Alors que les surfaces annonc\u00e9es \u00e0 Londres et New York montaient en fl\u00e8che dans le sillage de la pand\u00e9mie de COVID-19, les surfaces disponibles en Suisse n’ont augment\u00e9 que mod\u00e9r\u00e9ment \u00e0 la fin du 2e trimestre 2021 par rapport au m\u00eame trimestre de l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente, passant de 5,5%. \u00e0 5,8 %. Bien que les incertitudes sur les besoins futurs en surfaces de bureaux soient encore tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9es pour de nombreux locataires, de nombreuses extensions de baux et de nouveaux contrats ont \u00e9t\u00e9 observ\u00e9s sur le march\u00e9 – principalement dans le but d’optimiser ou de concentrer l’emplacement.<\/p>\n\n\n\n
Demande r\u00e9ticente pour des bureaux<\/strong> L’offre d’espace augmente \u00e0 nouveau – mais moins que pr\u00e9vu<\/strong> Les investisseurs pr\u00e9voient moins de bureaux<\/strong> Le bureau \u00e0 domicile ne ralentit que temporairement les besoins en espace<\/strong> Vue imm\u00e9diate stri\u00e9e<\/strong> Figure : Expansion et offre dans les grands et moyens centres<\/strong>
Le lien g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9troit entre la croissance du travail de bureau et la demande d’espace de bureau s’est d\u00e9coupl\u00e9 pendant la pand\u00e9mie. Malgr\u00e9 un d\u00e9veloppement relativement robuste de l’emploi de bureau, de nombreux clients \u00e9taient r\u00e9ticents \u00e0 louer de nouveaux espaces, d’autant plus que faire face \u00e0 la pand\u00e9mie s’\u00e9ternise et que la tendance aux bureaux \u00e0 domicile s’enracine par cons\u00e9quent. La demande d’espace devrait souffrir dans les prochaines ann\u00e9es du fait que de plus en plus d’entreprises permettent \u00e0 leurs employ\u00e9s de travailler partiellement \u00e0 domicile, m\u00eame apr\u00e8s COVID-19. Les \u00e9conomistes immobiliers du Credit Suisse consid\u00e8rent toujours les pr\u00e9visions de l’ann\u00e9e derni\u00e8re, selon lesquelles la perc\u00e9e induite par la couronne dans les bureaux \u00e0 domicile pour r\u00e9duire les besoins en bureaux d’environ 15% \u00e0 moyen terme, comme une bonne r\u00e9f\u00e9rence. Cependant, la croissance \u00e9conomique et la part croissante du travail de bureau en raison de l’effet de la num\u00e9risation sont des contre-tendances, c’est pourquoi les \u00e9conomistes immobiliers s’attendent \u00e0 une stagnation de la demande de bureaux \u00e0 moyen terme.<\/p>\n\n\n\n
Cons\u00e9quence directe de l’atonie de la demande, les surfaces de bureaux annonc\u00e9es \u00e0 la location sont actuellement \u00e0 nouveau en augmentation dans tous les sous-march\u00e9s r\u00e9gionaux sans exception. Sur les march\u00e9s de bureaux des grands centres, l’offre augmente en nombre absolu dans les communaut\u00e9s d’agglom\u00e9ration autour des villes-centres (march\u00e9s de bureaux p\u00e9riph\u00e9riques). En termes de pourcentage, cependant, l’offre a augment\u00e9 le plus dans les centres-villes. Des taux d’offre plus \u00e9lev\u00e9s peuvent \u00eatre observ\u00e9s surtout dans les sous-march\u00e9s qui enregistrent actuellement un niveau \u00e9lev\u00e9 d’acc\u00e8s \u00e0 l’espace. Par exemple, l’augmentation de l’activit\u00e9 de construction \u00e0 B\u00e2le contribue de mani\u00e8re significative \u00e0 l’augmentation de l’espace disponible au genou du Rhin. En revanche, la situation de march\u00e9 relativement intacte sur le march\u00e9 des bureaux zurichois est \u00e9troitement li\u00e9e au faible niveau d’activit\u00e9 de la construction. La comparaison entre Lausanne et Gen\u00e8ve est int\u00e9ressante : alors que la faible demande \u00e9tait responsable de l’augmentation de l’offre d’espace \u00e0 12,3% dans la ville du Rh\u00f4ne, Lausanne a b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d’une demande relativement robuste malgr\u00e9 une activit\u00e9 de construction plus \u00e9lev\u00e9e, de sorte que l’offre d’espace ici augment\u00e9 nettement moins.<\/p>\n\n\n\n
Au cours des douze derniers mois, des permis de construire pour des surfaces de bureaux d’un volume d’investissement de CHF 1 598 millions ont \u00e9t\u00e9 accord\u00e9s. Ce chiffre est inf\u00e9rieur d’environ 17 % \u00e0 la moyenne \u00e0 long terme depuis 1995. Les investisseurs sont devenus plus prudents lorsqu’ils investissent dans des immeubles de bureaux et se retiennent sur les nouveaux projets tant que l’incertitude concernant les futurs besoins d’espace n’est pas lev\u00e9e. En comparaison \u00e0 long terme, les montants approuv\u00e9s pour la r\u00e9novation des bureaux restent \u00e0 un niveau faible. Dans la plupart des cas, les b\u00e2timents neufs de remplacement sont aujourd’hui pr\u00e9f\u00e9r\u00e9s aux r\u00e9novations. Les transformations d’appartements, de plus en plus envisag\u00e9es – notamment sur le march\u00e9 des bureaux \u00e0 Berne – ne sont pas prises en compte dans ces chiffres. Cette r\u00e9ticence des investisseurs devrait contribuer \u00e0 faire en sorte que la plupart des march\u00e9s de bureaux ne soient pas susceptibles de d\u00e9velopper des d\u00e9s\u00e9quilibres trop importants au cours des prochains trimestres.<\/p>\n\n\n\n
Sur la base d’une \u00e9tude command\u00e9e par deux offices f\u00e9d\u00e9raux sur l’\u00e9volution du secteur jusqu’en 2060, les \u00e9conomistes immobiliers du Credit Suisse calculent l’\u00e9volution de l’emploi de bureau jusqu’en 2060 et l’utilisent pour pr\u00e9voir la demande \u00e0 long terme de surfaces de bureaux. Les tendances actuelles telles que la croissance de l’emploi, la num\u00e9risation de nombreux domaines de travail, mais aussi la tendance aux bureaux \u00e0 domicile \u00e9voluent en sens inverse. Alors que le bureau \u00e0 domicile r\u00e9duit les besoins en espace \u00e0 moyen terme, la num\u00e9risation croissante de tous les domaines de la vie et du travail augmente les quotas de bureau – c’est-\u00e0-dire la proportion d’employ\u00e9s disposant d’un poste de travail de bureau – dans toutes les industries et g\u00e9n\u00e8re ainsi un besoin important d’espace de bureau suppl\u00e9mentaire \u00e0 long terme. Entre 2000 et 2019, le taux moyen de bureaux en Suisse est pass\u00e9 de 34% \u00e0 45%. Selon la mod\u00e9lisation, il devrait encore augmenter pour atteindre 60 % d’ici 2060. Au fil du temps, cet effet est susceptible d’\u00e9clipser la tendance vers les bureaux \u00e0 domicile, qui r\u00e9duit l’espace, et de g\u00e9n\u00e9rer une demande suppl\u00e9mentaire importante de bureaux \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n
\u00c0 court terme, deux \u00e9volutions oppos\u00e9es ont un impact sur la demande de bureaux. D’une part, l’absorption d’espace devrait rester r\u00e9sineuse, malgr\u00e9 une croissance de l’emploi plus forte, et \u00eatre \u00e0 la tra\u00eene par rapport au niveau habituel. Une nouvelle augmentation de l’offre d’espace est donc possible, d’autant plus qu’il n’y a eu que quelques cas d’abandon \u00e0 grande \u00e9chelle ou de r\u00e9ductions d’espace en raison de la pand\u00e9mie de COVID-19. Cependant, de tels plans de d\u00e9mant\u00e8lement existent. D’un autre c\u00f4t\u00e9, une certaine demande est susceptible de s’\u00eatre accumul\u00e9e. Les \u00e9conomistes immobiliers du Credit Suisse pr\u00e9voient une nouvelle augmentation de l’offre, en particulier pour les grands espaces et les surfaces p\u00e9riph\u00e9riques. Ils s’attendent \u00e9galement \u00e0 une nouvelle augmentation des logements vacants l’ann\u00e9e prochaine et \u00e0 une pression continue sur les prix de location, qui pourraient \u00eatre un peu plus \u00e9lev\u00e9s que le moins actuel de 0,1%.<\/p>\n\n\n\n
Circonf\u00e9rence : parc de bureaux ; Agrandissement : permis de construire des quatre derni\u00e8res ann\u00e9es par rapport \u00e0 la moyenne de longue dur\u00e9e ; Quota d’approvisionnement en % du portefeuille 2018<\/p>\n\n\n\n