Le lingue maliziose (e gli osservatori di mercato di lunga data) sostengono che il business immobiliare in Svizzera funziona senza problemi, nella buona e nella cattiva sorte, e senza molto aiuto da parte del settore immobiliare. Tuttavia, l’esempio della gestione immobiliare dimostra che non tutto va sempre bene. Il capro espiatorio preferito dagli inquilini e dai media deve prendersi la colpa quando il tasso di interesse di riferimento aumenta e le riduzioni di affitto legate agli interessi vengono annullate. O quando le spese di servizio aumentano perché i costi energetici esplodono. O quando i litigi tra vicini si intensificano perché è iniziata la stagione dei barbecue. O quando gli affitti aumentano perché l’offerta non riesce a tenere il passo con la domanda.<\/p>\n\n\n\n
I gestori immobiliari – o più precisamente, la maggior parte di loro – hanno un compito entusiasmante e impegnativo: devono soddisfare due categorie di clienti molto diverse: i loro clienti, di solito proprietari privati e gestori patrimoniali, per i quali sono responsabili della manutenzione dei portafogli immobiliari e dell’ottimizzazione del reddito immobiliare, e i loro inquilini, che si aspettano che le loro preoccupazioni siano soddisfatte in modo non burocratico, che i difetti e i danni siano corretti rapidamente, che i vicini fastidiosi siano gestiti e che i costi di servizio siano ridotti al minimo.<\/p>\n\n\n\n
Questo compito impegnativo diventa un fardello quando i clienti richiedono sempre più servizi per sempre meno denaro, al fine di sostenere i loro rendimenti, e quando gli inquilini fanno richieste sempre più elevate perché presumono che l’aumento dei costi abitativi vada di pari passo con un livello di servizio più elevato e che il “no” non sia<\/span> una risposta.<\/p>\n\n\n\n L’onere ha delle conseguenze. Per conto di SVIT Zurich, abbiamo condotto un sondaggio online tra i gestori attivi e gli ex gestori di immobili tra ottobre 2023 e gennaio 2024, per scoprire come i gestori attivi vedono la professione, dove si sono trasferiti gli ex gestori e a quali condizioni tornerebbero alla gestione immobiliare.<\/p>\n\n\n\n Le risposte sono preoccupanti. Sebbene l’80% dei gestori attivi si identifichi con il proprio lavoro, la maggioranza sta considerando di cambiare lavoro (Figura 1). È particolarmente preoccupante che due terzi dei “senior” stiano valutando se sia<\/span> il caso di voltare le spalle all’agricoltura, e che un caposquadra su nove abbia fatto domanda per un lavoro al di fuori dell’agricoltura negli ultimi sei mesi. Il settore rischia di perdere i suoi top performer più esperti.<\/p>\n\n\n\n Non crediamo che il settore immobiliare possa permettersi di perdere manager esperti. I proprietari e i gestori di patrimoni si lamentano già del fatto che le conoscenze si perdono ad ogni avvicendamento e che i compiti vengono lasciati in sospeso. Il tentativo di garantire la continuità della gestione immobiliare con asset<\/span> manager che hanno lavorato in precedenza nella gestione immobiliare è comprensibile, ma controproducente. Una divisione confusa dei ruoli e delle responsabilità porta quasi sempre ad attriti, e la microgestione contribuisce a far sì che i manager cerchino altre aree di responsabilità.<\/p>\n\n\n\n Anche gli inquilini hanno molto da perdere. Si sta già criticando il fatto che sta diventando sempre più difficile trovare i contatti personali dietro le app e i moduli web, e che i cambiamenti del personale stanno facendo svanire le preoccupazioni. Persino l’associazione degli inquilini, che ama ritrarre i proprietari come “artisti della fregatura” ed esorta gli inquilini a contestare gli aumenti dell’affitto e le fatture dei servizi “una volta di troppo”, dovrebbe sapere che la Svizzera, in quanto Paese di inquilini, non può funzionare senza proprietari consapevoli.<\/p>\n\n\n\n Per quanto possa sembrare difficile, è possibile rendere la gestione immobiliare più interessante. Crediamo che le società di gestione immobiliare, i clienti e le associazioni di settore possano ottenere molto con uno sforzo concertato.<\/p>\n\n\n\n Le società di gestione immobiliare possono fare di più per alleggerire il carico dei gestori immobiliari nella loro attività quotidiana e nella gestione di grandi portafogli. In molte amministrazioni, i processi di lavoro potrebbero essere formalizzati, semplificati, standardizzati e adeguatamente digitalizzati. Gli zombie della digitalizzazione potrebbero essere smaltiti più rapidamente e i deficit di gestione potrebbero essere affrontati più attivamente. I servizi offerti potrebbero spesso essere definiti in modo più chiaro, al fine di gestire le aspettative ed evitare i conflitti; se i conflitti si intensificano, i manager potrebbero essere meglio protetti dall’ostilità.<\/p>\n\n\n\n I clienti potrebbero diventare più consapevoli che la qualità ha un prezzo e che le società di gestione immobiliare non hanno un rimedio brevettato per ridurre i costi operativi con i dividendi della digitalizzazione, spesso sfuggenti e talvolta ingannevoli. Il fatto è che la gestione immobiliare è diventata più impegnativa e complessa e che la manutenzione e il rinnovo del patrimonio edilizio richiedono più persone e competenze. Il controllo è indubbiamente necessario in questo contesto, ma occorre anche una cooperazione costruttiva. Investire in micro-manager degli asset<\/span> è poco utile se crea lavoro aggiuntivo per la gestione e sottrae risorse necessarie.<\/p>\n\n\n\n Infine, i fornitori di servizi e le associazioni di settore possono ampliare l’offerta di programmi di formazione e perfezionamento per preparare meglio i manager all’evoluzione dei compiti e dei metodi di lavoro.<\/p>\n\n\n\n Il percorso di formazione tradizionale da impiegato a manager immobiliare presuppone che i manager immobiliari siano in grado di fare tutto ciò che può contribuire al mantenimento del valore e all’ottimizzazione del reddito del patrimonio edilizio, dalla gestione delle proprietà in affitto e della contabilità immobiliare allo sviluppo di strategie di manutenzione e al supporto dei miglioramenti e delle ristrutturazioni degli inquilini, e che tre anni di esperienza professionale e un certificato specialistico siano sufficienti per guidare un team di gestione.<\/p>\n\n\n\n Oltre ai tradizionali tuttofare, il settore immobiliare ha bisogno anche di specialisti che sappiano come ridurre l’intensità energetica e di emissioni degli immobili esistenti a un costo ragionevole, come realizzare progetti di ridensificazione senza molto rumore di fondo o come rivitalizzare i centri commerciali. Ciò richiede percorsi di formazione e di perfezionamento che diano agli ingressi laterali e ai nuovi arrivati l’opportunità di sfruttare i loro punti di forza senza dover interiorizzare tutte le loro conoscenze di gestione. Inoltre, è necessario essere consapevoli che la creazione di valore nel portafoglio richiede sempre più un lavoro di squadra, in cui altri esperti apportano un contributo significativo accanto ai tradizionali gestori immobiliari.<\/p>\n\n\n\n Spetta agli attori del settore immobiliare premiare questo contributo in modo adeguato.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Lo SVIT di Zurigo ha condotto un’indagine e diversi workshop dall’autunno 2023 per trovare risposte alla carenza di lavoratori qualificati nella gestione immobiliare. Sulla base dei risultati, definiremo le prime misure da adottare nei prossimi mesi. 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