A-t-on trop construit en Suisse? Peut-\u00eatre trop au mauvais endroit? Si l’on ne peut pas parler du march\u00e9 immobilier suisse, car il est divis\u00e9 en diff\u00e9rents sous-march\u00e9s, le temps d’absorption a g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9t\u00e9 plus long, affirment les sept promoteurs immobiliers r\u00e9unis en juin pour la discussion d’experts HIG. Ils supposent qu’un ensemble basique d’appartements est toujours n\u00e9cessaire – juste o\u00f9 et lequel, telle est la question. Une question qui conduit \u00e0 repenser la qualit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
\u00abLa qualit\u00e9 plut\u00f4t que la quantit\u00e9\u00bb – cette expression \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 utilis\u00e9e il y a cinquante ans. Mais si la qualit\u00e9 \u00e9tait alors associ\u00e9e au luxe, nous pensons aujourd’hui \u00e0 une construction durable bas\u00e9e sur les besoins. Cela peut \u00eatre plus co\u00fbteux \u00e0 cr\u00e9er, mais cela est payant \u00e0 long terme. Le fait que le march\u00e9 n’absorbe plus tout est \u00e9galement un gain. Car finalement tout le monde b\u00e9n\u00e9ficie d’une meilleure qualit\u00e9 – r\u00e9sidents et utilisateurs comme cr\u00e9ateurs et investisseurs.<\/p>\n\n\n\n
\u00abPeut-\u00eatre que trop a \u00e9t\u00e9 construit et le r\u00e9sultat est des immeubles d’appartements interchangeables. C\u2019est pourquoi nous traitons d\u00e9sormais plus intens\u00e9ment la question de la qualit\u00e9. C’est l’aspect positif de cette \u00e9volution \u00bb<\/p>Roland Thoma<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n
L’ABC de la situation – la qualit\u00e9 sur la quantit\u00e9
<\/strong> Environ 75400 appartements \u00e9taient vacants en Suisse en 2019 * et la tendance est \u00e0 la hausse. Alors qu’il y a deux ou trois ans, le taux de vente ou de location lorsqu’une propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait achev\u00e9e \u00e9tait en moyenne de 95%, il n’est aujourd’hui que de 80 \u00e0 85%. Plus l’emplacement est p\u00e9riph\u00e9rique, plus le temps d’absorption est long. Dans les centres urbains, il y a jusqu’\u00e0 1 000 demandes pour un appartement, et comme les capacit\u00e9s sont limit\u00e9es, la demande doit changer. Il existe \u00e9galement une forte demande au-del\u00e0 des centres et des emplacements A, par exemple pour les copropri\u00e9t\u00e9s dans le segment des prix moyens et bas. En revanche, les appartements de luxe autrefois convoit\u00e9s font \u00e9galement partie des l\u00e2ches dans les centres, tandis que les appartements locatifs dans le segment des prix bas sont absorb\u00e9s presque partout imm\u00e9diatement.
Il s’agit donc du bon emplacement avec un produit pour le bon segment. N\u00e9anmoins: \u00abDans les r\u00e9gions structurellement plus faibles, m\u00eame dans le segment moyen, nous avons besoin de plus de deux \u00e0 trois ans\u00bb, d\u00e9clare par exemple Ren\u00e9 Frauenknecht de Steiner AG. \u00abAujourd’hui, nous gardons nos mains \u00e0 l’\u00e9cart des endroits qui ont d\u00e9j\u00e0 des postes vacants \u00e9lev\u00e9s et qui h\u00e9sitent \u00e0 se d\u00e9velopper dans des emplacements B et C\u00bb. Le risque de le faire est d\u00fb \u00e0 la pression relativement forte d’acqu\u00e9rir: \u00abIl existe encore de grands fonds de pension tr\u00e8s agressifs sur le march\u00e9 et qui s\u00e9curisent les terres. Il est tr\u00e8s important que la qualit\u00e9 de l’emplacement passe avant la quantit\u00e9. C’est nouveau. Jusqu’\u00e0 il y a quelques ann\u00e9es, vous ne pouviez pas faire grand-chose de mal si vous aviez acquis une propri\u00e9t\u00e9 dans un mauvais emplacement \u00bb, explique Frauenknecht. \u00abLes faibles taux d’int\u00e9r\u00eat peuvent \u00e9galement conduire \u00e0 de mauvaises d\u00e9cisions, car les risques peuvent ne pas \u00eatre correctement \u00e9valu\u00e9s. Le mauvais produit dans la bonne position ne fonctionne plus aujourd’hui \u00bb, ajoute Tobias Rotermund d’Odinga Picenoni Hagen AG.<\/p>\n\n\n\nLes notes d’analystes comme Fahrl\u00e4nder ou W\u00fcest Partner sont une base importante, disent les d\u00e9veloppeurs, mais ces analyses de localisation doivent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9es et interpr\u00e9t\u00e9es sur place afin de ne pas simplement r\u00e9p\u00e9ter ce qui a fonctionn\u00e9 dans le pass\u00e9. \u00abLa plupart des analyses de localisation sont bas\u00e9es sur des donn\u00e9es et num\u00e9riques\u00bb, explique Marc Lyon d’Implenia Schweiz AG. \u00abSi nous suivions strictement les suggestions du logiciel pour nos strat\u00e9gies de d\u00e9veloppement et la d\u00e9finition de nos produits, nous aurions toujours la m\u00eame chose sans innovations. Nous ferions simplement une copie de ce qui a \u00e9t\u00e9 construit au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es. Ces fondements bas\u00e9s sur des donn\u00e9es sont incontestablement importants, mais l’interpr\u00e9tation humaine est vraiment n\u00e9cessaire. Nous percevons une propri\u00e9t\u00e9 d’une mani\u00e8re compl\u00e8tement diff\u00e9rente et avons une relation compl\u00e8tement diff\u00e9rente lorsque nous avons une id\u00e9e de l’emplacement et pas seulement de regarder la propri\u00e9t\u00e9 via Google Maps et Street View \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
\u00abSi nous suivions strictement les suggestions du logiciel pour nos strat\u00e9gies de d\u00e9veloppement et la d\u00e9finition de nos produits, il n’y aurait pas d’innovation\u00bb<\/p>Marc Lyon<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n
Aussi simple que convaincant – de nouveaux concepts
<\/strong> Une fois le potentiel d’un lieu d\u00e9termin\u00e9, il s’agit de d\u00e9velopper un concept tourn\u00e9 vers l’avenir. Comment cela peut-il ressembler?<\/p>\n\n\n\n\u00c9tant donn\u00e9 qu’une augmentation automatique des prix n’est plus facilement accept\u00e9e par les utilisateurs, l’efficacit\u00e9 de l’espace est au centre des pr\u00e9occupations des d\u00e9veloppeurs. Il est r\u00e9alis\u00e9, par exemple, en r\u00e9duisant l’espace, les plans d’\u00e9tage compacts, les produits pr\u00e9fabriqu\u00e9s, les processus de construction standardis\u00e9s et l’\u00e9limination des gadgets. Le r\u00e9sultat n’a pas \u00e0 \u00eatre z\u00e9ro-huit-quinze. \u00ab\u00a0Vous pouvez \u00e9galement obtenir une bonne qualit\u00e9 dans des endroits difficiles avec une architecture simple mais convaincante et une production peu co\u00fbteuse avec des entreprises locales\u00a0\u00bb, est l’exp\u00e9rience de Tobias Rotermund. Les grands balcons sont populaires et pas forc\u00e9ment chers, un bon mobilier compense les m\u00e8tres carr\u00e9s manquants et l’architecture peut \u00eatre aussi simple que convaincante.<\/p>\n\n\n\n
Vous pouvez \u00e9galement obtenir une bonne qualit\u00e9 dans des endroits difficiles avec une architecture simple mais convaincante et une production peu co\u00fbteuse \u00bb
<\/p>Tobias Rotermund<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\nEn ce qui concerne la vari\u00e9t\u00e9 des typologies d’appartements, il est plus cher \u00e0 construire, mais il est utile pour la location \u00e0 long terme. Les autres \u00e9l\u00e9ments qui affectent la qualit\u00e9 de vie sont l’accessibilit\u00e9, la conception ext\u00e9rieure, la durabilit\u00e9, la mobilit\u00e9 et le quartier. \u00abIl existe une multitude d’options pour diversifier la vie locative et pour se d\u00e9marquer sur le march\u00e9\u00bb, d\u00e9clare Valentin M\u00fcller de UTO Real Estate Management AG. \u00abIl s’agit notamment de typologies r\u00e9sidentielles qui se concentrent sur un groupe cible sp\u00e9cifique, ainsi que de concepts de mobilit\u00e9 int\u00e9gr\u00e9s qui mettent en r\u00e9seau de mani\u00e8re optimale les appartements avec leur environnement. Et n’oubliez pas: la qualit\u00e9 du r\u00e8glement. On parle ici d ‘\u00abespace de vie\u00bb, d’espaces de grande qualit\u00e9 de s\u00e9jour. Cela n\u00e9cessite des concepts. Avec un bon d\u00e9veloppement, vous pouvez cr\u00e9er un bon micro-emplacement qui r\u00e9pond aux besoins humains \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
Mais quels besoins le groupe cible sp\u00e9cifique a-t-il \u00e0 l’emplacement sp\u00e9cifique? Les gens veulent-ils une architecture repr\u00e9sentative ou s’identifient-ils \u00e0 l’endroit o\u00f9 ils vivent? Aimez-vous l’\u00e9change de voisinage ou pr\u00e9f\u00e9rez-vous la confidentialit\u00e9? Acceptez-vous l’espace ext\u00e9rieur verdoyant et luxuriant comme compensation pour l’emplacement B ou C? … Qui d\u00e9termine ce qu’est la qualit\u00e9? L’\u00e9lite de l’architecture? Les utilisateurs?<\/p>\n\n\n\n
Un constat cl\u00e9 dans la communication immobili\u00e8re est que l’implication des personnes concern\u00e9es favorise l’acceptation et la qualit\u00e9 d’un projet. En plus de la qualit\u00e9 du produit, la qualit\u00e9 du processus de d\u00e9veloppement devient plus importante.
<\/p>\n\n\n\n\u00abL\u2019acceptation d\u2019un projet d\u00e9pend notamment de l\u2019implication de la population\u00bb<\/p>Claudia Siegle<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n
\u00abL’implication pr\u00e9coce de la population dans le projet Mattenhof \u00e0 Lucerne Sud a port\u00e9 ses fruits\u00bb, d\u00e9clare Claudia Siegle de Mobimo Management AG. \u00abIl est important que les gens puissent s’identifier \u00e0 l’endroit o\u00f9 ils vivent. Dans ce cas, cela inclut la cr\u00e9ation de quartiers. Dans le Mattenhof, vous ne vivez pas seulement dans un immeuble r\u00e9sidentiel, mais dans un quartier \u00e0 usage mixte, o\u00f9 vous pouvez r\u00e9seauter les uns avec les autres \u00e0 l’aide d’applications, par exemple \u00bb. Pour Tobias Achermann, ancien PDG de Zug Estates AG, le dialogue avec les personnes concern\u00e9es a \u00e9galement fait ses preuves: \u00abDans le d\u00e9veloppement futur du quartier\u00ab Metalli \u00bb, nous avons eu de bonnes exp\u00e9riences d’implication de la population de Zoug. Plus d’un millier de personnes ont fait part de leurs r\u00e9flexions et suggestions. Je consid\u00e8re cette approche comme la pierre angulaire de la suite d’un projet \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
L’implication de la population profite non seulement au produit et \u00e0 ses futurs utilisateurs, mais aussi \u00e0 l’acceptation politique. Par exemple, l’affirmation selon laquelle trop est construit appara\u00eet r\u00e9guli\u00e8rement dans les m\u00e9dias et est un argument difficile dans les batailles r\u00e9f\u00e9rendaires: \u00abLe secteur de la construction est souvent per\u00e7u comme un moteur de croissance qui n’est pas bien accueilli partout – en particulier dans les zones p\u00e9riph\u00e9riques et rurales. les gens ont l’impression que la construction est une priorit\u00e9 parce que les investisseurs doivent investir de l’argent et non parce que cela r\u00e9pond \u00e0 un besoin. Permettre aux personnes concern\u00e9es de participer \u00e0 un projet et cr\u00e9er une v\u00e9ritable justice bas\u00e9e sur les besoins augmente non seulement la qualit\u00e9, mais aussi l’acceptation sociale et politique d’un projet \u00bb, est l’exp\u00e9rience de Werner Schaeppi, expert en construction et communication immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n
Innovation versus bureaucratie – enfant \u00e0 probl\u00e8mes au rez-de-chauss\u00e9e
<\/strong> Le d\u00e9veloppement de l’industrie a oblig\u00e9 non seulement les projets immobiliers, mais aussi leurs cr\u00e9ateurs \u00e0 se positionner. Par exemple \u00e0 travers des innovations telles qu’un syst\u00e8me \u00e9nerg\u00e9tique sans CO2 et une construction en bois dans le \u00abSuurstoffi\u00bb \u00e0 Rotkreuz, que Tobias Achermann cite en exemple. Ou gr\u00e2ce \u00e0 des concepts de mobilit\u00e9 innovants d\u00e9velopp\u00e9s et mis en \u0153uvre par UTO Real Estate Management AG. En g\u00e9n\u00e9ral, l’entreprise est engag\u00e9e dans l’innovation, d\u00e9clare Valentin M\u00fcller. C’est un \u00e9tat d’esprit qui se jette dans la culture d’entreprise et se jette dans les projets de d\u00e9veloppement. Cependant, les nouveaux concepts ont \u00e9galement besoin de pers\u00e9v\u00e9rance, par exemple en ex\u00e9cutant le gant \u00e0 travers la densit\u00e9 des r\u00e9glementations.<\/p>\n\n\n\nLe probl\u00e8me num\u00e9ro un pour les d\u00e9veloppeurs est l’utilisation du rez-de-chauss\u00e9e. Donner vie aux rez-de-chauss\u00e9e \u00e0 des fins commerciales est difficile; cela deviendra encore plus aigu avec l’augmentation du commerce en ligne et les changements dans le commerce de d\u00e9tail. Les mesures d’hygi\u00e8ne dans le contexte de nouveaux virus tels que Covid-19 sont \u00e9galement difficiles \u00e0 \u00e9valuer, par exemple, des directives \u00e0 long terme telles que les r\u00e8gles de distance augmenteraient l’espace requis dans le commerce. Des concepts innovants sont n\u00e9cessaires, en particulier pour les utilisations au rez-de-chauss\u00e9e, mais ceux-ci \u00e9chouent souvent en raison des instruments de planification durables. Car si un plan de d\u00e9veloppement a dix \u00e0 quinze ans, il risque de ne plus r\u00e9pondre aux exigences actuelles.<\/p>\n\n\n\n
\u00ab\u00a0Pourquoi ne devrait-il pas y avoir d’utilisation r\u00e9sidentielle au rez-de-chauss\u00e9e, par exemple?\u00a0\u00bb, Interrogent les promoteurs. Le fait que les utilisations commerciales du rez-de-chauss\u00e9e g\u00e9n\u00e8rent en soi beaucoup de trafic pi\u00e9tonnier est une notion romantique. Les rez-de-chauss\u00e9e doivent \u00eatre adapt\u00e9s \u00e0 la situation et \u00e0 l’emplacement et correspondre \u00e0 l’infrastructure du district. \u00abIl faut se demander si le d\u00e9veloppement avec un rez-de-chauss\u00e9e sera plus attractif\u00bb, r\u00e9sume Roland Thoma de la Fondation HIG Immobilien Anlage. \u00ab\u00a0Une librairie n’est pas attractive en termes de rendement et doit \u00eatre subventionn\u00e9e, mais elle peut peut-\u00eatre offrir une valeur ajout\u00e9e au quartier\u00a0\u00bb.
<\/p>\n\n\n\n\u00ab\u00a0L’innovation est ancr\u00e9e dans la culture d’entreprise et se jette dans les projets\u00a0\u00bb<\/p>Valentin M\u00fcller<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n
Construction de b\u00e2timents et bureaux \u00e0 domicile – un aper\u00e7u de la boule de cristal
<\/strong> Et apr\u00e8s? Le march\u00e9 sera-t-il satur\u00e9 dans vingt, trente, cinquante ans et d’autres activit\u00e9s d’investissement seront-elles n\u00e9cessaires? Selon les participants \u00e0 la discussion d’experts HIG, il y aura un passage des nouveaux b\u00e2timents \u00e0 la modernisation, la r\u00e9novation, l’extension et la conversion dans le domaine de la construction de b\u00e2timents. La zone d’infrastructure se d\u00e9veloppera avec les b\u00e2timents publics tels que les h\u00f4pitaux et l’entretien des chemins de fer, etc., et le th\u00e8me de la durabilit\u00e9 continuera \u00e9galement \u00e0 s’imposer. \u00abAujourd’hui, certains principes de durabilit\u00e9 font partie du d\u00e9veloppement d’un projet\u00bb, d\u00e9clare Tobias Achermann. En outre, la construction adapt\u00e9e \u00e0 l’\u00e2ge est un probl\u00e8me majeur: \u00abD’ici 2030, la tranche d’\u00e2ge des 65 ans et plus augmentera de 30 pour cent. En tant qu’investisseur et d\u00e9veloppeur, vous \u00eates sur la bonne voie si vous vous positionnez dans ce segment avec des infrastructures et des concepts communautaires appropri\u00e9s \u00bb, d\u00e9clare Achermann.<\/p>\n\n\n\n\u00ab\u00a0Si vous vous positionnez aujourd’hui dans le domaine de la construction adapt\u00e9e \u00e0 l’\u00e2ge, vous, en tant qu’investisseur et d\u00e9veloppeur, pariez sur la bonne carte\u00a0\u00bb<\/p>Tobias Achermann<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n
Les avis sont partag\u00e9s sur le th\u00e8me du bureau \u00e0 domicile. Les d\u00e9veloppeurs rapportent que le processus de cr\u00e9ation conjoint a \u00e9norm\u00e9ment souffert lors du verrouillage de la couronne. Par exemple, les missions d’\u00e9tude ont d\u00fb \u00eatre report\u00e9es car les bureaux d’architecture ne pouvaient pas \u00eatre aussi productifs que d’habitude dans l’\u00e9change virtuel. D’autres domaines, cependant, fonctionnent tr\u00e8s bien au bureau \u00e0 domicile. Ils ouvrent le potentiel pour un avenir dans lequel il peut y avoir de nouvelles formes de travail, mais au moins moins de navettage. La mani\u00e8re dont ce potentiel sera utilis\u00e9 ne peut \u00eatre pr\u00e9vue pour le moment. D’une part, de nombreuses entreprises ram\u00e8nent leurs employ\u00e9s dans leurs locaux, d’autre part, des industries telles que la nouvelle \u00e9conomie sont le moteur de la tendance des bureaux \u00e0 domicile. Pour la construction du futur, le bureau \u00e0 domicile exigerait plus d’espace et de flexibilit\u00e9 d’utilisation dans les espaces de vie, mais cela se heurte aux efforts de construction rentable en r\u00e9duisant l’espace.<\/p>\n\n\n\n
Revenons au rez-de-chauss\u00e9e une fois de plus: des espaces de coworking seraient-ils ici envisageables, par exemple, qui \u00e9largissent le mod\u00e8le de bureau \u00e0 domicile? Peut-\u00eatre dans le cadre d’une \u00e9conomie de partage, ou aussi non commercialement comme une extension de la salle commune classique? Certains d\u00e9veloppeurs ont des id\u00e9es conceptuelles \u00e0 ce sujet, mais ils se demandent s’il sera possible d’impliquer les autorit\u00e9s. En tant que d\u00e9veloppeur, attendre le d\u00e9veloppement est rarement la bonne attitude. \u25a0<\/p>\n\n\n\n
* Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique OFS, collect\u00e9 le 1er juin 2019, www.bfs.admin.ch<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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