{"id":93381,"date":"2024-05-21T10:16:56","date_gmt":"2024-05-21T08:16:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immo-invest.ch\/einflussreiche-stimme-in-der-immobilienoekonomie\/"},"modified":"2024-06-07T13:15:59","modified_gmt":"2024-06-07T11:15:59","slug":"einflussreiche-stimme-in-der-immobilienoekonomie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immo-invest.ch\/fr\/einflussreiche-stimme-in-der-immobilienoekonomie\/","title":{"rendered":"Une voix influente dans l’\u00e9conomie immobili\u00e8re"},"content":{"rendered":"\n

Si vous comparez vos chiffres de 2000 \u00e0 2024. Qu’est-ce qui ressort ?<\/strong>
Les prix n’ont cess\u00e9 d’augmenter, tant dans le secteur de l’immobilier r\u00e9sidentiel que dans celui des immeubles locatifs. Le prix d’un bien moyen de m\u00eame qualit\u00e9 a plus que doubl\u00e9 depuis 2000. En moyenne nationale, le prix d’une maison individuelle a augment\u00e9 de 120% et celui d’un immeuble identique de 90%. L’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 a quelque peu corrig\u00e9 le tir entre 2014 et 2019, en raison des pressions exerc\u00e9es pour introduire des \u00ab\u00a0autor\u00e9gulations\u00a0\u00bb dans l’octroi des hypoth\u00e8ques. Mais les banques ont en partie frein\u00e9 elles-m\u00eames. En ce qui concerne l’immobilier de rendement, le tournant des taux d’int\u00e9r\u00eat \u00e0 partir du printemps 2022 se distingue et a eu un impact sur les prix des transactions, m\u00eame si la ville de Zurich a \u00e9t\u00e9 peu touch\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Que pouvez-vous pr\u00e9dire pour les ann\u00e9es 2030 et 2040 ?<\/strong>
Les projections d\u00e9mographiques de l’ONU et de l’OFS pr\u00e9voient que la population suisse continuera \u00e0 augmenter. En raison du \u00ab\u00a0nombre de t\u00eates\u00a0\u00bb, il faut s’attendre \u00e0 ce qu’il y ait une demande suppl\u00e9mentaire importante de logements. A cela s’ajoutent des changements sociod\u00e9mographiques qui, selon nos pr\u00e9visions, conduiront \u00e0 une nouvelle r\u00e9duction de la taille des m\u00e9nages et donc \u00e0 une augmentation de la demande de logements. La demande se concentre dans les centres et les agglom\u00e9rations, ces derni\u00e8res devenant de plus en plus grandes \u00e0 mesure que les villes \u00ab\u00a0d\u00e9bordent\u00a0\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Quels sont les probl\u00e8mes du secteur immobilier actuel ?<\/strong>
En g\u00e9n\u00e9ral, la Suisse n’a que des probl\u00e8mes de luxe et le secteur lui-m\u00eame a peu de probl\u00e8mes. Les personnes \u00e0 la recherche d’un logement auront des difficult\u00e9s, car celui-ci ne peut pas \u00eatre mis \u00e0 disposition l\u00e0 o\u00f9 il y a une demande. Cela est li\u00e9 d’une part \u00e0 la quantit\u00e9 et d’autre part \u00e0 la rapidit\u00e9 des processus ; en particulier des processus d’autorisation. En cons\u00e9quence, la demande est repouss\u00e9e dans l’espace et les m\u00e9nages \u00e0 faible pouvoir d’achat sont d\u00e9savantag\u00e9s par rapport \u00e0 ceux qui peuvent payer.

Avez-vous des pistes pour r\u00e9soudre ces probl\u00e8mes ?<\/strong>
Nous, \u00e9conomistes, partons du principe que la p\u00e9nurie entra\u00eene une hausse des loyers et des prix. Dans les ann\u00e9es 1990, lorsque la demande \u00e9tait faible et que les loyers baissaient, personne n’appelait \u00e0 la r\u00e9gulation. Mais depuis une vingtaine d’ann\u00e9es, l’offre dans les centres est tr\u00e8s en retard sur la demande, ce qui entra\u00eene \u00e0 nouveau une forte p\u00e9nurie. Les alternatives pour les m\u00e9nages sont alors des logements plus petits – si tant est qu’ils en trouvent un – ou le d\u00e9part vers l’agglom\u00e9ration, o\u00f9 l’on peut encore trouver des logements.

Avez-vous chang\u00e9 les exigences des clients envers votre entreprise ? Comment et pourquoi ?<\/strong>
Non. Nous avons toujours pratiquement les m\u00eames projets, g\u00e9n\u00e9ralement tr\u00e8s int\u00e9ressants.

Comment identifiez-vous les sites prometteurs pour les projets immobiliers ?<\/strong>
Il s’agit notamment de savoir quels secteurs prometteurs sont implant\u00e9s \u00e0 quel endroit. Pour la plupart des secteurs – ou du moins une partie d’entre eux – les centres sont privil\u00e9gi\u00e9s, de sorte que la demande de surfaces dans les centres est importante. De plus, les emplacements centraux sont \u00e9galement tr\u00e8s attrayants pour de nombreux m\u00e9nages qui pr\u00e9f\u00e8rent la proximit\u00e9 du centre. La question centrale est donc de savoir comment les agglom\u00e9rations s’\u00e9tendent dans l’espace, ce qui d\u00e9pend des r\u00e9serves de terrains \u00e0 b\u00e2tir ou du potentiel de densification et fortement des voies de communication ou des temps de trajet.

Quels sont les indicateurs sociod\u00e9mographiques et \u00e9conomiques d\u00e9terminants pour vos analyses de march\u00e9 et de localisation ?<\/strong>
Nous nous appuyons fortement sur les segments de demande que nous avons d\u00e9velopp\u00e9s en collaboration avec sotomo (logement) ou CSL Immobilien (bureaux, vente). Il ne s’agit pas seulement du nombre de m\u00e9nages ou d’entreprises, mais aussi de leurs besoins en mati\u00e8re d’emplacement – notamment en ce qui concerne les qualit\u00e9s de la micro-situation – et de surfaces ou de logements. Outre les besoins, il faut \u00e9galement tenir compte de la disposition \u00e0 payer.

Comment \u00e9valuez-vous la valeur ajout\u00e9e et le potentiel de d\u00e9veloppement des biens immobiliers complexes ?<\/strong>
Nous utilisons \u00e0 cet effet la m\u00e9thode DCF, les flux de paiement de la planification, de la construction, de la location ou de la vente \u00e9tant situ\u00e9s sur l’axe du temps. Le temps, c’est de l’argent ; il ne faut pas l’oublier. Il faut \u00e9galement tenir compte du fait qu’au moment de l’\u00e9valuation, il s’agit toujours d’hypoth\u00e8ses sur l’avenir. On travaille donc avec des valeurs attendues et le risque existe que les attentes ne se r\u00e9alisent pas. Ces risques doivent \u00eatre pris en compte en plus des conditions temporelles sous la forme d’une marge de s\u00e9curit\u00e9.

La Suisse est-elle touch\u00e9e par la bulle immobili\u00e8re ?<\/strong>
Le monde a \u00e9t\u00e9 inond\u00e9 d’argent, la mar\u00e9e \u00e9tant d\u00e9sormais temporairement stopp\u00e9e par la hausse des taux d’int\u00e9r\u00eat. Mais en raison du poids de la dette et de la grande prosp\u00e9rit\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale, l’argent devrait rester bon march\u00e9 \u00e0 l’avenir. Dans ce contexte, l’\u00e9volution des march\u00e9s immobiliers est tout \u00e0 fait logique. S’il y a une bulle, c’est une bulle g\u00e9n\u00e9rale sur le march\u00e9 des capitaux.

Que faudrait-il de plus pour que cela se produise ?<\/strong>
On parlerait de bulle si les prix se dissociaient des fondamentaux.

Allons voir \u00e0 l’\u00e9tranger. Les prix en DE ont chut\u00e9. Comment se porte le march\u00e9 immobilier en Allemagne et en Autriche ? Qu’avons-nous en commun ?<\/strong>
La Suisse est tr\u00e8s solide financi\u00e8rement et peut en outre mener une politique mon\u00e9taire autonome. La Banque nationale suisse l’a d\u00e9montr\u00e9 le 16 mars en baissant ses taux d’int\u00e9r\u00eat. C’est l\u00e0 une grande diff\u00e9rence avec l’Allemagne et l’Autriche, qui d\u00e9pendent des d\u00e9cisions de la BCE. Une autre diff\u00e9rence – en tout cas par rapport \u00e0 l’Allemagne – est qu’en raison des crises et des guerres, l’ambiance est \u00e9galement mauvaise en Suisse, mais pas aussi mis\u00e9rable qu’en Allemagne. Si l’on compare les \u00e9volutions – par exemple des prix de l’immobilier – sur plusieurs cycles et crises, la Suisse proc\u00e8de avec plus de prudence, \u00e0 la hausse comme \u00e0 la baisse, que de nombreux march\u00e9s \u00e9trangers, qui sont par cons\u00e9quent beaucoup plus volatils.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Apr\u00e8s ses \u00e9tudes, Stefan Fahrl\u00e4nder a travaill\u00e9 dans des institutions et des centres de recherche renomm\u00e9s dans le domaine de la recherche \u00e9conomique et de l’analyse immobili\u00e8re. Sa carri\u00e8re l’a conduit de Berlin \u00e0 Zurich puis au Moyen-Orient. Aujourd’hui, en tant que professeur dans les universit\u00e9s et avec son expertise, il est une personnalit\u00e9 importante dans le secteur immobilier.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":93307,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"pmpro_default_level":"0","inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":""},"categories":[22699,22696,4464,743,22357,8452,22438],"tags":[848,1611,46745,3931,1137,46746],"class_list":["post-93381","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-durabilite","category-entreprise","category-gens","category-immonews-fr","category-industrie-du-batiment","category-regions","category-trends-fr","tag-immobilien-fr","tag-immobilienbranche-fr","tag-immobilienoekonomie-fr","tag-immonews-fr","tag-interview-fr","tag-vorhersagungen-fr","pmpro-has-access"],"acf":{"bild_mit_ki_erstellt_worden":[],"lead":"Apr\u00e8s ses \u00e9tudes, Stefan Fahrl\u00e4nder a travaill\u00e9 dans des institutions et des centres de recherche renomm\u00e9s dans le domaine de la recherche \u00e9conomique et de l'analyse immobili\u00e8re. Sa carri\u00e8re l'a conduit de Berlin \u00e0 Zurich puis au Moyen-Orient. Aujourd'hui, en tant que professeur dans les universit\u00e9s et avec son expertise, il est une personnalit\u00e9 importante dans le secteur immobilier.","autor":"Redaktion: Jessica Bill, Bild: zVg.","ort":"","bildunterschrift":"","bild_im_grid":false,"gallerie":"","newsim":""},"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t