\u00c8 stato costruito troppo in Svizzera? Forse troppo nel posto sbagliato? Sebbene non si possa parlare del mercato immobiliare svizzero, poich\u00e9 \u00e8 suddiviso in diversi sottomercati, il tempo di assorbimento \u00e8 stato generalmente pi\u00f9 lungo, affermano i sette promotori immobiliari che si sono incontrati a giugno per la discussione degli esperti di HIG. Presumono che sia sempre necessaria una serie di appartamenti di base – proprio dove e quale, questo \u00e8 il problema. Una domanda che porta a ripensare la qualit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n
“Qualit\u00e0 prima della quantit\u00e0”: questa frase era gi\u00e0 utilizzata cinquant’anni fa. Ma mentre la qualit\u00e0 era allora associata al lusso, oggi si pensa a un’edilizia sostenibile basata sui bisogni. Pu\u00f2 essere pi\u00f9 costoso da creare, ma a lungo termine ripaga. Anche il fatto che il mercato non assorba pi\u00f9 tutto \u00e8 un guadagno. Perch\u00e9 alla fine tutti beneficiano di una migliore qualit\u00e0: residenti e utenti, nonch\u00e9 creatori e investitori.<\/p>\n\n\n\n
\u201cForse \u00e8 stato costruito troppo e sono emersi condomini intercambiabili. Questo \u00e8 il motivo per cui stiamo ora affrontando pi\u00f9 intensamente la questione della qualit\u00e0. Questo \u00e8 l’aspetto positivo di questo sviluppo \u00bb<\/p>Roland Thoma<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n
L’ABC della situazione: qualit\u00e0 rispetto alla quantit\u00e0
<\/strong> Nel 2019 * circa 75’400 appartamenti erano sfitti in Svizzera e la tendenza \u00e8 in aumento. Mentre due o tre anni fa il tasso di vendita o locazione quando una propriet\u00e0 veniva completata era in media del 95 percento, oggi \u00e8 solo dell’80-85 percento. Pi\u00f9 la posizione \u00e8 periferica, pi\u00f9 lungo \u00e8 il tempo di assorbimento. Nei centri urbani, ci sono fino a 1.000 richieste di un appartamento e, poich\u00e9 le capacit\u00e0 sono limitate, la domanda deve cambiare. C’\u00e8 una forte domanda anche al di fuori dei centri e delle localit\u00e0 A, ad esempio per i condomini nel segmento di prezzo medio e basso. Al contrario, gli appartamenti di lusso un tempo ambiti sono anche tra i pantaloni dei centri, mentre gli appartamenti in affitto nel segmento di prezzo basso vengono assorbiti quasi ovunque immediatamente.
Quindi si tratta della posizione giusta con un prodotto per il segmento giusto. Tuttavia: “Nelle regioni strutturalmente pi\u00f9 deboli, anche nel segmento medio, abbiamo bisogno di pi\u00f9 di due o tre anni fa”, afferma ad esempio Ren\u00e9 Frauenknecht di Steiner AG. “Oggi teniamo le mani lontane dai posti che hanno gi\u00e0 alte offerte di lavoro e sono riluttanti a svilupparsi in posizioni B e C”. Il rischio di farlo \u00e8 dovuto alla pressione relativamente alta per l’acquisizione: \u201cCi sono ancora grandi fondi pensione che sono molto aggressivi sul mercato e assicurano la terra. \u00c8 molto importante che la qualit\u00e0 del luogo venga prima della quantit\u00e0. Questa \u00e8 una novit\u00e0. Fino a pochi anni fa non potevi sbagliare se avessi acquistato un appezzamento di terreno in una brutta posizione \u201d, afferma Frauenknecht. \u201cI bassi tassi di interesse possono anche portare a decisioni sbagliate, poich\u00e9 i rischi potrebbero non essere adeguatamente valutati. Il prodotto sbagliato nella giusta posizione non funziona pi\u00f9 oggi “, aggiunge Tobias Rotermund di Odinga Picenoni Hagen AG.<\/p>\n\n\n\nLe valutazioni di analisti come Fahrl\u00e4nder o W\u00fcest Partner sono una base importante, affermano gli sviluppatori, ma queste analisi della posizione devono essere verificate e interpretate in loco per non ripetere semplicemente ci\u00f2 che ha funzionato in passato. “La maggior parte delle analisi della posizione sono basate sui dati e digitali”, afferma Marc Lyon di Implenia Schweiz AG. \u201cSe seguissimo rigorosamente i suggerimenti del software per le nostre strategie di sviluppo e la definizione del prodotto, avremmo sempre lo stesso senza innovazioni. Vorremmo solo fare una copia di ci\u00f2 che \u00e8 stato costruito negli ultimi anni. Queste basi basate sui dati sono indiscutibilmente importanti, ma l’interpretazione umana \u00e8 davvero necessaria. Percepiamo una propriet\u00e0 in un modo completamente diverso e abbiamo un riferimento completamente diverso quando abbiamo un’idea della posizione e non solo guardiamo la propriet\u00e0 tramite Google Maps e Street View \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
“Se dovessimo seguire rigorosamente i suggerimenti del software per le nostre strategie di sviluppo e la definizione del prodotto, non ci sarebbe innovazione”<\/p>Marc Lyon<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n
Tanto semplice quanto convincente: nuovi concetti
<\/strong> Una volta determinato il potenziale di un luogo, si tratta di sviluppare un concetto orientato al futuro. Come pu\u00f2 questo aspetto?<\/p>\n\n\n\nPoich\u00e9 un aumento automatico dei prezzi non \u00e8 pi\u00f9 facilmente accettato dagli utenti, l’efficienza dello spazio \u00e8 l’obiettivo degli sviluppatori. Si ottiene, ad esempio, riducendo lo spazio, planimetrie compatte, prodotti prefabbricati, processi di costruzione standardizzati e l’eliminazione dei gadget. Il risultato non deve essere zero otto quindici. “\u00c8 anche possibile ottenere una buona qualit\u00e0 in luoghi difficili con un’architettura semplice ma convincente e una produzione economica con aziende locali”, \u00e8 l’esperienza di Tobias Rotermund. I grandi balconi sono popolari e non necessariamente costosi, un buon arredamento compensa i metri quadrati mancanti e l’architettura pu\u00f2 essere tanto semplice quanto convincente.<\/p>\n\n\n\n
Puoi ottenere una buona qualit\u00e0 anche in luoghi difficili con un’architettura semplice ma convincente e una produzione poco costosa \u00bb
<\/p>Tobias Rotermund<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\nPer quanto riguarda la variet\u00e0 delle tipologie di appartamenti, \u00e8 pi\u00f9 costoso da costruire, ma \u00e8 utile per l’affitto a lungo termine. Altre componenti che influenzano la qualit\u00e0 della vita sono l’accessibilit\u00e0, il design esterno, la sostenibilit\u00e0, la mobilit\u00e0 e il vicinato. “Ci sono molte possibilit\u00e0 per diversificare la vita in affitto e per distinguersi positivamente sul mercato”, afferma Valentin M\u00fcller di UTO Real Estate Management AG. \u201cQuesti includono tipologie residenziali che si concentrano su uno specifico gruppo target, nonch\u00e9 concetti di mobilit\u00e0 integrata che collegano in modo ottimale gli appartamenti con l’ambiente circostante. E non dimenticare: la qualit\u00e0 dell’insediamento. Stiamo parlando di ‘spazio vitale’, di spazi con un’elevata qualit\u00e0 del soggiorno. Ci\u00f2 richiede concetti. Con un buon sviluppo si pu\u00f2 creare una buona microubicazione che soddisfi i bisogni umani \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
Ma quali esigenze ha il gruppo target specifico nel luogo specifico? Le persone vogliono un’architettura rappresentativa o si identificano con il luogo in cui vivono? Apprezzi lo scambio di vicinato o preferisci la privacy? Accettate lo spazio esterno verde lussureggiante come compensazione per la posizione B o C? … Chi determina cos’\u00e8 la qualit\u00e0? L’\u00e9lite dell’architettura? Gli utenti?<\/p>\n\n\n\n
Il fatto che il coinvolgimento delle persone interessate favorisca l’accettazione e la qualit\u00e0 di un progetto \u00e8 un elemento centrale della comunicazione immobiliare. Oltre alla qualit\u00e0 del prodotto, diventa pi\u00f9 importante la qualit\u00e0 del processo di sviluppo.
<\/p>\n\n\n\n“L’accettazione di un progetto dipende non da ultimo dal coinvolgimento della popolazione”<\/p>Claudia Siegle<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n
“Il coinvolgimento precoce della popolazione nel progetto Mattenhof a Lucerna sud ha dato i suoi frutti”, afferma Claudia Siegle di Mobimo Management AG. \u201c\u00c8 importante che le persone possano identificarsi con il luogo in cui vivono. In questo caso, ci\u00f2 include la creazione di quartieri. Al Mattenhof non abiti solo in un edificio residenziale, ma in una zona ad uso misto dove puoi fare rete tra di loro usando app, ad esempio \u00bb. Per Tobias Achermann, ex CEO di Zug Estates AG, anche il dialogo con le persone colpite si \u00e8 dimostrato valido: \u201cNell’ulteriore sviluppo del distretto ‘Metalli’ abbiamo avuto buone esperienze di coinvolgimento della popolazione di Zugo. Pi\u00f9 di mille persone hanno contribuito con i loro pensieri e suggerimenti. Vedo questo approccio come la pietra angolare per l’ulteriore corso di un progetto \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
Coinvolgere la popolazione giova non solo al prodotto e ai suoi futuri utenti, ma anche all’accettazione politica. Ad esempio, l’affermazione che si sta costruendo troppo appare regolarmente nei media ed \u00e8 un argomento difficile nelle battaglie referendarie: “L’industria delle costruzioni \u00e8 spesso percepita come un motore di crescita che non \u00e8 accolta ovunque, specialmente nelle aree periferiche e rurali le persone hanno l’impressione che la costruzione sia una priorit\u00e0 perch\u00e9 gli investitori devono investire denaro e non perch\u00e9 soddisfa un bisogno. Consentire alle persone colpite di partecipare a un progetto e creare una giustizia basata sui bisogni reali non solo aumenta la qualit\u00e0, ma anche l’accettazione sociale e politica di un progetto \u201d, \u00e8 l’esperienza di Werner Schaeppi, esperto di comunicazione edilizia e immobiliare.<\/p>\n\n\n\n
Innovazione contro burocrazia: bambino problematico al piano terra
<\/strong> Lo sviluppo del settore ha significato che non solo i progetti immobiliari, ma anche i loro creatori devono posizionarsi. Ad esempio attraverso innovazioni come un sistema energetico senza CO2 e la costruzione in legno nel \u201cSuurstoffi\u201d di Rotkreuz, di cui Tobias Achermann cita come esempio. Oppure attraverso concetti di mobilit\u00e0 innovativi sviluppati e implementati da UTO Real Estate Management AG. In generale, l’azienda \u00e8 impegnata nell’innovazione, afferma Valentin M\u00fcller. Questa \u00e8 una mentalit\u00e0 che fluisce nella cultura aziendale e sfocia nei progetti di sviluppo. Tuttavia, anche i nuovi concetti hanno bisogno di resistenza, ad esempio per lanciare la sfida attraverso la densit\u00e0 delle normative.<\/p>\n\n\n\nIl bambino problematico numero uno per gli sviluppatori \u00e8 l’utilizzo del piano terra. Dare vita ai piani terra con usi commerciali \u00e8 difficile; questo diventer\u00e0 ancora pi\u00f9 acuto con l’aumento del commercio online e i cambiamenti nel commercio al dettaglio. Anche le misure igieniche nel contesto di nuovi virus come Covid-19 sono difficili da valutare, ad esempio le linee guida a lungo termine come le regole sulla distanza aumenterebbero lo spazio necessario nel commercio. Sono necessari concetti innovativi, soprattutto per gli usi al piano terra, ma questi spesso falliscono a causa degli strumenti di pianificazione di lunga durata. Perch\u00e9 se un piano di sviluppo ha da dieci a quindici anni, potrebbe non soddisfare pi\u00f9 i requisiti attuali.<\/p>\n\n\n\n
“Perch\u00e9 non dovrebbe esserci un uso residenziale al piano terra, per esempio?” Chiedete agli sviluppatori. Il fatto che gli usi commerciali al piano terra di per s\u00e9 generino molto traffico pedonale \u00e8 una nozione romantica. I piani terra devono essere adeguati alla situazione e all’ubicazione e corrispondere all’infrastruttura distrettuale. “Devi chiederti se lo sviluppo con un piano terra sar\u00e0 pi\u00f9 attraente”, riassume Roland Thoma della Fondazione HIG Immobilien Anlage. \u201cUna libreria non \u00e8 attraente in termini di rendimenti e deve essere sovvenzionata in modo incrociato, ma pu\u00f2 forse offrire un valore aggiunto al vicinato\u201d.
<\/p>\n\n\n\n“L’innovazione \u00e8 radicata nella cultura aziendale e sfocia nei progetti”<\/p>Valentin M\u00fcller<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n
Costruzione di edifici e uffici domestici: uno sguardo alla sfera di cristallo
<\/strong> Qual \u00e8 il prossimo? Tra venti, trenta, cinquant’anni il mercato sar\u00e0 saturo e saranno necessarie altre attivit\u00e0 di investimento? Secondo i partecipanti alla discussione degli esperti HIG, ci sar\u00e0 un passaggio da nuovi edifici a modernizzazione, ristrutturazione, ampliamento e riconversione nell’area della costruzione di edifici. L’area delle infrastrutture crescer\u00e0 con edifici pubblici come ospedali e manutenzioni ferroviarie ecc., E continuer\u00e0 ad affermarsi anche il tema della sostenibilit\u00e0. “Oggi, alcuni principi di sostenibilit\u00e0 fanno parte dello sviluppo di un progetto”, afferma Tobias Achermann. Inoltre, la costruzione adeguata all’et\u00e0 \u00e8 un problema importante: \u201cEntro il 2030, la fascia di et\u00e0 65+ aumenter\u00e0 del 30%. In qualit\u00e0 di investitore e sviluppatore, stai scommettendo sulla carta giusta se ti posizioni in questo segmento con infrastrutture e concetti di comunit\u00e0 appropriati “, afferma Achermann.<\/p>\n\n\n\n“Se oggi ti posizioni nell’area degli edifici adatti all’et\u00e0, sei sulla carta giusta come investitore e sviluppatore”<\/p>Tobias Achermann<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n
Le opinioni sono divise sul tema dell’home office. Gli sviluppatori riferiscono che il processo creativo congiunto ha sofferto enormemente durante il blocco della corona. Ad esempio, gli incarichi di studio dovevano essere rimandati perch\u00e9 gli studi di architettura non potevano essere produttivi come al solito nello scambio virtuale. Altre aree, tuttavia, funzionano molto bene nell’home office. Aprono il potenziale per un futuro in cui possono esserci nuove forme di lavoro, ma almeno meno pendolarismo. Al momento non \u00e8 possibile prevedere come verr\u00e0 utilizzato questo potenziale. Da un lato, molte aziende stanno riportando i propri dipendenti nelle sedi aziendali, dall’altro settori come la New Economy stanno guidando il trend dell’home office. Per la costruzione del futuro, l’home office richiederebbe pi\u00f9 spazio e flessibilit\u00e0 di utilizzo negli spazi abitativi, ma questo si scontra con gli sforzi per costruire in modo economico riducendo lo spazio.<\/p>\n\n\n\n
Tornando ancora una volta ai piani terra: qui sarebbero concepibili spazi di co-working, ad esempio, che ampliano il modello di home office? Forse come parte di un’economia della condivisione, o anche non commerciale come estensione della classica sala comune? Alcuni sviluppatori hanno pensieri concettuali su questo, ma restano fermi sulla questione se sar\u00e0 possibile coinvolgere le autorit\u00e0. In quanto sviluppatore, attendere lo sviluppo \u00e8 raramente l’atteggiamento giusto. \u25a0<\/p>\n\n\n\n
* Ufficio federale di statistica UST, dati raccolti il 1 \u00b0 giugno 2019, www.bfs.admin.ch<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Wer sich heute am Markt behaupten will, muss neu \u00fcber Qualit\u00e4t nachdenken. Davon profitieren wir am Ende alle.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":8159,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_surecart_dashboard_logo_width":"180px","_surecart_dashboard_show_logo":true,"_surecart_dashboard_navigation_orders":true,"_surecart_dashboard_navigation_invoices":true,"_surecart_dashboard_navigation_subscriptions":true,"_surecart_dashboard_navigation_downloads":true,"_surecart_dashboard_navigation_billing":true,"_surecart_dashboard_navigation_account":true,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":""},"categories":[8750,4465,8469],"tags":[4218,4219,4220,4221,4222,861,4223,4224,4225,4226,4227,4228,4229],"class_list":["post-10058","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-energia","category-persone","category-regioni","tag-achermann-it","tag-claudia-it","tag-expertengespraech-it","tag-helmut-it","tag-hig-it","tag-immobilienmarkt-it","tag-lyon-it","tag-mueller-it","tag-rotermund-it","tag-siegle-it","tag-thoma-it","tag-tobias-it","tag-valentin-it"],"acf":{"bild_mit_ki_erstellt_worden":[],"lead":"Chi oggi vuole affermarsi nel mercato deve ripensare alla qualit\u00e0. Alla fine ne beneficiamo tutti.","autor":"Text: Claudia Gratz, Creafactory\u00ae","ort":"Schweiz","bildunterschrift":"","zusammenfassung":"","bild_im_grid":false,"gallerie":null,"newsim":""},"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t