Tout est relatif : pour les gestionnaires de fonds de pension, cette citation attribu\u00e9e au prix Nobel Albert Einstein peut avoir une r\u00e9sonance particuli\u00e8re en ce moment. En effet, leurs investissements en actions et en obligations se sont fortement d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9s l’ann\u00e9e derni\u00e8re. En revanche, les positions dans l’immobilier ont moins souffert. En cons\u00e9quence, ces derniers ont souvent pris beaucoup de poids – en termes relatifs – dans le portefeuille d’investissement des institutions de pr\u00e9voyance. Les cons\u00e9quences ne sont pas seulement th\u00e9oriques, mais bien r\u00e9elles.<\/p>\n\n\n\n
En effet, d\u00e8s la fin de l’ann\u00e9e derni\u00e8re, les observateurs du march\u00e9 ont averti qu’un quart des caisses de pension suisses devaient vendre ou d\u00e9valuer des investissements immobiliers parce que leur poids d\u00e9passait les prescriptions de l’ordonnance sur la pr\u00e9voyance vieillesse, survivants et invalidit\u00e9 (OPP2). Ces ordonnances imposent un quota fixe pour les investissements immobiliers, qui ne doit pas d\u00e9passer 30%.<\/p>\n\n\n\n
\u00ab\u00a0Quelques caisses de pension ont eu des violations de la fourchette<\/strong>\u00ab\u00a0 Effectivement, l’ordonnance OPP2 autorise certaines marges de man\u0153uvre pour les parts de portefeuille, selon lesquelles les caisses de pension peuvent concevoir leur strat\u00e9gie d’investissement. Mais cette marge de man\u0153uvre a aussi ses limites. C’est pourquoi il existe deux tactiques en cas de d\u00e9passement des limites : S’asseoir ou corriger.<\/p>\n\n\n\n Maintenir la quote-part pour<\/strong>le moment Complementa a interrog\u00e9 plus de 150 d\u00e9cideurs de la pr\u00e9voyance professionnelle sur cette probl\u00e9matique ; le CEO sait donc tr\u00e8s bien dans quelle direction va le secteur. Fin 2022, le taux immobilier \u00e9tait en moyenne de 24,1 pour cent, soit 3 points de pourcentage de plus que l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente.<\/p>\n\n\n\n L’attentisme n’a pas mal fonctionn\u00e9 jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent pour les caisses de pension. La part de l’immobilier a de nouveau diminu\u00e9 cette ann\u00e9e en raison de la performance positive des march\u00e9s boursiers, rapporte Rothacher. En cons\u00e9quence, \u00ab\u00a0la violation des marges de fluctuation a ainsi \u00e9t\u00e9 partiellement corrig\u00e9e\u00a0\u00bb<\/p>\n\n\n\n Des enqu\u00eates r\u00e9centes du Credit Suisse montrent que les caisses de pr\u00e9voyance suisses ont r\u00e9alis\u00e9 jusqu’\u00e0 fin juin dernier un rendement moyen des placements de 3,86% ; la grande banque UBS obtient dans ses mesures une performance moyenne apr\u00e8s d\u00e9duction des frais de 3,51%. Les caisses ont donc d\u00e9j\u00e0 d\u00e9pass\u00e9 le taux de distribution minimum de 1% par an prescrit par la loi.<\/p>\n\n\n\n Le probl\u00e8me de l’illiquidit\u00e9 Les caisses doivent donc s’attaquer aux domaines o\u00f9 les liquidit\u00e9s sont les plus faciles \u00e0 trouver : les placements immobiliers cot\u00e9s. Comme l’indique Rothacher de Complementa, les choses commencent \u00e0 bouger dans ce domaine. \u00ab\u00a037 pour cent des caisses qui ont particip\u00e9 \u00e0 l’enqu\u00eate pr\u00e9voient de r\u00e9duire leurs fonds immobiliers cot\u00e9s\u00a0\u00bb, explique le professionnel de la finance. En outre, 11 pour cent des personnes interrog\u00e9es envisagent de r\u00e9duire les fonds non cot\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Les frais de rachat augmentent Lors des augmentations de capital, divers groupes immobiliers ont re\u00e7u nettement moins d’engagements que pr\u00e9vu. \u00ab\u00a0Il y a peu de temps encore, les sursouscriptions \u00e9taient la norme\u00a0\u00bb, rappelle-t-il.<\/p>\n\n\n\n Le CEO de Complementa ne s’attend certes pas \u00e0 des ventes importantes de tels v\u00e9hicules. En revanche, il sait que certains groupes de placement ont d\u00e9j\u00e0 augment\u00e9 les frais de rachat cette ann\u00e9e, notamment en raison de leur volont\u00e9 de prot\u00e9ger les investisseurs existants. Cela peut avoir un effet dissuasif sur les vendeurs. \u00ab\u00a0Les frais de rachat varient fortement d’un v\u00e9hicule de placement \u00e0 l’autre et peuvent parfois repr\u00e9senter une grande partie de la performance annuelle\u00a0\u00bb, explique Rothacher.<\/p>\n\n\n\n Quand les \u00e9valuateurs ont-ils recours au crayon rouge ? Sur le march\u00e9 suisse du moins, la faiblesse actuelle de l’activit\u00e9 de construction, l’immigration et la tendance \u00e0 la hausse des loyers font que de telles mesures semblent encore pr\u00e9matur\u00e9es. Mais de nouvelles hausses des taux d’int\u00e9r\u00eat de la part de la Banque nationale suisse pourraient inciter les \u00e9valuateurs \u00e0 mettre la main au porte-monnaie.<\/p>\n\n\n\n Les caisses de pension locales ont souvent un \u00ab\u00a0biais domestique\u00a0\u00bb marqu\u00e9 dans leurs investissements immobiliers et seraient probablement sensibles \u00e0 une baisse des valorisations.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A la fin de l’ann\u00e9e derni\u00e8re, une caisse de pension suisse sur trois d\u00e9tenait plus de placements immobiliers que ne l’autorisent les prescriptions. C’est ce que montrent les donn\u00e9es dont finews.ch a eu connaissance en exclusivit\u00e9. 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Heinz Rothacher, CEO de la c\u00e9l\u00e8bre soci\u00e9t\u00e9 de conseil en caisses de pension saint-galloise Complementa, d\u00e9clare maintenant \u00e0 finews.ch que les violations de quotas \u00e0 la fin 2022 ont \u00e9t\u00e9 encore plus importantes que ce que l’on craignait. \u00ab\u00a0Plus d’un tiers des caisses de pension ont affich\u00e9 un quota immobilier sup\u00e9rieur \u00e0 30%\u00a0\u00bb, explique le sp\u00e9cialiste du march\u00e9 (voir graphique ci-dessous). Et il note : \u00ab\u00a0Il y a quelques caisses de pension qui ont eu une violation de la fourchette en raison de l’augmentation des ratios\u00a0\u00bb<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Dans un premier temps, les caisses de pension ont apparemment opt\u00e9 pour la premi\u00e8re solution. \u00ab\u00a0Comme il s’agit d’une violation passive des marges de fluctuation, elles ont \u00e9t\u00e9 tol\u00e9r\u00e9es et il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 de maintenir le quota existant\u00a0\u00bb, rapporte Rothacher. Il en va de m\u00eame pour les violations de la limite de 30 pour cent de l’OPP2, a-t-il ajout\u00e9.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
<\/strong>Le probl\u00e8me n’a pas disparu pour autant et les caisses de pension doivent s’efforcer, sur la base de leur strat\u00e9gie d’investissement, de respecter les fourchettes d\u00e9finies \u00e0 moyen terme. Un autre probl\u00e8me se pose : en raison de l’illiquidit\u00e9 de la classe d’actifs – on pense par exemple aux immeubles d\u00e9tenus en direct ou aux fondations de placement -, il est difficile d’adapter le ratio \u00e0 court terme.<\/p>\n\n\n\n
<\/strong>Comme on peut le constater, les prix des fonds immobiliers suisses ont d\u00e9j\u00e0 fortement baiss\u00e9 en 2022. L’ann\u00e9e derni\u00e8re, le SIX Real Estate Funds Broad Index (SWIIT) a perdu plus de 15% de sa valeur. Cette ann\u00e9e, le compteur a stagn\u00e9. Dans le m\u00eame temps, les groupes de placement non cot\u00e9s ont ressenti une baisse de la demande d’investissements suppl\u00e9mentaires, explique Rothacher.<\/p>\n\n\n\n
<\/strong>Mais m\u00eame ceux qui s’accrochent obstin\u00e9ment \u00e0 leurs positions immobili\u00e8res peuvent y laisser des plumes. Et ce, si des corrections d’\u00e9valuation interviennent parce que les \u00e9valuateurs immobiliers seraient contraints de relever les taux d’escompte en raison de nouvelles hausses des taux d’int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n\n\n\n