{"id":70237,"date":"2023-12-11T16:27:30","date_gmt":"2023-12-11T15:27:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immo-invest.ch\/distressed-debt-wird-trend-zu-private-debt-finanzierungen-weiter-verstaerken\/"},"modified":"2023-12-13T09:03:51","modified_gmt":"2023-12-13T08:03:51","slug":"distressed-debt-wird-trend-zu-private-debt-finanzierungen-weiter-verstaerken","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immo-invest.ch\/fr\/distressed-debt-wird-trend-zu-private-debt-finanzierungen-weiter-verstaerken\/","title":{"rendered":"La dette en difficult\u00e9 va renforcer la tendance au financement de la dette priv\u00e9e"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Alors que dans le pass\u00e9, les besoins de financement des investisseurs immobiliers \u00e9taient principalement couverts par des cr\u00e9dits bancaires classiques (cr\u00e9dits r\u00e9els), la r\u00e9glementation bancaire a ouvert la voie \u00e0 des mod\u00e8les de financement alternatifs. C&rsquo;est pourquoi il n&rsquo;y aura plut\u00f4t pas de grande vague d&rsquo;achat de financements non performants (NPL, non performing loans). En effet, la structure du capital des financements est aujourd&rsquo;hui totalement diff\u00e9rente de celle de la crise financi\u00e8re, car la part de premier rang des banques est nettement plus faible. A l&rsquo;\u00e9poque, il avait \u00e9t\u00e9 rentable pour les sp\u00e9cialistes des NPL de racheter aux banques de gros portefeuilles de NPL avec des d\u00e9cotes et de les liquider, car il existait des garanties de valeur. Aujourd&rsquo;hui, en revanche, les financements mezzanine sont sous l&rsquo;eau car l&rsquo;activit\u00e9 sur le march\u00e9 des transactions a \u00e9norm\u00e9ment diminu\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans un paysage financier de plus en plus fragment\u00e9, nous constatons un besoin croissant de conseil en mati\u00e8re de refinancement. En effet, dans la phase actuelle d&rsquo;assainissement du march\u00e9, de nombreux accords de statu quo avec des financiers arrivent \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance. Au cours des n\u00e9gociations de refinancement, les d\u00e9veloppeurs de projets et les d\u00e9tenteurs de stocks constatent qu&rsquo;ils ne peuvent pas satisfaire \u00e0 des exigences suppl\u00e9mentaires. Nous pensons donc que d&rsquo;autres acteurs du march\u00e9 pourraient \u00eatre confront\u00e9s \u00e0 de graves difficult\u00e9s au plus tard lorsque les entreprises ayant des ratios d&rsquo;endettement \u00e9lev\u00e9s pr\u00e9senteront leurs comptes annuels pour 2023.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans cette situation, nous nous attendons \u00e0 ce que davantage de produits soient mis sur le march\u00e9 : \u00e0 la fois sous la forme de pr\u00eats non performants qui seront vendus et sous la forme de biens immobiliers qui serviront de garantie. Toutefois, le retournement des taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat a pour cons\u00e9quence que l&rsquo;offre et la demande ne se rencontrent pas encore sur une grande partie du march\u00e9 des transactions. De nombreux acteurs du march\u00e9 agissent avec r\u00e9ticence et le march\u00e9 manque de liquidit\u00e9s. Il devient donc de plus en plus difficile pour les investisseurs de trouver une porte de sortie pour les engagements en souffrance.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Parall\u00e8lement, on observe que des exigences r\u00e9glementaires de plus en plus strictes et des sp\u00e9cificit\u00e9s d&rsquo;\u00e9valuation (notation, d\u00e9p\u00f4t de fonds propres) font que certains segments de l&rsquo;industrie, certains sous-march\u00e9s ou certains projets ne sont plus gu\u00e8re financ\u00e9s par les banques ou seulement \u00e0 des conditions tr\u00e8s d\u00e9favorables. Les banques ont g\u00e9n\u00e9ralement un comportement procyclique sur le march\u00e9. Les ralentissements \u00e9conomiques entra\u00eenent une baisse des b\u00e9n\u00e9fices des entreprises et, par cons\u00e9quent, une d\u00e9gradation des notations. Les exigences de fonds propres des banques augmentent, ce qui ne laisse gu\u00e8re de marge pour de nouvelles affaires. De plus, lorsque les taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat fixes arrivent \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance, il y a davantage de pr\u00eats \u00e0 risque dans les livres comptables, dont les revenus immobiliers ne peuvent plus g\u00e9n\u00e9rer les taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat d\u00e9sormais plus \u00e9lev\u00e9s. Les strat\u00e9gies d&rsquo;investissement et de financement anticycliques sont tr\u00e8s difficiles \u00e0 mettre en \u0153uvre \u00e0 ce stade. C&rsquo;est pr\u00e9cis\u00e9ment dans cette situation que les partenaires financiers alternatifs et entreprenants deviennent de plus en plus importants.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comme nous l&rsquo;avons d\u00e9j\u00e0 montr\u00e9 dans une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e au d\u00e9but de l&rsquo;ann\u00e9e, la tendance aux financements B2B ou Private Debt va donc continuer \u00e0 se renforcer, m\u00eame si, pour des raisons r\u00e9glementaires, cette croissance se fera presque exclusivement dans le secteur B2B. <br><br><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"749\" height=\"480\" src=\"https:\/\/www.immo-invest.ch\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/Empira-749x480.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-70225\" srcset=\"https:\/\/www.immo-invest.ch\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/Empira-749x480.png 749w, https:\/\/www.immo-invest.ch\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/Empira-600x385.png 600w, https:\/\/www.immo-invest.ch\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/Empira-540x346.png 540w, https:\/\/www.immo-invest.ch\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/Empira-768x492.png 768w, https:\/\/www.immo-invest.ch\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/Empira.png 931w\" sizes=\"auto, (max-width: 749px) 100vw, 749px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les volumes de financement \u00e9lev\u00e9s et les montages individuels exigent une gestion et un contr\u00f4le professionnels. Des fonds Real Estate Private Debt performants contribueront donc largement \u00e0 la croissance attendue du march\u00e9 dans le segment des financements Private Debt. Dans ce domaine, les prestataires capables de g\u00e9rer l&rsquo;ensemble du processus, de l&rsquo;origination au remboursement en passant par le reporting, ont un avantage certain.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Source Graphique : Barings Bank, PGIM RE, Bayes Business School, Londres ; Empira &#8211; calcul et repr\u00e9sentation propres \u00e0 d\u00e9cembre 2022.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dans le contexte actuel du march\u00e9, de plus en plus de d\u00e9veloppeurs de projets et de d\u00e9tenteurs de stocks cherchent des solutions de refinancement. En effet, pour les biens immobiliers acquis pendant les p\u00e9riodes de taux bas avec un financement fixe sur cinq ans par exemple, la forte hausse des taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat signifie un financement nettement plus cher pour l&rsquo;avenir. Parall\u00e8lement, les banques durcissent leurs directives d&rsquo;octroi de cr\u00e9dit. Pour les d\u00e9veloppements de projets, l&rsquo;inflation a rench\u00e9ri les co\u00fbts de construction. Les options de sortie s&rsquo;effondrent parce que le march\u00e9 des transactions s&rsquo;affaiblit et que les acheteurs attendent sur la ligne de touche. Le r\u00e9sultat de ce mouvement en tenaille : Les liquidit\u00e9s manquent. L&rsquo;ach\u00e8vement des projets est retard\u00e9. 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