiche non operative, la loro amministrazione, nonch\u00e9 i conferimenti, le distribuzioni o le transazioni di tali societ\u00e0. Possono rientrare nell\u2019ambito di applicazione anche coloro che mettono a disposizione per un periodo prolungato indirizzi di domicilio o di sede per entit\u00e0 giuridiche.<\/p>\n\n\n\n\n\n
Per il settore immobiliare ci\u00f2 significa che non ogni mandato di mediazione, non ogni perizia e non ogni servizio amministrativo \u00e8 automaticamente soggetto alla LRD. \u00c8 determinante l\u2019attivit\u00e0 concreta svolta. Chi per\u00f2, nell\u2019ambito di una transazione, si limita a qualcosa di pi\u00f9 della semplice commercializzazione \u2013 ad esempio, segue i flussi finanziari, contribuisce a definire la struttura degli acquirenti, interviene nella verifica della provenienza dei fondi o supporta le strutture societarie relative all\u2019acquisto \u2013 deve verificare se ricade nella categoria dei consulenti.<\/p>\n\n\n\n\n\n
Vendita e intermediazione: maggiore attenzione nel processo di transazione<\/strong> In pratica ci\u00f2 significa che l\u2019identificazione delle parti coinvolte, l\u2019accertamento dei titolari effettivi e la documentazione della provenienza dei fondi assumeranno maggiore importanza. Particolarmente delicate sono le transazioni con strutture acquirenti complesse, societ\u00e0 estere, societ\u00e0 di scopo non operative, rapporti fiduciari o catene di propriet\u00e0 in rapido mutamento. Anche se banche e notai adempiono gi\u00e0 ai propri obblighi, un fornitore di servizi immobiliari non pu\u00f2 semplicemente fare affidamento sul fatto che altri attori coprano tutti i rischi.<\/p>\n\n\n\n\n\n Per i venditori e gli intermediari professionisti, la compliance diventa quindi parte integrante del processo di transazione. L\u2019accettazione del mandato, la verifica dell\u2019acquirente, la documentazione e le procedure interne di escalation devono essere chiaramente definite. Ci\u00f2 pu\u00f2 rallentare singole transazioni, ma garantisce anche una maggiore certezza giuridica. Chi effettua le verifiche tempestivamente evita ritardi successivi, poco prima della stipula dell\u2019atto o del closing.<\/p>\n\n\n\n\n\n Finanziamento: la provenienza dei fondi diventa sempre pi\u00f9 un tema di settore<\/strong> Per gli sviluppatori di progetti, i family office, le societ\u00e0 immobiliari e i consulenti ci\u00f2 significa che, in caso di prove di capitale proprio, prestiti dei soci, modelli di investimento, finanziamenti mezzanini o strutture holding complesse, la questione del titolare economico assume maggiore importanza. Anche la provenienza dei fondi impiegati deve essere plausibilmente tracciabile. Ci\u00f2 riguarda in particolare le transazioni in cui il capitale viene apportato dall\u2019estero, tramite societ\u00e0 veicolo o entit\u00e0 giuridiche non operative.<\/p>\n\n\n\n\n\n Per le banche il principio di base non cambia: esse sono gi\u00e0 soggette alla LRD. La novit\u00e0, tuttavia, \u00e8 che anche altri soggetti coinvolti nell\u2019ambito della transazione possono avere obblighi propri. Aumenta quindi la necessit\u00e0 di coordinamento tra banca, consulente, acquirente, venditore, studio notarile e, se del caso, OAR. Nella pratica sar\u00e0 fondamentale evitare duplicazioni e garantire comunque una documentazione completa.<\/p>\n\n\n\n\n\n Sviluppo e edilizia: rilevante per la strutturazione, l\u2019acquisto di terreni e le societ\u00e0 di progetto<\/strong> Tali strutture sono comuni soprattutto nei grandi progetti di sviluppo immobiliare. Societ\u00e0 di progetto, joint venture, prestiti tra azionisti, forward deal o share deal fanno parte della quotidianit\u00e0. \u00c8 proprio in questi casi che pu\u00f2 rendersi necessaria una verifica ai sensi della LAP. Le imprese devono quindi chiarire se la loro attivit\u00e0 sia ancora limitatamente allo sviluppo di progetti o se costituisca gi\u00e0 un\u2019attivit\u00e0 di consulenza soggetta a regolamentazione in relazione a una transazione finanziaria.<\/p>\n\n\n\n\n\n Per il settore edile in senso stretto \u2013 ad esempio gli appaltatori generali e totali \u2013 l\u2019impatto diretto dovrebbe essere minore, fintantoch\u00e9 forniscono esclusivamente prestazioni edili. Non appena, tuttavia, sono attivamente coinvolti nell\u2019acquisizione di terreni, nella strutturazione degli investitori, nel finanziamento o nella consulenza sulle transazioni, aumenta il rischio di assoggettamento.<\/p>\n\n\n\n\n\n Amministrazione, gestione e indirizzi di domicilio<\/strong> Particolarmente rilevante \u00e8 la normativa relativa agli indirizzi di domicilio e di sede. Chi, a titolo professionale, mette a disposizione per pi\u00f9 di sei mesi indirizzi o locali come domicilio o sede per entit\u00e0 giuridiche, pu\u00f2 rientrare nell\u2019ambito di applicazione della LRD in qualit\u00e0 di consulente. Ci\u00f2 non riguarda la normale locazione di spazi per uffici in quanto tale, ma pu\u00f2 diventare rilevante nel caso di servizi di domicilio, societ\u00e0 di sede o strutture aziendali amministrative.<\/p>\n\n\n\n\n\n Adesione a un organismo di autoregolamentazione (OAR) e questioni transitorie<\/strong> I consulenti che hanno presentato la domanda di ammissione completa e versato la quota di adesione dovrebbero ricevere la conferma di ammissione nella prima met\u00e0 di ottobre. Le imprese che intendono registrarsi contemporaneamente come intermediari finanziari e come consulenti devono invece prevedere un processo di ammissione pi\u00f9 lungo. Gli intermediari finanziari gi\u00e0 registrati che intendono assoggettare alle norme di vigilanza anche la loro nuova attivit\u00e0 di consulenza devono dichiararlo entro il termine transitorio previsto dalla legge.<\/p>\n\n\n\n\n\n Cosa dovrebbero fare concretamente le imprese ora<\/strong> In pratica sono necessarie quattro misure: in primo luogo, una classificazione interna dei servizi in base alla rilevanza ai sensi della LRD. In secondo luogo, processi chiari per l\u2019identificazione delle parti contraenti e dei titolari effettivi. In terzo luogo, una valutazione documentata dei rischi in caso di strutture sospette, capitale straniero o rapporti societari complessi. In quarto luogo, la formazione dei collaboratori, in particolare nei settori delle vendite, delle transazioni, dello sviluppo, degli investimenti e della direzione aziendale.<\/p>\n\n\n\n\n\n La LRD rivista comporta un onere aggiuntivo per il settore. Ma rappresenta anche una risposta a un rischio reale: gli immobili sono esposti ad abusi a causa degli elevati valori delle transazioni, dei flussi internazionali di capitali e delle complesse strutture proprietarie. Chi attua tempestivamente e correttamente i nuovi obblighi non solo protegge se stesso, ma rafforza anche la credibilit\u00e0 del mercato immobiliare.<\/p>\n\n\n\n\n\n Il messaggio \u00e8 chiaro: le transazioni immobiliari rimangono possibili, ma il settore deve sapere con maggiore precisione con chi fa affari, chi ne \u00e8 il soggetto economico e da dove provengono i fondi.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Il 1\u00b0 ottobre 2026 sono entrate in vigore la legge riveduta sul riciclaggio di denaro (LRD) e la relativa ordinanza sul riciclaggio di denaro (ORD). Per il settore immobiliare si tratta di ben pi\u00f9 di un semplice adeguamento giuridico. Per la prima volta, alcuni consulenti che operano nel settore immobiliare sono in parte soggetti direttamente agli obblighi di diligenza e vigilanza previsti dalla normativa antiriciclaggio. 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Il settore pi\u00f9 direttamente interessato \u00e8 quello della vendita e della consulenza transazionale. Agenti immobiliari, societ\u00e0 di commercializzazione, consulenti transazionali e fornitori di servizi immobiliari aziendali dovranno in futuro distinguere con maggiore precisione se si limitano a mediare una vendita o se partecipano attivamente a una transazione finanziaria ai sensi della LRD.<\/p>\n\n\n\n\n\n
Anche nel settore del finanziamento le conseguenze sono tangibili. La versione rivista della LRD menziona espressamente la partecipazione a transazioni finanziarie, compresa la raccolta di fondi. Ci\u00f2 pone sotto i riflettori non solo i classici intermediari finanziari, ma anche i consulenti che assistono nella definizione delle strutture di finanziamento nell\u2019ambito di una transazione immobiliare.<\/p>\n\n\n\n\n\n
Nel settore dell\u2019edilizia e dello sviluppo, la LRD rivista ha un impatto soprattutto laddove vengono acquistati terreni, costituite societ\u00e0 di progetto o messe a punto strutture di finanziamento. L\u2019edilizia in quanto tale non \u00e8 al centro della nuova normativa. Essa diventa tuttavia rilevante quando un promotore acquista un terreno, coinvolge investitori, costituisce una societ\u00e0 a scopo specifico o struttura i flussi di capitale per un progetto.<\/p>\n\n\n\n\n\n
Anche gli amministratori e le societ\u00e0 di gestione non dovrebbero ignorare la revisione. La classica gestione immobiliare non rientra automaticamente nei nuovi obblighi di consulenza. La situazione pu\u00f2 essere diversa se un\u2019impresa fornisce inoltre indirizzi di domicilio o di sede per persone giuridiche o partecipa a strutture con societ\u00e0 non operative.<\/p>\n\n\n\n\n\n
Per i consulenti ora soggetti alla normativa, l\u2019adesione a un organismo di autoregolamentazione riconosciuto \u00e8 fondamentale. L\u2019OAR TreuhandSuisse ha avviato la procedura di ammissione per i nuovi consulenti interessati. La FINMA ha approvato lo statuto rivisto, il regolamento OAR rielaborato e il regolamento sulle sanzioni. In tal modo \u00e8 stata creata una base formale per l\u2019adesione, gli obblighi di diligenza e la revisione.<\/p>\n\n\n\n\n\n
Per le societ\u00e0 immobiliari, il compito pi\u00f9 importante \u00e8 una chiara delimitazione delle proprie attivit\u00e0. Ogni societ\u00e0 dovrebbe verificare se si limita a mediare, amministrare o costruire \u2013 oppure se, nell\u2019ambito delle operazioni immobiliari, \u00e8 coinvolta anche in transazioni finanziarie, raccolta di fondi, strutture di acquirenti o entit\u00e0 giuridiche non operative.<\/p>\n\n\n\n\n\n