Il dibattito \u00e8 incentrato sul differenziale di rendimento, ossia la differenza tra i rendimenti degli immobili e gli investimenti virtualmente privi di rischio. Finch\u00e9 i rendimenti iniziali netti sono nettamente superiori a quelli dei titoli di Stato, il profilo rischio-rendimento dell’immobile rimane interessante. \u00c8 proprio a questo che si riferisce il CEO di SPS Marcel Kucher quando parla di “margine di miglioramento”. Per i fondi pensione e gli assicuratori, questo margine conta pi\u00f9 dei titoli dei giornali su presunte sopravvalutazioni.<\/p>\n\n\n\n\n\n
I capitali sono alla ricerca di cose concrete Stabilit\u00e0 invece di clamore speculativo I rischi legati alla propriet\u00e0 della casa non sono un barometro del mercato azionario L’asset management come leva di crescita La Lex Koller come ostacolo Il mercato immobiliare svizzero appare surriscaldato a molti osservatori, ma il quadro nella sala macchine del mercato dei capitali \u00e8 pi\u00f9 sfumato. Il differenziale di rendimento tra gli immobili di base e gli investimenti privi di rischio rimane confortevole. Gli investitori istituzionali continuano a spingere i capitali verso le location principali. Questo dato depone a favore di un mercato che si trova su un altopiano piuttosto che di una bolla pronta a scoppiare.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":158597,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"pmpro_default_level":"","_surecart_dashboard_logo_width":"180px","_surecart_dashboard_show_logo":true,"_surecart_dashboard_navigation_orders":true,"_surecart_dashboard_navigation_invoices":true,"_surecart_dashboard_navigation_subscriptions":true,"_surecart_dashboard_navigation_downloads":true,"_surecart_dashboard_navigation_billing":true,"_surecart_dashboard_navigation_account":true,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":""},"categories":[55966,22695,55974,55962],"tags":[22645,59341,59342,861,867,3935,59343,58622,2006,6904,59344],"class_list":["post-158596","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fondi-immobiliari-reit-fondi-pensione","category-societa","category-tassi-di-interesse-mercati-dei-capitali","category-valutazioni-e-analisi-di-mercato","tag-asset-management-it","tag-cashflows","tag-core-lagen","tag-immobilienmarkt-it","tag-immoinvest-it","tag-immonews-it","tag-institutionelle-anleger","tag-lex-koller","tag-news-it","tag-pensionskassen-it","tag-renditespread","pmpro-has-access"],"acf":{"bild_mit_ki_erstellt_worden":["Ja"],"lead":"Il mercato immobiliare svizzero appare surriscaldato a molti osservatori, ma il quadro nella sala macchine del mercato dei capitali \u00e8 pi\u00f9 sfumato. Il differenziale di rendimento tra gli immobili di base e gli investimenti privi di rischio rimane confortevole. Gli investitori istituzionali continuano a spingere i capitali verso le location principali. Questo dato depone a favore di un mercato che si trova su un altopiano piuttosto che di una bolla pronta a scoppiare.","autor":"","ort":"","bildunterschrift":"","zusammenfassung":"","bild_im_grid":false,"gallerie":"","newsim":"2687"},"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t
<\/strong>La stabilit\u00e0 della Svizzera, i tassi d’interesse prossimi allo zero e la crisi globale degli investimenti hanno come effetto un afflusso costante nei bilanci delle societ\u00e0 immobiliari quotate. Gli investitori istituzionali sono alla ricerca di flussi di cassa prevedibili e si concentrano su contratti di locazione a lungo termine in localit\u00e0 centrali invece che su storie cicliche di azioni. Ci\u00f2 \u00e8 chiaramente evidente nel segmento prime, con immobili di riferimento negli indirizzi pi\u00f9 importanti. La domanda rimane robusta, i portafogli sono praticamente completamente affittati e il tasso di sfitto \u00e8 ai minimi storici.<\/p>\n\n\n\n\n\n
<\/strong>Ci\u00f2 che da lontano sembra una bolla, nel dettaglio si rivela una crescita controllata. I rendimenti futuri dei principali operatori si basano principalmente sulle distribuzioni e su una performance che compensi almeno l’inflazione. Si tratta di continui aumenti degli affitti, di guadagni di efficienza e di gestione attiva degli asset, non di rapidi guadagni di valutazione. \u00c8 proprio questo assetto che rende i veicoli quotati in borsa interessanti per gli investitori a lungo termine.<\/p>\n\n\n\n\n\n
<\/strong>Allo stesso tempo, i segnali di allarme nel mercato degli immobili occupati dai proprietari si stanno intensificando. L’aumento dell’indebitamento delle famiglie, gli elevati livelli dei prezzi e gli indici di surriscaldamento regionale alimentano i timori di una bolla. Tuttavia, questo sottomercato segue una logica diversa da quella dei portafogli delle societ\u00e0 quotate. Solo una minima parte degli appartamenti svizzeri \u00e8 di propriet\u00e0 di societ\u00e0 quotate in borsa e la loro influenza sul prezzo generale degli immobili residenziali \u00e8 limitata. Chiunque mescoli i due mondi non ha capito la mappa del rischio.<\/p>\n\n\n\n\n\n
<\/strong>Per SPS and Co. la crescita proviene sempre pi\u00f9 dall’asset management per conto terzi. I mandati a bassa intensit\u00e0 di capitale ampliano la base di guadagno senza gravare eccessivamente sul bilancio. I canoni ricorrenti integrano i redditi da locazione e attenuano i cicli. \u00c8 proprio questa combinazione di flussi di cassa stabili dagli immobili esistenti e di servizi scalabili che rende il modello di business resistente. Il mercato dei capitali lo riconosce con prezzi delle azioni in crescita e bassi premi per il rischio.<\/p>\n\n\n\n\n\n
<\/strong>La discussione sull’inasprimento della Lex Koller si inserisce in questo quadro. Se l’esenzione per le societ\u00e0 immobiliari quotate venisse abolita, il finanziamento di grandi progetti commerciali diventerebbe notevolmente pi\u00f9 complicato. Tali progetti richiedono strutture che mettano in comune il capitale su una base ampia. Un inasprimento della Lex Koller per le societ\u00e0 immobiliari quotate in borsa avrebbe un impatto limitato sul mercato immobiliare nel suo complesso, poich\u00e9 queste societ\u00e0 possiedono solo una piccola parte di tutti gli appartamenti in Svizzera. Dal punto di vista politico, la richiesta di regole pi\u00f9 severe \u00e8 rapida, ma l’attuazione \u00e8 complessa e comporta effetti collaterali.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"